从“地产开发”到“城市运营”,科技赋能房地产

2020-10-29 08:43:06来源:丁祖昱评楼市

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  随着房地产进入下半场,单纯的卖房时代已经过去,行业的机遇与挑战并存。对于房企而言,当下最为关键的是寻找自我定位,以及如何在存量市场基础上,通过科技赋能地产,以数字化的方式加强资产的运营管理效率,从而产生实际的溢价收益。

  克而瑞数据显示,目前有8成以上的TOP50房企已经着手规划数字化转型,但真正建立起长远且可行的数字化战略的仅占15%。在这其中,金地集团的转型表现尤为突出。

  过去十年,金地逐步完成了从“单一地产商”到“全品类地产开发运营商”的身份转变。在住宅开发之外,加大了办公楼和商业的投入。对于未来,金地集团董事长凌克表示,金地有两个目标,一是成为一家综合型的城市服务提供商,二是成为产城融合的新城区发展商。

  易居企业集团CEO丁祖昱早前提出,中国房地产肯定要被数字化,不如让数字化主动赋能中国房地产。“今天只要是重点地产科技技术无一例外都得到国家级的战略支持,我们要对地产科技进入到房地产张开双臂,拥抱它们进入到房地产企业当中。”

  近些年来,金地集团通过科技赋能,在产业地产上加大了人工智能、生命科学等产研投入;在地产板块上着重强调工业化、信息化和数字化,金地集团立志成为地产科技的领导者。

  01

  从“单一地产商”到“全品类地产开发运营商”

  1988年,金地集团在粤诞生,是中国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一,也是国内第一批进行多元化布局的房地产企业。

  在董事长凌克的带领下,自2001年上市到2019年,金地集团的销售收入从5.34亿元增长到2106亿元,增长近400倍。金地也由诞生时的地域性品牌,发展成为了全国性知名品牌。

  凌克认为,“如果一家公司只能做点住宅,这家公司是没有竞争力的。”

  因此,相比较其他房企,金地的相关多元化转型仍是围绕地产这一主业,在住宅、商业和产业地产上齐头并进,目的是让金地成为一家全品类地产开发运营商。在此之后,金地希望为不同的城市提供丰富的文化生活,例如房地产金融、健康产业、国际教育、体育、物业服务等内容,为住户带来多种增值服务。

  32年来,金地集团始终坚持长跑思维,尤其强调做好投资,以及加强运营管理和财务指标的管理,遵循审慎的财务制度。2020年上半年,金地集团实现毛利率37.4%,保持在行业较高水平。同时,金地集团的净资产负债率仍保持行业较低水平,整体平均融资成本4.86%,长期负债占有息负债比重约58.4%,债务期限结构合理。

  今年8月底,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,即“三条红线”,其具体内容包括:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、房企的净负债率不得大于100%、房企的“现金短债比”小于1。该细则根据“三道线”触线情况不同,将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。三项指标均未超出阈值为“绿色档”。在50强房企中,目前仅有12家为“绿色档”,金地以净负债率60%、现金短债比1.25的稳健性位列“绿线”名单内。

  依托丰富的地产运营经历,以及稳健的财务水平,金地集团在产业地产和科技赋能等方面的表现上,显得更加游刃有余。

  02

  从“地产开发”到“城市服务”、“产城融合”

  随着房地产行业拐点的到来,大多数房企都在试图转型。

  凌克判断,2020年至2030年间,中国房地产市场的销售规模将会在顶部徘徊之后逐步下降,预计到2030年,年新房销售预计会在7亿平方米左右,回到2008年销量水平。

  存量市场下,金地选择了城市服务和产城融合这两条路径。用金地的话来说,“希望这个人在这里工作,同时他也在这里要能够生活。”

  金地涉足产业地产行业的时间并不长。2013年,金地成立金地商置,主要负责商业管理和资产运营;2016年,金地商置成立控股子公司金地威新,正式负责产业园区开发建设及运营管理。

  截至目前,金地在海内外自主开发和运营的产业项目已经接近30个,总建筑面积300多万平方米。金地依据城市能级逐次进驻,从深圳、上海,再到南京、青岛、沈阳,由一级城市转向二线城市,未来也有望进驻三四线城市。按凌克的说法,产业遵循梯度迁移的规律,不断地由贵的地方逐步往便宜的地方走。

  在产业园运营方面,金地也具有不错的表现。位于深圳南山的金地威新软件科技园常年接近满租状态,即便今年受疫情影响,出租率仍高达95%。

  金地认为,发展好园区产业,最重要的工作通过科技投资、企业孵化、加速、园区建设运营,最后实现一体化协同发展,这也是所有园区的终极目标。通过科技类投资,培养一个又一个科技企业,最终将其组成一个产业链,这正是金地集团一直想去做的。

  03

  从“地产公司”到“科技公司”

  在金地集团32年的长跑路上,科技赋能房地产,是一个永恒命题。“今后的地产公司,它要逐步转变成为一个科技公司。”这是凌克对未来的行业判断。

  金地在科技赋能这件事上,有一个宏大的目标,希望成为地产科技的领导者。经过多年的投资研判,金地集团已经迈入科技公司的大门,加速冲破传统地产的束缚。

  过去50年,房地产建筑生产过程几乎没有变化,处于非常原始的阶段。随着科技手段的进步,金地集团未来要做工业化、信息化和数字化的地产科技。

  建筑的工业化,就是要像造汽车一样的建房子,将每一栋建筑拆分成不同的建筑模块,在工厂生产,到工地进行组装。信息化,是完成地产开发的所有业务线上化工作。而数字化,则是把各种软件数据打通,实现跨部门、跨流程、跨行业的协同性工作。以智慧社区为例,只有实现了从家庭到楼栋再到公区的万物互联,才能形成居家生活的全智能化生态。未来,每一个房间每一户住户,都会是组成智慧城市运营体系的最小单位。

  凌克还认为,人工智能、生命科学这两个领域是非常有前景的。因此在产业地产上,金地对人工智能和生命科学的产研加大了投资力度。过去多年,金地在人工智能、云计算、集成电路、机器人应用等方面已经做了大量投资、孵化;在生命科学领域,金地在靶向药物,生物医药,免疫治疗、细胞治疗和转化医学方面,都做了很多的探索和实践。

  易居企业集团CEO丁祖昱在去年末的发布会上指出,从整个行业上看,地产科技潜力巨大,数字“基建”已覆盖100%的地产业务流程,未来十年有望走向深耕。

  放眼未来,相信金地凭借在产学研和资本联动等方面的布局,在科技加持下,将会在不远的将来取得回报,公司创造出第二增长线。金地成为地产科技领导者的理想,在未来十年内也有望实现。

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