数据中心IDC（Internet Data Center）作为一种高度专业化的物业类型，成为产业地产下一个风口。

  近日，IDC迎来了突破性进展。11月11日，光环新网(300383.SZ)宣布，通过持有并运营的中金云网数据中心作为公募REITs底层资产，进行基础设施公募REITs的申报发行工作，计划募集资金57亿。这是国内申报的首单以数据中心为底层资产的公募REITs。

  2020 年上半年，在各行业受疫情影响下大幅度下跌的背景下，数据中心租赁活动却在第一季度飙升至 2018 年以来的最高水平，突然爆发的市场需求、良好的业绩表现支撑REITs行情上行。今年，全球经济经历了自二战以来最严峻的挑战，截至三季度末，全球仅中国实现经济“转正”，随着“双循环”发展战略的实施，有关机构预测，第四季度中国经济有望超过第三季度实现5%以上的增长。

  本文将重点从国际环境、国内复苏情况全面解读IDC宏观背景、资本市场表现、其它业态不动产REITs市场前景以及内地资产REITs行情走势。

  01

  “新基建火了”

  风口浪尖的IDC受多方追捧

  1、政策利好：“十四五规划”中大数据中心建设成未来国家战略

  数据中心新基建正在被提升到前所未有的战略高度。

  在“十四五规划”中，大数据中心建设与5G、工业互联网一同被提及，成为未来国家战略中的一个重要衡量指标。从本质上说，大数据中心为应对5G、人工智能、工业互联网的大数据需求而生，构成了新基建的“基础”。实际上，这并非数据中心新基建在国家层面首次提及。数据中心已经成为符合国家战略、符合经济发展的实体经济之一，受到多方追捧。

  2、市场规模：千亿市场IDC有望迎来爆发期

  目前，我国大数据的应用和服务持续深化，规模不断放大。

  据大数据产业生态联盟、赛迪顾问联合发布的《2020年中国大数据产业发现白皮书》显示，2019年中国大数据产业规模达5397亿元，同比增长23.1%。该报告预计，2020年我国大数据产业整体规模将达到6670.2亿元。据科智咨询最新发布的《2019-2020年中国IDC产业发展研究报告》显示，2019年，中国IDC业务市场规模达到1562.5亿元，同比增长27.2%，预计2022年，中国IDC业务市场规模将超过3200.5亿元，同比增长28.8%，进入新一轮爆发期。

  数据中心新基建也得到了各地政府的普遍重视。山东提出要全力打造“中国算谷”；浙江提出，三年内建设大型、超大型云数据中心25个左右；上海计划三年内在临港新片区新建5个云计算数据中心；湖南省工信厅8月发布的2020年“数字新基建”100个标志性项目名单中，大数据项目占了21个；作为近年来崛起的IDC热地，贵阳更是吸引了华为、苹果、腾讯、百度等多家大型科技企业的数据中心落地。

  3、资本追逐：数据中心成交火热，2020年内地市场录得3宗IDC大宗交易

  疫情影响下，机构投资决策趋于保守，资金向经济基本面坚挺的城市和业态集中。

  2020年前三季度内地大宗物业成交额以上海为首。京沪两地位列第一梯队，成交额均在 450 亿元以上；广州、深圳、杭州及重庆等新一线城市位列第二梯队，成交额在 15~80 亿元不等。经济前景不明朗导致投资风险上升，投资者在城市进入时多以小金额投资试水，仅杭州、北京、上海三城的单宗成交均价超过 15 亿元/宗。

  与整个市场趋于保守形成鲜明的对比，数据中心资产成交火热，受到市场广泛关注。据CAIC监测显示，2020年内地市场录得3宗IDC大宗交易，交易金额达89亿元，单笔金额最小达23亿元，远超今年单宗成交均价。这也是CAIC近年来首次监测到数据中心成交。

