向物企输送利益的“暗门”

范慧茹2021-02-23 10:34:16来源:乐居财经

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  当越秀服务在除夕前夜递上2020年岁末的最后一份物企招股书,物管资本市场的竞争者正式集结55将。

  截至目前,上市物企已达45家,递表排队的物企10家,物管股赛道“战火”已成燎原之势,物企之间的交锋显得愈加激烈。

  除了在规模展开正面交锋外,各家业务板块也在暗自较量。在基础的物业管理服务之外,增值服务便成为他们决一胜负的杀手锏,为提升利润率,物企开辟增值服务战场,各显神通。

  围绕开发商和业主,物企的增值服务形成了两大类型,分为非业主增值服务和社区增值服务两类。然而在增值服务多元化的外衣下,非业主增值服务已渐渐成为部分物企连接关联房企的利益输送暗道。

  非业主增值服务主要围绕开发商进行,针对开发、销售、竣工各个环节提供相关服务,有些还会提供车位及房屋尾盘的代理销售及租赁服务。这也意味着,非业主增值服务的收入与关联房企存在着密切联系。

  在实际操作中,不同物企之间非业主增值服务收入占比也存在着较大的差距。乐居财经研究院最新统计了45家上市物企中有明确公布非业主增值服务数据的25家物企。数据显示,25家物企非业主增值服务收入占比在7.8%-37.8%之间,差值达30%;非业主增值服务收入最低0.15亿元,最高12.31亿元,差额超12亿元。

  融创服务以37.8%的非业主增值服务占比位居榜首,其次是正荣服务和佳兆业美好,占比分别为35.6%和33%;而恒大物业在占比上虽排在第九位,但收入却居于第一,其以12.31亿元的非业主增值服务收入夺得桂冠,雅生活服务与融创服务分列二、三名,收入分别为9.59亿和6.76亿。

  在非业主增值服务收入占比中拔得头筹的融创服务,2019年这一数据高达55.6%,在收入中扛起半壁江山,具体金额约15.72亿元,而社区增值服务收入占比不足4%。

  其次,正荣服务上半年实现非业主增值服务收入1.58亿元,占总收入的35.6%;社区增值服务收入为6040万元,占总收入的13.6%。

  赢得12.31亿元非业主增值服务收入的恒大物业在27%的较高占比之下,社区增值服务收入为11.1%。

  眼下,围绕开发商所进行的非业主增值服务已经逐渐找到可行的盈利模式,但同时受限于地产开发周期及开发数量等不确定性因素,该类业务也会随之出现波动。

  考验物企运营能力的关键则是对社区增值服务的挖掘能力,社区作为容纳业主的天然流量载体,拥有着更多可被挖掘的服务空间。社区增值服务主要围绕改善业主居住环境、提高业主生活品质,提供服务或销售商品,且社区增值服务的毛利率普遍高于非业主增值服务毛利率。

  易居企业集团CEO丁祖昱也曾公开表示,在疫情之后,除了提供日常生活服务之外,物业公司开展更多元的服务,如零售、养老、医疗,也会拥有良好的认知基础和信任基础。

  目前,在已公布的18家物企2020年盈利预告中,有75%的企业提及社区增值服务收入或非业主增值服务收入的增加是盈利增长的原因之一。

  东方证券指出,从企业经营层面出发,增值服务能够使物管企业更加独立于地产周期,在由大量交付带来的面积增长红利消退之后,成为企业长期发展的增长驱动力。

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