武汉楼市上半年:土拍收入跃进全国前10但库存创下新高

唐军2020-07-14 08:55:06来源:中房报

扫描二维码分享

  1月23日,疫情暴发后,武汉封城,市场遭遇前所未有冰封。4月8日,历经76天艰苦卓绝抗疫,武汉胜利解封,市场开启了复苏之路。

  在房地产交易端,市场交易在4月份试探性恢复后,5月和6月成交量均强势破万。特别是二季度,武汉新房成交量分别达到6627套、1.2万套和1.33万套。进入7月,武汉市场全面步入正常轨道,首周成交量高达4895套。

  土地端,上半年武汉拍地总收入为688亿元,屡次引发市场关注。

  亮眼数据的背后也隐现着现实困境:截至2020年5月末,武汉已批准预售尚未网签的商品住房161991套,面积1861.08万平方米,库存创下新高。

  “武汉面临的形势仍然比较严峻,我们对房地产下半年的发展不能盲目的乐观!”武汉大学发展研究院院长、湖北发展问题研究中心主任曾国安教授说。

  “我们与省市领导一同到这些企业调研、企业负责人在汇报时说着说着就哭了起来,非常令人揪心。”一位与会专家说。

  这席话发自7月8日在武汉地产研究院学术委员会成立大会上。当天,资深地产专家齐聚一堂,围绕2020年武汉下半年房地产机遇和挑战展开深入研判。

  历经茫然、紧张、恐慌以及抗疫告捷后,武汉扛过了艰难上半年,市场生机逐步复苏。下半年,武汉地产能否迎来快速发展进入新的机遇期?

  曾国安认为,最大的挑战还是市场,以及整体经济复苏。

  复苏的信心

  6月30日,武汉市举行上半年最后一次土拍,出让9幅地块,吸金243.83亿元。在上半年最后一日武汉又逆袭。

  实际上,自新冠疫情缓解以来,武汉土地市场频频爆出新闻。

  3月31日,武汉尚未解封,武汉市土地交易中心通过网上及视频两种揭牌方式,重启土地公开出让,推出的10宗土地均顺利成交,成交面积120.74公顷,出让金额108.53亿元。

  这则出让信息一时间引发市场关注,业内纷纷将其视为武汉土地、楼市开封标志。

  随后的几个月里,武汉土地市场开始正常化。4月23日,武汉“解封”后首场土拍再度出让10宗土地,融创拿下4宗地块,武汉当日土拍揽金228亿元。5月,武汉又推出用地18宗,出让面积共计129.69万平方米,土地成交金额达到167.06亿元,经过11轮竞价,招商局地产(武汉)有限公司以总价58.873亿元竞得硚口区古田路的P(2020)022号地块。

  经过统计,上半年武汉拍地总收入为688亿元,在1-6月土地出让金TOP20城市中跃居全国前十行列。

  百亿土地出让金背后表明,尽管深受疫情重创,头部房企对于武汉只会迟到不会缺席,融创中国、中国金茂、华侨城、绿地集团、招商蛇口、华夏幸福、中海地产等房企纷纷争相在武汉拿地,持续深耕。

1

  华中师范大学城市经济与房地产研究中心主任、住建部住房政策专家委员会副主任委员邓宏乾

  华中师范大学城市经济与房地产研究中心主任、住建部住房政策专家委员会副主任委员邓宏乾教授说:“疫情暴发以来,房地产市场是武汉经济恢复的先行者。目前武汉零售商业、酒店、旅游等行业恢复仍不理想,房地产市场恢复速度比其他行业要快。尽管上半年土地市场及房地产市场成交数据与去年比还有差距,但市场信心已经逐步恢复。”

  现实中的难题

  邓宏乾认为,疫情后武汉市场虽然在恢复,但基本面却发生了几点重要变化:

  一是居民收入水平在下降。受疫情冲击,企业效益下滑,就业率下降,人们的收入水平有所下降,这为市场带来一定影响。特别是人们的负债率在提升,目前,武汉市居民住房贷款负债占可支配收入超过了160%;下半年,居民负债率有继续攀升可能。

  二是武汉城市人口总量下降。疫情让人口流动性下降,据不完全统计,疫情暴发后武汉流动人口减少了200多万。这对拥有1400多万人口的武汉有一定损失,由此造成房地产市场需求陡然下降,对楼市产生负面冲击。

  三是房地产企业负债率高企。数据显示,今明两年房地产行业偿还负债总额达到1.4万亿元,今年估计有6000多亿元。今年下半年到明年行业面临一定挑战。

  据武汉市房地产开发协会统计,2020年上半年武汉新建商品房成交5.03万套,同比下降48.78%;成交面积552.91万平米,同比下降47.82%。其中商品住宅成交4.36万套,同比下降48.77%;成交面积494.06万平米,同比下降47.93%。

