房地产行业“大变局”，此时此刻正在发生。

  “面对未来，今天需要做的事情是什么?背后的原理、趋势是什么，为什么会这样变?变了之后，何去何从?”2020年6月5日，世联行董事长陈劲松在中城联盟主办的"和未来好好谈谈"活动上发出这样的疑问。

  疫情之下，房地产行业的会迎接什么样的变局正在成为全行业共同的思考。陈劲松关于房地产行业的基本理论、基本态势和不动产的变局，以及疫情下不动产的危与机做出了深入分析。

  变局的本质

  什么是变局?陈劲松认为变化分成两类:一类是“灰犀牛”，一类是“黑天鹅”。“灰犀牛”的变是趋势性的变化，是可以预见、有规律的，行业、企业和个人能够预见趋势，可以为之做准备。“黑天鹅”的变是突发的，不知道它突发的原因是什么，也不知道它的走向，对行业的影响也无法预见。“黑天鹅”的变化会加速“灰犀牛”的到来，新冠疫情就属于“黑天鹅”。

  什么是“局”?陈劲松表示，“局”意味着整体的、全部行业的，且影响深远。如果不能把握变局，就会茫然和焦虑，而要想把握它，必须利用模型来分析，透过模型，能看清整个变局。

  世界以不断变化的形势前进着、运转着。新冠疫情的出现，也让市场和环境发生了很大的变化，房地产市场受到了一定的影响，面对这样的变化，不动产行业未来将迎来怎样的发展趋势?

  陈劲松认为，市场在变，但经济规律不变。中国不动产经过30年的不断发展，已经打下了基础、建立了发展路径，中国不动产的需求和供给发生了根本性的变化。他认为，房地产行业从全局的卖方市场进入全局范围内的买方市场，这是市场本身发生的变化，是“常变量”。

  陈劲松透过模型去考察未来会发生什么故事。模型由需求和供给，规则和范围四个象限构成。需求和供给是两个“常变量”，规则和范围是两个“局变量”，“常变量”与“局变量”构成了研究未来市场发展的因子。

  那么，影响行业深远的“局变量”是什么?在这个模型中，规则是影响行业交易、价值判断、行业运作的基本原则和标准;范围是纳入市场、纳入评判、纳入行业未来发展程序的领域。“中国不动产沿着过去的路径是否能够走向未来?当遇到转折点、叉路口的时候，其实就步入了一个‘变局的时期’，必须改变自己，看清未来，才能继续走下去。”陈劲松说。

  《说文解字》有云:三十年为一世而道更。是指三十年河东、三十年河西的意思，“道”是规则，“更”是转变。陈劲松表示，中国不动产的变局，在历史上屡次发生，且是根本性的变局。当前，行业主导的市场规则和范围正在发生重大改变。

  陈劲松通过分析不动产的基本特征和不动产价值影响因素，指出房地产未来演化路径隐含在变局之中。

  不动产的基本特征，包括土地+建筑的物理特征、产权的法定约束权力、交易+租赁的经济特征、以及民生(居住)社会特征，上述特征决定了不动产是分地域、分层次、分人群的基础资产，同时也是分权益、分条件、分性质的非标资产。

  在陈劲松看来，影响不动产价值的五大因素正在发生变化，导致原有的市场格局不在。这五大因素包括法定权利、规则限制、区域条件、市场条件、使用状态。不动产的区域使用状态、市场条件相关的地域为决定性的因素;政府有形之手参与不动产规则、调整和权益，法定权利、规划限制、区域条件都与政府密切相关。“纵观国际市场，政府的有形之手是不动产变局的最重要的决策或者变局的影响因素。”他说。

  那么，不动产变局的本质来源是什么?全景式地观察，中国房地产正在经历如下的演变:从增量到存量，从交易到收益，从开发到重视运营、管理，城镇化从都市圈发展到都市圈间的链接，从解决短缺到解决结构性短缺，这些是中国房地产进一步产生变局的基本因素和来源。

  伴随着市场的变化和政策的推出，陈劲松进一步指出不动产大变局拉开了帷幕。房地产迎来从“商品房”到“不动产”的改变;从开发商主导到政府参与人全面主导的改变;从商品房市场到不同产权类型的市场区隔的改变;资本市场从债务到权益的改变:从交易到收益的金融化的改变;规则属地化从全国的统一规则到城市群规则的转变。

  疫情下的“危”与“机”