  得益于5G通信、4K传输、物联网和人工智能领域的技术进步，以及受日益增长的数据流量所带动，利用数据中心整合服务器、存储数据和管理网络支持的需求正不断上升。

  投资者对中国数据中心资产的需求正与日俱增，IDC已迅速成为国内重要投资主题之一。

  9月8日，基汇资本宣布完成旗下互联网数据中心平台（IDC）的最近一轮募集，总额约13亿美元(约90亿人民币)，本轮募资旨在与中国IDC开发商和运营商合作投资IDC项目组合。除了基汇资本，国内的地产私募基金在数据中心方面也早有布局。

  2017年12月，远洋资本并购国内领先的IDC基础设施运营服务商云泰数通，由此正式进入数字地产领域。今年8月，远洋资本成功完成浙江省安吉经济开发区大数据中心产业园第一期100亩土地摘牌，预计三年内完成安吉IDC项目20000个标准机柜、超2万平方米的数据中心建设。截至目前，远洋资本已经在北京、南宁、广州、常州等多个城市布局大数据中心，总投资规模超过40亿元。

  4、市场需求：全球数字经济背景下，“上云”催生海量数据需求

  全球数字经济背景下，政务、金融、教育、物流、交通等全领域纷纷上云；5G通信、4K传输、物联网和人工智能领域技术进步，数据流量日益增长，利用数据中心整合服务器、存储数据和管理网络支持的需求正不断上升。在供需关系下，互联网及云计算大客户的扩展诉求进一步促使 IDC 公司顺应行业发展趋势实现高速扩张。

  除房地产业加大了对数据中心的投资之外，大型科技企业也陆续新建自己的数据中心。亚马逊斥资28亿美元在印度新建多个数据中心；阿里云数据中心项目总投资100亿元，落户杭州余杭区临平新城；百度(贵阳)创新中心和百度大数据安全研究中心落户贵阳；腾讯宣布未来五年将投入5000亿元，用于新基建的进一步布局。腾讯特别提到，在数据中心方面，将陆续在全国新建多个百万级服务器规模的大型数据中心。

  国家出台新基建政策，云计算、人工智能、大数据及5G的发展也促使传统行业开始走向数字化转型的道路，并且对数据中心的建设热情逐渐攀升。

  5、公募REITs：数据中心有望率先发行公募REITs

  4月 30 日，境内基础设施领域公募 REITs 试点正式起步。8月3日，国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》，标志着基础设施REITs试点项目申报将正式启动。其中，新基建被认为是最有望率先发出公募REITs的领域，数据中心是新基建中有较强不动产属性的资产类型，管理也相对透明和规模化。

  此次光环新网拟以全资二级子公司北京中金云网科技有限公司持有并运营的中金云网数据中心作为公募REITs底层资产，进行基础设施公募REITs的申报发行工作，计划募集资金57亿。这是国内申报的首单以数据中心为底层资产的公募REITs。目前来看，成功发行国内首单IDC公募REITs只是时间问题。

  02

  IDC REITs行情一枝独秀，逆市大涨

  3月黑天鹅事件下，随着美股的多次震荡，新加坡&香港市场REITs行情在3月23日来到今年最低点，其中酒店类REITs跌幅最大，跌幅超5成，以数据中心为底层资产的IDC REITs跌幅最小仅有4.8%。

  在全球确诊病例已超5000万的今天，受益于疫情带来的线上通讯、办公、消费需求的增长，运营数据中心的IDC REITs行情涨幅较年初已超4成。

  1、商业：全球零售业承压，国内消费情绪逐步回升

  在房地产细分领域，受疫情影响最大的要数商业地产。国内多家大型商场于今年宣布闭店，自二季度起，各地政府频出消费政策、发放消费券促消费，各地零售市场走入复苏之路。

  目前购物中心REITs整体行情较今年最低点仅修复了不到10%。这主要是由于海外再次实施限制外出措施导致海外资产表现欠佳，而以内地购物中心为底层资产的REITs当前行情已修复近20%，市场投资者对内地消费市场的复苏显示了乐观态度。

