政策“强穿透”成4月楼市重要特征

市场综合 2021-05-17 11:42:29 来源:中房网

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  各地楼市

  政策“强穿透”成4月楼市重要特征

  2020年上海房产税收入下降18亿元

  广州开展房地产市场秩序专项联合整治

  深圳法拍房关注度攀升

  天津首批集中供地揽金498亿元

  青岛3天卖地61宗

  成都进一步规范二手住房挂牌价格

  【1】从“金三”步入“银四”,楼市并未走出与2020年复苏—反弹相同的发展轨迹。政策“强穿透”成为4月楼市的重要特征,一方面是住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5城负责人,要求切实提高政治站位,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标;另一方面是月内30余城累计调控近百次,广州、合肥、南通、徐州、宁波等城市从扩大限购范围、增加住房用地和保障性住房的供应、加强住房贷款管理、加强住房租赁市场管控等方面加码,力促市场预期稳定。4月主要城市新房成交面积的环比下降,以及二手房市场的降温,正是对调控政策的理想回应。数据显示,从绝对规模来看,1-4月商品住宅月均成交约3481万平方米,达近五年最高水平,在历史同期中仅次于2016年,但3月份以来,全国多个城市成交增速持续回落,其中一线城市成交同比增速仍较高,中西部及东北的部分二线城市开始偏弱。

  【2】5月11日,财政部等4部门在京召开房地产税改革试点座谈会,一时间,房产税话题再回舆论视野。作为房产税征收试点城市之一,自2011年1月28日开始,上海市就已经按照试点暂行办法对部分个人住房征收房产税,迄今已试点了十年。和重庆以高端豪宅为征收对象的侧重点不同,上海市主要以多套房拥有者为主要征收对象,并针对上海户籍家庭设定人均60平方米的免税面积,在一定程度上避免了对普通家庭的冲击,保护了刚需人群,同时也利于改变当前房地产税现有税赋“重流转、轻保有”的现状,起到了较好的示范作用。据上海市税务局1月26日发布的《上海市2020年税收收入统计情况》显示,2020年上海市房产税收入为198.7479亿元(未精确到个人住房房产税),综合上海近10年房产税收入来看,开始呈现出逐年上升的趋势。不过,2020年上海市房产税收入还是较2019年216.835亿元略微下滑了18亿元。有分析认为,这大概率是因为疫情期间,对部分企业所持有商业物业的租金及税收都有所减免,因此即便是略微下滑也属正常。

  【3】近日,广州市住建部门联合广州市教育局、广州市市场监管局、广州市地方金融监管局、广州市公积金中心等部门,在全市范围内开展为期三个月的房地产市场秩序专项联合整治行动。自4月21日到5月5日,共组织开展检查64次。重点对房地产开发企业和中介机构伙同他人弄虚作假、虚报瞒报等骗取人才购房资格行为、无证销售、虚假房源销售、虚假宣传、价外加价、哄抬房价等40余项违法违规行为进行检查整治。

  【4】近期,深圳楼市调控在持续稳步进行且已初显成效,在这一背景下,法拍房似乎在沉寂一段时间后又悄然升温。一位资深炒房客表示:“法拍房可以关注,深圳房价调控预计会持续一段时间,二手房大涨的可能性不大,但法拍房大多数起拍价都低于市场价20%~30%,这样的优惠力度是其他购房渠道没有的,捡漏的空间大、机会多,而且都是现房。法拍房有些房源还不错,有时候遇到稀缺房,如优质学区房等,这类房源鲜有业主主动出售,但在法拍房市场或许能碰上。”而近期深圳法拍房的成交溢价屡创新高,也从另一面反映市场的火爆。4月20日,“双名校+旧改”等光环加持下,深圳福田八卦岭三套单身宿舍的法拍竞争异常激烈,总价120万元起拍,引来了84人报名,近4万人围观。最终每套平均竞价近300次,最终都以溢价240万元左右成交。成交单价在12万左右,远高于该小区的二手房指导均价7.5万元。同样是4月下旬,一套28年楼龄的老小区法拍房,刷新了深圳近年法拍房的最高溢价率。当天1.4万人在线上围观,进行了366次叫价后,把起拍价517万元的莱英花园成交价提高到1505万元,相对起拍价溢价接近两倍,刷新今年法拍房溢价纪录。若把税费等成本都算上,这套房子单价高达16万元/平方米,比隔壁华润城的指导价还高。

  【5】5月15日,天津首批集中供地收官。挂牌的58宗地,除了13宗因故停牌外,剩余45宗地全部成交,揽金498亿元。其中,5月14日,天津集中供地首日现场竞拍19宗地,合计成交金额170亿元。其中有16宗地以底价成交,仅滨海新区空港一期、二期及响螺湾地块3宗地进入竞价环节。5月15日竞拍的26宗地,全部溢价成交,平均溢价率17.4%,平均楼面价12897元/平方米,合计成交金额327.89亿元。成交楼面价最高是南开区新裕里地块,被绿城中国以18亿元竞得,溢价约33%,自持租赁住房1000平方米,折合楼面价35857元/平方米。此外,绿城中国还以总价15.2亿元、楼面价3984元/㎡、溢价28%竞得西青门道口地块;以9.4亿元底价竞得大寺新家园地块。

  【6】5月14日,青岛为期三天的集中供地落幕。与一线城市动辄千亿的成交金额和争夺激烈的状况不同,青岛此番卖地整体较为平淡,除一宗地块溢价率较高之外,其余地块绝大部分以底价成交,并有2宗流拍。从房企的积极来看,本地房企表现较为踊跃,而全国性房企拿地数量占比较低。据悉,青岛此次出让地块合计63宗,总占地面积161.8万平方米,合计约2427亩,总建面329.64万平方米,起始总价125亿元。63宗地块中,市北开平路45号地达到上限价后转入网下竞自持面积。该地块吸引了17家开发商参与竞价,经过164轮叫价,楼面价从起始价10310元/平方米上升至17010元/平方米后达到最高上限,网上土地竞价中止,转到线下竞自持城镇住宅建筑面积。除了上述地块之外,青岛其余60宗地块均以底价成交,另外两宗流拍,总成交金额128.66亿元。

  【7】5月14日,四川省成都市房地产经纪协会官微发布了《关于进一步规范我市二手住房挂牌价格发布工作的通知》。通知要求各房地产经纪机构和房地产销售服务人员下架虚高价格房源,要牢固树立市场参与主体责任意识,不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于成都市二手住房最高参考价格的挂牌价格。其中线上渠道包括但不限于:机构官网、网络平台、手机APP、微信公众号、微信小程序、微信朋友圈、短视频平台和QQ空间等;线下渠道包括但不限于:门店(水牌)、宣传板(页、册)等。

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中国城市住房价格288指数

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