一个新兴领域迎来标志性事件。

  2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。这份通知，明确了推进REITs的意义：有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。这是我国REIT发展的顶层设计文件，为这一领域的发展提供了纲领性文件，也将由此开启存量资产新时代。

  这个事件意义不凡。此前，尽管国内包括万科在内的多家地产商，曾试水REITs或类REITs的资产金融证券化，但由于缺乏顶层设计和制度性的安排，这些已经发行的REITs，并没有成为主流金融产品。以鹏华前海万科REITS(184801）为例，该信托基金最近十个交易日的交易额仅为数十万元，由于缺乏流动性，也让其对大型投资机构吸引力不足。随着前述文件的发布，未来相关配套政策有望逐步落地，不动产的资产证券化将迎来高速发展。

  如果和美国市场作些比较，很容易看到一些突发事件，会加速REITs的发展。1961年美国第一家REITs设立到80年代末，REITs市场波澜不惊，整个市场市值加起来不到100个亿，也很少有公开上市的REITs。现代意义上的REITs起飞应该是在上世纪90年代以后，助推器就是20世纪80年代末的美国储蓄信用社危机。储蓄信用社危机是2008年金融危机的预演，房地产价格也经历了从暴涨到崩盘的轮回。但是一片哀鸿的房地产市场也让REITs走上了前台。

  为重组和管理资不抵债的储蓄信用社的资产，美国监管机构设立了“重组信托公司”接管清算倒闭机构。这些重组信托公司为尽快将接管的房地产脱手，以“白菜价”将其转让给REITs，为REITs在90年代初的明星级回报率打下了基础。

  根据标准普尔的测算，上世纪90年代头5年REITs的年平均复合收益率在20%以上。与此同时，储蓄信用社危机造成的金融市场动荡也为REITs这样的新兴工具提供了表现的舞台。因为当时监管部门大力提倡金融企业减少对房地产的投资，减记贷款，商业银行和储蓄信用社不再为房地产业提供债务支持，即使优质资产也很难在传统融资渠道获得资金。幸好REITs这扇门还没被关上。从1992到2000年，美国REITs市场的市值增长了20倍，从低于100亿美元增长至近2000亿美元。这一时期房地产行业的指数型发展常常被称为“现代REIT时代”的发端。2014年全美REITREIT超过5000亿，占标准普尔指数的2.5%，掌控的房地产估值还在数倍以上。也正是在这一年，美国的REITs历经半世纪的演变，正式从金融业划分出来，成为独立的产业部门。从中可以看到，一系列的突发事件，加速了一个市场的成长。

  由于国情不同，我国的不动产信托市场，不太可能会经历美国如此漫长的演变。但说起来，不动产的资产证券化从提出到试水到如今正式登场，也经历了十多年的时间。如今时逢疫情之后，地方债务攀升，一些大型项目有融资需求，一些产业园区升级等一系列不动产需要资产证券化之际，REITs的发展迎来新契机。加之前两年的云杠杆，影子银行的退出，市场累积的需求也客观上会助推REITs的发展，一切似乎都是水到渠成。

  一个新兴的蓝海市场正式开篇。