30万元能做什么？在住宅均价约1.2万元/平方米的长沙，不仅能做80多平方米住宅的三成首付，还能全款购买30-40平方米的商业公寓。

  3月份以来，先是长沙二环内、湘江东岸的新力铂园以工抵房名义，推出了单价6888元/平方米起的商业公寓，由于相当于在备案价基础上打了个5折，该项目在3天时间里热销430套公寓。紧接着，长沙高铁新城的明昇壹城、滨江新城的保利天禧等项目迅速跟进。占据极佳地理位置、拥有双地铁优势的上述项目公寓，原单价1.5万元/平方米上下，如今只要一万元出头，单价直降约5000元/平方米。长沙公寓市场掀起的集体特卖潮，单价直降二至五成不等。

  这已不是长沙商业公寓市场首推特价房。去年9月，长沙恒大珺悦府将原售价12500元/平方米的精装公寓，以7800元/平方米起的特价促销，令市场刮目相看。

  长沙的公寓市场以价换量，正渐成趋势。

  究其原因，一方面，长沙商业公寓库存高企；另一方面，相对北上广深等一线城市，长沙的商业公寓价格虚高。

  长沙商业公寓虽然不限购不限贷，总价较低，但相对于住宅而言，公摊大、绿化率低、水电物业费高、土地使用年限短，而且大多无学位、后期转手交易税费高、使用人员复杂等。尤为突出的是，长沙的商业公寓供需失衡，去化压力较大。

  湖南中原研究院数据显示，截至2月底，长沙市内五区商业公寓库存量继续突破历史最高水平，多达418万平方米，去化周期增加至近30个月，去化压力增大。

  据当地市场人士分析，长沙商业公寓去化周期较长，既有项目规划商住比过高的因素，也有价格虚高原因。

  在不少一线城市，项目商住比基本为1:9，而长沙普遍为3:7，甚至4:6、5:5；一线城市的公寓价格是住宅价格的70%-80%，而此前，长沙同一项目或同一区域内的公寓价格往往高于住宅价格。

  在供过于求的状态之下，长沙商业公寓的价格在呈下滑趋势。湖南中原研究院的数据表明，2017-2019年，长沙市内五区1.6万元/平方米以上的公寓成交占比不断增加，而2020年长沙商业公寓成交价主要集中在0.8万-1.2万元/平方米之间。

  “不要以为长沙的住宅单价不高，就抬高价格卖公寓，商业公寓单价在住宅价格基础上打个八折还差不多。”某央企长沙公司营销负责人表示，长沙商业公寓的价格虚高必然导致滞销，显然不可持续。