  2、办公：海外再现“Lockdown”，国内一线城市平均租金创近三年新低

  9月底，包括英国在内的多个国家再次实施限制外出措施，大量中小企业面临生存困境，以办公&商办项目为底层资产的REITs行情今年以来一直在低位徘徊，海外&内地市场恢复仍需时日。

  随着国内疫情逐步稳定、整体经济企稳，企业经营状况逐步向好，租赁活跃度提升明显，特别是专业服务业、TMT、金融企业，整体市场需求恢复迅速。但疫情带来的压力将持续数年，办公楼整体供过于求，未来三年，一线城市供应量将持续增加。

  CAIC重点监测城市中，原计划上半年入市的项目多数延期，不少城市三季度新增供应陆续得到释放，其中上海本季度供应量居首为 34 万平方米。在去化速度放缓的当下，大量新增项目入市不可避免的带来租金和出租率不同程度的下降。从REITs市场表现来看，内地办公资产REITs和海外办公资产REITs均在低位徘徊，行情修复仍有待经济的进一步恢复。

  3、酒店：REITs行情一蹶不振，内地资产表现较好

  酒店行业是商业地产外，受疫情影响最明显的房地产业态，但酒店作为一项资本密集型和劳动密集型的业态，本身的市场抗风险能力就不强，以香港上市的开元酒店REITs为例，其底层资产为国内6家中高端酒店，以商务型酒店为主，上半年在疫情的冲击下，业绩出现亏损，为上市5年来的首次。

  受双节假期国内旅游市场复苏带动，开元REITs成为当前市场表现最好的酒店类REITs，但旅游、酒店市场的完全复苏还有着漫长的路要走。

  4、工业物流：需求复苏明显，中国资产REITs表现优越

  相较负重前行的商业、办公、酒店资产，工业/物流资产REITs已逐渐收复了3月美股大跌留下的失地，截至11月9日，工业/物流REITs仅较年初微跌6.3%。

  两只持有中国物流资产的REITs表现更为优越，不但一举收复失地更较年初实现7%涨幅。根据中国物流与采购联合会数据显示，10月份中国物流业景气指数为56.3％，较上月回升0.2个百分点，为今年以来最高。

  在“双十一”等因素带动下，快递物流等细分物流业态将进入季节性旺季，中国物流资产REITs有望进一步上涨。

  5、IDC：疫情催生需求，行情大涨REITs溢价超150%

  疫情对医疗、政府、教育、公共服务、新媒体等行业产生了正面影响，这些行业疫情下的线上业务广泛铺开，对数据存储平台的“承载”能力提出了需求，疫情催生的行业互联网化正引领着IDC市场的高速增长。

  在新加坡市场上市的吉宝IDC REITs作为唯一以数据中心为底层资产的REITs今年表现抢眼，颇受市场投资者追捧，较年初已实现超40%涨幅，REITs溢价目前已超150%。而折溢价本身正体现着REITs对于不动产市场的价格发现功能，除IDC REITs外，恢复情况较好的工业/物流REITs也实现了折溢价的“由负转正”。

  数据显示，吉宝IDC REITs今年上半年总收入同比大涨29.8%，收入净额同比上涨32.8%，持有人可分配收入同比上涨38%，突然爆发的市场需求、良好的业绩表现支撑REITs行情上行。目前吉宝IDC REITs持有的数据中心资产主要位于新加坡、欧洲等地，国内尚未配置资产。

  今年以来，疫情催生的行业互联网化正引领着IDC市场的高速增长。IDC数据中心由于捆绑优质的客户资源、稳定的长期收益，对产业地产企业将带来很好的现金流和增值的收益。随着国内首单IDC公募REITs启动申报，意味着行业将迎来新一轮IDC热潮。

  实际上，IDC具备不动产属性，长期回报率高，数字中心面向互联网、电商、金融、政府、行业用户等，他们会租下整个单元或整个物业，租期以8-10年者居多，因此其现金流入相对稳定，长期回报率较高。而IDC行业景气度高，未来将为已布局企业业绩持续注入新动力。