2021年7月15日，年内首次降准正式执行。此次降准在上周三国务院常务会议释放降准信号之后，于上周五晚间正式宣布。此次降准下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1万亿元。回顾上半年，流动性一直较为充裕，市场利率保持平稳。自疫情以来，中央坚持稳健的货币政策，灵活精准、合理适度投放流动性。从房地产市场来看，自“三条红线”落地后，房企端融资受限较大，踩线房企很难再通过传统融资渠道融资，而“绿档”房企特别是以持有的优质存量项目作为底层资产发行的ABS产品受到了市场的青睐，在市场资金充裕、经济下行压力较大的大背景下，宽货币、紧信用的态势已经形成。

  上半年，一线城市商办市场表现平稳，交易活跃度有所增加，美联储长期零利率刺激政策下，大量资金涌向国内，内地商业资产的长期增长潜力让他们成为外资频频出手的目标。而对于部分持有充足现金和大规模办公场地需要的金融&科技类内资企业来说，趁低购入办公资产作为总部自用的同时更可保值投资。在宽货币的大背景下，大宗资产交易在内外资的共同推动下保持活跃。

  上半年发行存量资产ABS580亿

  回顾上半年，1-6月以各类商业物业作为底层资产发行的ABS产品总规模约580亿元，同比下降23%，项目数量也比去年同期减少3成左右。整体来看，上半年各类商业物业的经营多已恢复，但业绩方面较疫情前相比仍有一定距离。据亚洲最大的REITs领展REITs最新业绩数据，今年上半年，领展在内地持有的各类商办物业均已正常经营，但业绩仅恢复到疫情前的8成左右。受经济下行和疫情的不确定性影响，居民消费信心的恢复仍需时日。

  01）国企存量资产ABS融资规模连升VS民企连降

  国企方面，上半年发行的存量资产ABS总规模约379亿元，同比上涨17%，自2019年以来已是连续2年增长。与此同时，民企发行的存量资产ABS总规模约为200亿元，同比下滑接近5成。受制于“三条红线”和多重融资监管政策影响，发行存量资产ABS日渐成为国企“独享”的融资工具。民企发行存量资产ABS产品的难度也越来越大，1-6月，民企存量资产ABS发行时间由去年同期的145天增至180天（自然日），漫长的资料准备期和最少半年的发行周期，让通过持有资产发行ABS融资变得越来越不“经济“。

  02）绿色金融概念CMBS产品发行票息创今年新低

  按ABS优先A级产品发行票息排行由低到高排行，上半年发行票息最低的前10位原始权益人均为国企。以办公项目作为底层资产的ABS产品更是占据了半壁江山，其中，发行票息最低的是“中信证券-成都中海国际中心绿色资产支持专项计划(专项用于碳中和)”，优先级票息仅3.6%，受央行绿色金融倾斜政策影响，此单仅用33天即发行成功。今年以来，绿色金融越来越受到重视。近日举行的2021年中国人民银行工作会议提出，“落实碳达峰、碳中和重大决策部署，完善绿色金融政策框架和激励机制”。而此前举行的央行货币政策委员会2020年第四季度例会，首次提及“促进实现碳达峰、碳中和为目标完善绿色金融体系”。

  “中信证券-成都中海国际中心绿色资产支持专项计划(专项用于碳中和)”是今年获批的首个以新一线城市办公项目作为底层资产的ABS产品，成都中海国际中心是中海地产开发运营，拥有10栋近80万平方米超大体量的甲级写字楼集群及数万平米的国际高端商业配套构成，入驻企业有甲骨文、四川发展等世界500强、国企巨头。

  全球放水 国内大宗资产交易活跃

  6月3日，全球资管巨头布鲁克菲尔德资产管理公司（BROOKFIELD ASSET MANAGEMENT）以 14 亿美元（89亿人民币）的价格，从阿布扎比投资局 (ADIA) 投资的合资企业手中收购了位于上海、北京、青岛、西安、重庆的五个购物中心资产包，这是自疫情以来在中国的最大的商业地产收购。事实上，疫情后大宗市场一直保持着颇高的交易活跃度，尤其是外资投资者，上半年频频交易资产，买入、卖出资产规模均超过300亿元。

  01）外资看好中国长期增长、北京买办公上海买商业

  从上半年外资买家购买的资产分布城市来看，北京、上海、广州等一线城市为外资机构的首选，北京核心区域写字楼仍受到外资青睐，无论是自用抑或投资，写字楼依然是商业地产投资者的首选。继收购北京中关村盈都大厦D座之后,普洛斯资本再出手,一季度以34.05亿元收购了位于朝阳门的兆泰国际中心C、D座。