  新冠疫情的出现，各行各业都受到了一定的冲击，房地产市场更是举步维艰，但在中国疫情进入平复期后，房地产成国民经济中恢复较快的行业之一。但从全局视角和后续发展来看，也面临区域冷热分化，融资边际收紧，疫情反复扰动的问题和风险。

  陈劲松指出，在新冠疫情影响下，原先统一的市场不复存在。“黑天鹅”影响中国市场，市场是联动的。当住宅市场本身需要分化的时候，市场又是相对独立的、相对区隔的，因为它是不同层次的市场。“新冠疫情带来的影响，将与不动产的规则、区域、市场条件、使用状态共同发展，逐渐形成N个不同运作模式、不同人群、不同交易方式的市场，这对中国房地产从业人员是一个非常重要的启示，从业人员，必须进行‘再专业化’，不同业务领域的中国房地产公司必须再分化。再分化的过程，是中国房地产进一步深化的过程。”

  新冠疫情的出现加速了五个外部因素的变化，陈劲松称它们为“五个叠加期”。

  第一，高速增长的城市化红利期。城市化的高速增长期已经见顶，行业已从高速增长进入降速阶段，在未来，或许不仅仅是“增速”的下降。

  第二，资产与负债表扩张期。1998年，中国的居民才开始逐渐加杠杆。到今天，无论政府、企业还是居民个人，资产和负债情况都表明拐点已经到了。

  第三，传统与线上交接期已至——代际交替。60至80年代的人，正在经历这样的交接期。90后成为社会中最有活力的群体，是线上成长的一代人。两者的思维、生活方式以及工作习惯，全然不同。

  第四，效率与公平的价值转换期。党的十九大提出“房住不炒”。如果“炒房”，房地产的交易价值不断向上发展，会将60%—80%的中国家庭分割出有房和无房两个阶层。而刚结束的“两会”，依然坚定地坚持了“房住不炒”。

  第五是，外部环境突变期。需求变化同时叠加了外部的诸多因素。

  疫情之下房地产市场又会迎来什么样的危与机?

  中国目前的城市化率与美国1929年时期相当，大约为60%。当时美国经历了一次经济危机，房价下跌、多家的银行倒闭，所有的运营实体、工业、实业、金融、服务业通过兼并和收购，原先的总部变成分部或者是工厂，执行分部的职能使得美国城市迅速分化，各城市房价也在分化，然后效率进一步提升。

  陈劲松表示，疫情具有重大不确定性，但中国不会像1929年的美国进入了世纪大危机，因为现在与美国当时的经济政策完全相反。不过房企重组在中国正在发生，同时增加线上化运营。而不动产全流程的线上化的转变，使中国城市分化加剧，这种城市分化，正好通过疫情体现出来——市场不同、价格走势不同。

  一线城市有没有放松限购的可能?三四线进入是不是风险巨大?陈劲松表示，一线城市放松限购的基本前提是房价不涨、也非持平，而是某些区域的房价略有下跌，这是放松的前提，没有这个前提不会出现放松限购可能。三四线城市房地产发展，过去看一线城市风向，现在来看这个故事已经结束了。房企未来布局在三四线城市，需要考虑进入的这些城市是否与核心城市、城市群产生关联。如果布局的这些城市没有和城市群关联，那需要考虑与人群相关，包括回流购房人群、创业人群以及由农村迁入三四线城市的人口。因为回流、创业人群在三四线的生活成本是比较低的，三四线城市的基础教育、基础医疗、基础配置等，能够吸引农村的人群会继续向城市流动。

  近期，新冠疫情对宏观经济增长、中小微企业以及就业等方面的影响不容低估，为了应对疫情的负面影响，政府也推出有针对性的经济政策。疫情之后宏观政策注重“六稳、六保”，陈劲松表示，这些政策意味着价值观的变化。当价值观取向发生变化的时候，未来的房地产市场会随着价值观的规则变化而变化。

  2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称《通知》)，正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。

  基础设施与持有型房地产是REITs的两类基础资产。从全球REITs的发展经验来看，这两类资产的REITs市场均运行良好，发展成熟。陈劲松表示，REITS的放开，是真正的存量时代的大幕拉开。当REITS从基础设施开始，扩大到工业、人才住房、商业物业，使得原先不可交易资产进入了交易序列，使得原先产权以整体交易变得可以份额化。

  最近地摊经济成为大家的热议话题，在限价、限购，地摊经济的背景下是否意味着消费的降级?陈劲松认为，消费是否降级与收入直接相关，目前来看消费分级可能比说消费降级更为准确。