今日焦点

  自然资源部回应“深圳土地审批自主权”：放的是改革权，不是扩张权

  中共中央政治局审议《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》

  前三季度全国住宅用地突破4万亿元，杭州再登榜首

  二手房市场分化明显

  银川新政：房企预售资金进监管账户

  “三道红线”下房企拿地趋于谨慎

  众房企花式促销，冲刺全年业绩

  聚焦>>

  【1】10月18日，自然资源部副部长庄少勤对《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》中的部分问题进行了讲解，他指出这次实施方案赋予深圳市更大的土地审批自主权，目的是要深化审批制度改革，解决建设项目“落地难、落地慢”等审批效率问题，提高空间资源的配置效率。放权实际上放的是改革的权，不是扩张的权。是为改革提供更大的改革空间，而不是城市建设的规模。实施方案从“更好地发挥国土空间规划的统筹作用”“更好地发挥空间资源供给侧结构性改革的作用，提升空间资源配置的针对性和灵活性”“更好发挥市场机制作用，增强空间流量配置的充裕性和便利性”三个方面，在推进要素市场化的配置改革、空间治理及发展空间上改革给予了重大改革的政策支持。

  【2】10月16日，中共中央政治局召开会议，审议《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》。会议要求，成渝地区应牢固树立一盘棋思想和一体化发展理念，健全合作机制，打造区域协作的高水平样板。会议强调，要全面落实党中央决策部署，突出重庆、成都两个中心城市的协同带动，注重体现区域优势和特色，使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地，打造带动全国高质量发展的重要增长极和新的动力源。会议要求，成渝地区牢固树立一盘棋思想和一体化发展理念，健全合作机制，打造区域协作的高水平样板。唱好“双城记”，联手打造内陆改革开放高地，共同建设高标准市场体系，营造一流营商环境，以共建“一带一路”为引领，建设好西部陆海新通道，积极参与国内国际经济双循环。

  政策>>

  10月16日，银川市住房和城乡建设局发布的《银川市新建商品房预售资金监管办法(试行)》规定，新建商品房预售资金监管应遵循专户专存、专款专用的原则。对于预售资金的缴存和管理，《办法》明确房地产开发企业应当在项目销售区域内显著位置公示监管账户，在商品房买卖合同中注明监管账户等信息，协助购房人将房价款直接存入项目监管账户，不得直接收取任何性质的房价款。值得一提的是，《办法》有一定的适用范围，适用于银川市兴庆、金凤和西夏三个行政区域内新建商品房预售资金的收存、使用及其监督管理。业内分析人士认为，预售资金纳入监管账户，同时强化对此类资金拨付的监管，是房地产领域的趋势。从实际情况看，银川今年出现了房地产炒作现象，此次出台新政使得房地产市场更加规范，对于购房者有较大的保障作用。据悉，《办法》将于今年12月1日起施行，有效期至2025年11月30日。

  土地>>

  贝壳研究院统计数据显示，2020年前三季度全国351城整体住宅用地累计成交金额突破4万亿元，成交金额累计同比增长10%，杭州、上海、北京成交金额分列前三。其中，杭州仅涉宅地块出让金即逼近2000亿元。据统计，杭州2018-2019年全年，以及截止到三季度均为全国住宅用地累计成交金额最高城市。业内人士分析，杭州地市前三季度的表现，除了与作为长三角优质城市、杭州经济一直都较为发达等，也与2022年要召开的亚运会、城中村改造和棚改、楼市热度居高不下等因素有关。而今年以来，因对疫情的有效控制所带来的市场信心也是一个不容忽视的原因。

  市场>>

  据贝壳研究院数据显示，9月上海二手房单月成交量创四年新高；北京二手房网签量创季度新高；而郑州二手房价格下行周期拉长，有房源挂牌一年仍未成交；廊坊二手房房价较高峰期价格腰斩，挂牌半年才能勉强低价成交。根据媒体调查，房源流动性普遍居前的城市，以一线城市和部分强二线城市为主，其中长三角占据前10名城市6席。具体分城市等级看，一线城市房源活跃指数显著高于二、三线城市。北上广深等一线城市已经进入存量房市场，需求支撑下二手房活跃程度明显高于二、三线城市；强省会城市诸如成都和西安，以及受环沪外溢利好影响的嘉兴和宁波等，二手购房需求也较为活跃。二手房流动性指数较低的城市有廊坊、南昌、沈阳、郑州等。诸如南昌、郑州等城市主要以新房交易为主导，二手房市场活跃程度相对较低。而沈阳、长春等东北区域城市指数排名靠后，则与近年来东北地区人口外流、整体购房需求萎缩有关。

  房企>>

  【1】“三道红线”下的房企融资受限，三季度土地市场整体呈现下降趋势，房企拿地趋于谨慎。克而瑞地产研究中心的数据显示，自7月开始，全国336城土地市场成交量由高位逐渐下降至低谷；截止到9月20日，第三季度经营性土地成交建面达到58533万平方米，这一数字环比第二季度下降20%。分城市能级来看，各能级城市成交表现不及二季度，一线城市三季度成交量环比下滑了34%；二线、三四线城市成交建面环比分别下降23%和19%。价格方面，第三季度的土地成交均价主要表现为高位回落。7月份土地成交均价为2789元/平方米，9月为2492元/平方米。第三季度的整体成交均价为2684元/平方米，环比下降8%。克而瑞地产研究中心分析，一方面是受到热点城市高价优质地块成交减少、成交结构变动的影响，另一方面则是在“三道红线”融资监管新规之下房企融资有所收紧，拿地积极性也有所降低，底价成交地块比重明显上升，从而使得土地成交均价有所下调。

  【2】进入四季度以来，房企开启了降价促销拼业绩的节奏，有多家房企以集团层面统筹促销活动，以恒大、碧桂园、富力等为代表的企业在十一期间举行了大规模的营销活动，折扣让利、造节营销、借力平台渠道等活动方式多样，以期冲刺全年业绩。分析人士认为，业绩完成率在70%以上的企业相对压力较小，目前房企达到这一标准的并不多，四季度的销售压力较大。三道红线限制房企的融资规模，倒逼企业加速去化降负债，未来房企的营销手段将会更加丰富，不排除更大规模的促销活动。克而瑞研究中心分析，当前房企面临市场和监管的双重压力，三道红线政策压顶，房企需时刻关注现金流。为解决当前销售和资金压力，四季度房企促销力度不会下降，甚至随着年终大考的来临，参与促销的房企数量和促销力度均会较十一期间有所扩大。