  亚洲最大的不动产投资信托领展REITs上半年也是接连出手，投资位于上海、广州的商业项目。2月，领展REITs 宣布以27.72亿收购上海七宝万科广场50%股权，上海七宝万科广场是区域性综合型购物中心，目前可租用净面积为8.95万平方米，出租率 97.8%。6月底，领展以32.05亿收购广州天河太阳新天地购物中心。太阳新天地购物中心位于广州市天河区，零售面积约9.01万平方米。领展表示，收购事项符合领展的现行投资策略及目标，即投资于可增加收益及创造收入并具备长远增长潜力的房地产。据7月15日统计局发布数据显示，上半年社零总额约21.19万亿元，同比增长23%，两年平均增速为4.4%，虽慢于同期GDP两年平均增长5.3%的增速，但据专家预测随着国内疫苗接种面积持续扩大，就业市场稳定，内需支持政策继续释放成效，物价整体保持温和等积极因素影响，下半年消费支出预计将进一步改善，外资趁低购入商业资产更多的是基于对中国消费长期增长的看好。

  02）办公市场企稳 金融&科技企业积极买楼自用

  从整个市场来看，今年二季度，一线城市租金、空置率保持相对稳定。以北京为例，写字楼市场总体保持平稳，租金同比下降0.3%至10.8元/㎡/天；空置率同比上升0.6个百分点至15.5%。而上海、深圳市场则更倾向于“以价换量”，租金同比小幅下跌，空置率有所改善，广州受持续性新增供应影响，租金、空置率有所松动。大宗交易方面，北京写字楼相关大宗物业投资交易总额高达221亿，较去年同比虽略有下降，但成交单价却上涨两成有余。上海市场也较为相似，写字楼相关大宗交易总额虽有所下降，成交单价却保持20%以上增长。纵观四个一线城市，北上两地租金为众一线城市中最高，疫情后租金虽有所下滑，但总体较为稳定。租金成本压力下，企业自用&投资成为北上办公资产吸引资金涌入的最大动力，2020年至今已有多家现金牛企业购入北上写字楼作为总部大楼使用发展总部经济。

       3月22日，中泰证券股份有限公司发布公告称为推进公司战略布局，满足公司驻沪单位集中办公的需要，同意以公司全资子公司齐鲁中泰物业有限公司为购买主体，总价款以不超过27.35亿元购置上海绿地外滩中心办公楼。作为上海早前地王项目，绿地从中民投手中接手后，董家渡项目更名为绿地外滩中心，总建面约120万平方米，含11栋写字楼资产，其中4栋甲级写字楼，7栋总部办公楼。2020年，已有多家金融类企业入住绿地外滩中心，如中国人保、海通证券、上海银行、国海证券、建信人寿等。此外，4月，中国通信服务股份有限公司完成对长城国富置业有限公司的资产收购，标的为北京市丰台区凤凰嘴街写字楼，收购总价33.1亿元。据悉中通服的收购目的为企业自用，与之类似，同为5G数字化经济时代佼佼者的字节跳动也在7月传出购入上海尚浦领世正在开发的总面积约19.5万平方米的办公项目的消息。

      央行本周降准后，货币政策将继续保持稳中偏松的态势。在“紧信用、松货币”的大背景下，企业质量是机构资金关注的要点，国企以持有的优质商业项目作为底层资产发行的ABS产品利率有望大幅下行，与此同时，发行存量资产ABS产品融资对于民企来说将越发艰难，融资端口逐渐关闭。6月以来，基础设施公募REITs上市交易，目前已有9支公募REITs基金，首日平均战略配售比例为66.8%，平均有效认购倍数近8倍，首日交易如火如荼，但后劲不足。截至7月16日，已有4支公募REITs跌破发行价。目前公募REITs的覆盖范围尚未拓展至商业地产项目，在全球大放水背景下，外资普遍看好中国商业的长期增长潜力，频频出手交易资产，资产类型除传统商办项目外，物流、数据中心项目更是成为黑石、基汇等知名外资机构追逐的目标，同时内资“现金牛”金融&科技类企业纷纷出手买楼自用，在全球货币宽松的市场情绪下，下半年内地大宗交易市场交易活跃度有望保持在较高的水平。