总量超30亿平米,城市更新带来万亿市场新机会

2020-08-17 09:51:58来源:丁祖昱评楼市

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  7月中旬,上海市城市更新中心揭牌成立,着力创新旧改机制,推进旧区改造、旧住房改造、城中村改造及其他城市更新项目的实施。随后,武汉市跟进,成立武汉城市更新中心,专门统筹推进旧城改造等城市更新重点项目落地实施。
  更早之前,深圳市首条城市更新条例征求意见稿发布,城市更新的推进正在进一步加速。
  房地产市场从增量时代步入存量时代,城市的开发建设与房地产开发纷纷进入下半场,房企的运营模式将从大开发模式转变成精细化运营。目前,百强上市房企涉足城市更新的比例达到47%,TOP50房企参与度达到61%。
  从城市更新的量来看,2020年已确定的各地计划改造城镇老旧小区数量达到3.9万个,比去年增加一倍,重点改造2000年以前建成的老旧小区的量,大概有30亿平方米。
  无疑,城市更新,将赋予房企更多发展机会,成为新的业绩增长点。
  01 政策支撑城市更新发展
  近年来,不管是中央,还是各省市,政策层面对城市更新的支持力度越来越大,为房企布局城市更新提供了政策支持,这也是城市更新长足发展的基础。
  2019年7月30日,中央政治局会议提出“实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程,加快推进信息网络等新型基础设施建设”。同年12月,中央经济工作会议提出“要加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房”。
  2020年以来,财政部、住建部等各部委均从各个方面强调推进老旧小区改造。包括“将城镇老旧小区改造纳入了专项债券的支持范围”“鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造”等。可以预见,未来城市更新领域相应支持和保障政策也将不断出台并完善,支持民生保障工作顺利开展,并进一步拉动地产领域的有效投资和消费。

表:2020年各省市城市更新政策颁布情况

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  02 近半百强上市房企参与城市更新
  过去十年,中国城镇化率从49.6%提升至60.60%,全国商品房销售规模从5.3万亿迅速达到16万亿。尤其自2018年房地产市场进入到长效调控阶段以来,房地产销售规模增速逐年放缓,行业规模基本见顶。

表:2010年-2019年行业销售规模变化

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  随着房地产增量市场天花板的见顶,借道城市更新业务寻找新的业绩增长点,已成为大部分房地产企业的共识。
  根据企业年报和公开信息,梳理房企参与城市更新的情况,可以看出在百强上市房企中,约有47%的企业涉足了城市更新领域。若把目光聚焦到TOP50上市房企,这一数值更是达到了61%。
  房企纷纷加入城市更新的赛道,有三个原因:
  1、一二线城市土地供应趋紧,通过对老旧城区的整治改造和再开发,可以有效补充核心一二线城市土储。
  2、相比竞争激烈的招拍挂拿地方式,参与城市更新能以更低的地价获取土地储备,同时也意味着企业能保证更高的利润率。
  3.城市更新改造的对象往往是城中村和城区的老小区,这些项目一般布局在较为中心的核心地带,若再改造后入市,有较好的市场预期。
  虽大部分房企已布局城市更新业务,但基于入局时间、资金投入和运营经验等因素的影响,涉及的规模也有较大差距。
  百强上市房企中,多达27家房企城市更新业务涉足广东省,热点城市如广州、佛山、深圳等,成为各大房企必争之地。
  这主要是因为广、深两城最早参与城市更新进程。2009年之前,省内大部分城市尚未进入存量发展时代,主要供应来源依赖于新房,处于城镇化快速提升阶段,由于缺乏相应配套制度及法律法规,因此城市更新进度缓慢。
  2009年8月,广东省“三旧”改造政策(粤府(2009)78号文)出台,实现了“三旧”改造、用地出让和完善历史用地手续等六大突破,广州、深圳跟随省政府,陆续出台相关政策文件,“三旧”改造方才浮上台面。
  2015年至今,随着政策文件逐步完善,城市更新进入快速发展阶段。纲领性文件《广州市城市更新办法》以及《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》、《广州市旧城镇更新实施办法》相继出台,形成“1+3+N”的政策主体结构,取代了先前颁布的“三旧”改造意见。同期,广州市城市更新局宣布成立。
  较早出台的配套制度和法规,以及逐步完善的政策文件,造就了广东省在规模及经验方面的领先。
  03 今年各地计划改造3.9万个
  未来市场容量到底有多大?
  住建部统计数据显示,全国共有老旧小区约有17万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米,初步估算的投资额将高达4万亿,集中分布于上海、北京、广州、深圳为首的一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。
  据克而瑞研究中心梳理,目前约有30个省市公布了2020年城市更新计划,其中北上广深四大一线城市今年计划推出旧城改造计划。北京大力推进老旧小区综合整治,实现新开工80个项目,完成50个老旧小区综合整治项目,投资超12.8亿元。上海坚持留改拆并举,统筹推进历史风貌保护、城市更新、旧区改造与大居建设、住房保障,完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造,新增供应各类保障房6万套。
  今年4月国务院常务会议上,确定加大城镇老旧小区改造力度,其中,各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍。重点改造2000年以前建成的老旧小区的量,大概有30亿平方米。

表:2020年各省市城市更新计划情况

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数据来源:CRIC整理

  随着各大城市城市更新迎来前所未有的新高度,推进速度明显加快,这就为房企提供了新的发展机会。尽管市场容量和政策支持力度很大,如何抓住这些存量市场的新机会,考验着房企的运营能力。
  鉴于城市旧改开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题,市场存在很多不确定性,房企在参与城市更新的过程中,需要对资本与运营等综合实力均有所考量。
  不同于以往房企对住宅项目从拿地、开发、销售到结算交付的简单模式,城市更新还涉及到规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条,需要对全盘全周期有全面的把控能力。除了要有雄厚的资金实力,还要,要清楚模式的复杂性以及各城市的政策力度和市场容量。重要的是,企业需要有专业的团队运作,以灵活处理应对与政府、拆迁业主、市民等多方面的利益关系。

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