  上半年市场交易几乎腰斩,商品房库存却在持续攀升。6月中旬,武汉市住房保障和房屋管理局发布市场运行数据显示,截至2020年5月末,已批准预售尚未网签商品住房161991套,面积1861.08万平方米,库存创下新高。

  显然,武汉市场在上半年留下较大缺口,下半年显得更尤为重要。但市场基本面变化为武汉地产复苏增添了更多不确定性。

  武汉市政协委员、湖北省长江经济研究院执行院长王涛说:“我们感觉疫情对酒店、文旅、产业园等产业打击几乎是毁灭性的。我们与省市领导一同到这些企业调研、企业负责人在汇报时说着说着就哭了起来,非常令人揪心。由于武汉有些企业的优惠政策比如税收减免、租金减免等即将到期,市场与企业面临考验时刻已经到来。”

1

  武汉大学发展研究院院长、湖北发展问题研究中心主任曾国安

  “上半年武汉是在茫然、紧张、恐慌中度过的,目前面临的形势比较严峻。我们对房地产下半年发展不能盲目乐观!”曾国安说,“由于武汉疫情暴发最早、受冲击最大,要短时期内消除对投资、人才流入的负面影响比较难,也不太现实。由于多方面因素,目前武汉市场购房意愿下降出现了观望景象。从市场表现来看,比较突出的是支付能力在下降。市场需求侧和房价都面临压力。房企提升产品品质也面临较大压力,近几年倡导的全装修、绿色建筑及绿色环保产品应用需要增加科技配置,成本也会加大,因此,企业面临着两难。”

  曾国安认为,最大的挑战还是市场,以及整体经济的复苏。

  武汉地产何时复苏?

  在经济复苏中武汉也出现了新机遇。

  曾国安说:“中央已经开始推出对湖北和武汉一揽子扶持政策,作为疫情重灾区可以争取更好的扶持政策,这都蕴含着机遇。”

  “头部房企对武汉发展前景和预期普遍看好,还有个基本面没有改变。目前武汉的困难是阶段性的。”王涛说:“武汉面临的机遇一是新基建,二是新政策。中央支持湖北要发行万亿地方债,主要用于基建与经济复苏,这很值得期待。武汉房地产机遇是疫情后人居的新需求。

  邓宏乾认为:“智慧社区、健康住宅、城市更新与老旧小区改造几个方面将是今后房地产发展着力点,也是企业新机遇。”

1

  华中师范大学经济与工商管理学院副院长、博士生导师陈淑云

  华中师范大学经济与工商管理学院副院长、博士生导师陈淑云教授说:“从房地产政策来说有个天花板,那就是“房住不炒”。对于深受疫情冲击的武汉来说,如何因城施策需要周密考虑。从基本政策手段来说,主要是运用好“人、地”这些基本要素政策,国家的要求是人随地走。从武汉城市所处发展阶段来看,目前还是‘虹吸效应’为主,要充分利用有效政策,吸引周边人、资金,形成优质产业聚集,从而推动区域发展。另外。不能只盯着新房这个增量市场,因为增量市场会逐步减少的,因此,应该把存量市场激活。特别是老旧小区改造方面的政策要用好用活,把存量市场激活并释放出来。”

  湖北省社会科学院经济研究所所长,湖北省房地产经济学会会长叶学平说:我们要在“房住不炒”的政策框架下制定有效的政策措施,提振市场需求。宏观政策要稳,产业政策要准,改革政策要实,微观政策要活。首先要让企业活下来才能有机会获取今后发展;其次,应该考虑后疫情时代变化,要关注市场需求、产品结构的变化,比如人们对健康生态宜居的新需求,另一方面考虑生活方式、工作方式的变化,对居家办公的需求,再叠加到“二孩家庭”对居住空间的需求。

  有专家特别表示,武汉在某些政策制定方面显得颇为保守与谨慎,政策出台不及时,表现的不太给力。

  在疫情暴发与防控中,全国各个城市人才争夺大战并没有停止,受疫情重创的武汉更需要在人才政策方面下功夫。从引进人才政策来看,主要是户籍、资金奖励、住房补贴等三个方面。目前,武汉在这些方面政策与全国其他二线城市比无竞争优势。因此,专家们认为,武汉应该尽快出台关于人才引进的购房政策,应以更有效、更积极人才政策推动城市发展。

  曾国安强调,从中央到地方要充分肯定房地产业对相关行业的关联性及其对经济的拉动性,来明确房地产业对疫后经济恢复的重要性。从房地产行业施政着力点上要考虑如何更好的推动经济复苏,推动经济高质量发展,以此角色来发展自己,奠定地位。

  武汉地产何时复苏?

  “房地产市场的复苏要依赖于经济基本面的好转。虽然经济有相关指标与GDP数据,但我们可以从人流、物流的表现直观看到,如果武汉人口开始大量净流入,农民工都进城务工了,商业恢复景气了,那就说明城市真正的复苏了。这样房地产市场会真正的好起来。”曾国安分析。

  市场,正期待着这一天到来。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部