走进房企

  上半年部分千亿房企利润腰斩

  近期房企忙于降杠杆、优化报表

  上半年房企融资成本普降

  恒大7折卖房后续：河南房企结盟不降房价

  华侨城降负债意愿强烈

  【1】2020年上半年，房地产市场走出深V型曲线，受疫情影响，今年市场销售节奏整体后移，房企项目竣工及交付结转进度普遍延缓，收入无法如期确认，营业收入增速较去年同期进一步明显放缓。从利润率指标来看，2020年上半年房企整体的毛利率、净利率及归母净利率水平均延续近年来的下行趋势，且降幅进一步扩大。不少历年盈利能力较强的房企也遭遇滑铁卢，盈利表现大变脸，从规模上来看，主要为中型房企，还有少数千亿房企。上半年招商蛇口、禹洲集团、金融街、国瑞置业、瑞安房地产等房企归母净利润增长均失速，增速下滑严重，其中招商蛇口、国瑞置业同比下降超过80%。不少房企利润率从行业高位速降，招商蛇口、建发国际、金融街、国瑞置业等无论是净利率还是归母净利率都表现的较为弱势。

  【2】自融资新规浮出水面以来，本月内上市房企马不停蹄地配股融资、引入战投、出让项目。所有动作都指向低负债指标，以符合监管要求。据不完全统计，9月份以来，中南建设、中海地产、招商蛇口、华侨城、南国置业等房企相继出让项目股权、剥离非核心业务；富力地产、中国恒大更是祭出分拆上市、配股融资等招数以做大企业权益。据悉，参与试点的12家房企已经从9月份开始向有关部门提交相关数据及报表，其余规模房企也将从明年1月起按照新的融资规则执行，而规模房企之外的小型房企，将继续执行总量控制。多位业内人士认为，如果三道红线融资新规能够执行，一些债务风险较大的公司将被迫优化报表，回归理性发展路径。这也是近期各家房企忙于各种资本运作，积极优化报表的原因。

  【3】今年以来，受新冠肺炎疫情影响，境内流动性持续宽松，融资成本走低，企业融资分化加剧。根据机构近日发布的“2020年中期40家典型房企融资成本”数据显示，40家典型房企平均融资成本为6.33%，较2019年的6.46%下降0.13个百分点。在40家房企中，共有29家企业融资成本相比2019年底下降，8家房企融资成本上涨，3家未变。未来在严格的融资环境以及“三道红线”的预期压力下，业内人士认为，部分房企负债规模增长将放缓，财务稳健的房企有利于继续发挥低成本融资优势。

  【4】9月6日，恒大内部出台策略，在“金九银十”期间，全国所有楼盘7折销售，折扣力度相比疫情期间的7.5折更大。恒大带头发起7折促销卖房后其他房企是否跟进引发了市场关注，全国房地产企业对此各有看法和行动。9月17日，胡葆森、张敬国等30多位河南房企掌门人在出席当地房地产商会的闭门会上，针对“房企打折促销”的话题，达成了“不带头降价”“促销弊大于利”等共识。建业集团董事长胡葆森、正商集团董事长张敬国表示不带头降价，并指出对于房企而言，资金链是关键，拿地需谨慎，需要做到优势互补、稳健前行。要推动房地产行业高质量发展，把企业做好，稳住市场。

  【5】9月21日上午，华侨城集团官网发布了一篇名为《华侨城股份经营班子召开落实央行“345”新规专题会议 段先念出席会议并提出工作要求》的文章，文内数次提及“降负债”，并出现“零利润思维”“狭路相逢智者胜”“霹雳手段”等词汇。业内认为，华侨城上述专题会议的措辞严厉，说明其对降负债表现出很强烈的意愿。根据住建部、央行“三道红线”新规，华侨城A越过了一条监管红线，应当被列入“黄色档”，有息负债规模增速将受到限制。不过值得注意的是，在9月21日当天，这篇会议通稿就被从华侨城集团官网撤下，22日上午，媒体就此事询问华侨城相关人士，但截至发稿仍未获回应。