市场曾冬梅 2021-12-15 09:31:09 来源:中国房地产网
2021年的最后一个月,广州楼市的促销大战愈演愈烈。上周,增城区某在售项目推出了一批7折的公寓房源,还将部分住宅尾货的渠道佣金调高到了13%。“今年业绩压力大,最后一个月了,还是要冲刺一下销售和回款。”12月14日,该项目内部人士对中国房地产报记者表示,在高佣金的激励下,产品的去化速度有明显提升。
据广东中原地产项目部总经理黄韬介绍,上半年房子好卖的时候,广州不少项目给的渠道佣金在3个点以下,下半年市场转冷,佣金点数也水涨船高。“11月成交有所回升,但情况没有想象中那么好,价格降下来了,客户的承受力和预期也在下降,12月还得以价换量。”
“形势真的很严峻。”黄埔区某项目负责人透露,该项目正在办理预售手续,预计月底前开盘,虽然备案价可以突破3万元/平方米,但最终能否按这个价格销售还得看市场走势。据了解,附近万科幸福誉的新品吹风价仅为2.7万元/平方米,而该盘的二手房均价已达3.5万元/平方米。
为去库存 楼盘祭出史上高佣金
“史上最高佣金助力年终冲刺,五区住宅佣金点位13%”。上周,这则颇具诱惑的消息吸引了广州不少中介的注意力。
这是增城某大盘给渠道开出的阶段性佣金奖励,截止时间为12月31日,针对的是部分住宅单位,售价方面也有优惠。例如,约128平方米的单位最高可减23万元,优惠后的总价约为216万元,佣金额可达28万元。公寓方面,该盘也推出了大力度的优惠措施,针对12月10日前一次性付款的客户,给了69折的价格优惠,均价由11月初的1万多元/平方米,降至7000元/平方米。无法一次性付款的买家也能享受7折优惠,要求认购7天内且不超过12月13日付50%的首付,尾款则须在12月31日前交齐。据了解,公寓产品的佣金点数也颇为可观,一套总价40万元的公寓,佣金有3.5万元,将近9个点。
“13%的佣金是针对部分天地楼层、朝向较差的住宅产品,货量不会很多。“该项目内部人士表示,此前其住宅产品的佣金是2个点至3个点,这次大幅提高点数,是希望能刺激渠道带客,消化掉这些积压的库存,加速回款。至于公寓,“增城的公寓供应量很大,竞争激烈,大家都是这么高的佣金。没办法,投资客只能靠渠道带来,好在公寓总价低,单套的佣金成本不算很高。”
据黄韬介绍,广州一手房市场的佣金变化较大,开发商给渠道的佣金一般是3个点至12个点,“比较偏远的地区,例如清远、肇庆、惠州等,能去到10点至15个点。”他表示,佣金的点数视乎项目的销售情况及去化的要求,上半年市场好的时候2个点也有渠道愿意做,下半年市场下行后,在售项目的佣金点数差距也逐渐拉大了。
增城另一个在售项目的开发商表示,此前该项目的佣金为2个点,从11月起便调高到了3个点,“因为我们没有特别高的销售目标,不然佣金估计还得往上提。”
高佣金的背后是去化压力。来自克而瑞的统计显示,11月广州整体推货的开盘去化率仅30%,各个区域的去化表现持续分化,市中心项目保持着较高的去化率,外围区域的去化速度则明显下降。例如,南沙区推盘套数706,去化率10%,增城区推了1571套单位,去化率也仅有13%。
放弃幻想 房企开打价格战
据广州中原研究发展部统计,刚刚过去的11月,在降价促销、房贷松动等因素的作用下,广州新房网签8761宗,环比上涨22%,同比下降32%,摆脱了6月以来每月在7000宗左右徘徊的低迷状态。该机构表示,广州新房的新批供应已连续4个月超万宗,基本与去年同期(8-11月)持平。但与去年三季度、四季度“火爆”行情之下开发商积极供应增加不同,今年开发商推货带有一丝“无奈”,在政策严控之下,市场回归理性,开发商不得不为促回款“活下去”而加大推货量+下调价格吸客。
据了解,在经历2021年二季度、三季度调控之后,广州的开发商已逐渐放弃幻想,积极降价(或大幅低于吹风价)推货吸客。根据克而瑞的不完全统计,9月以来广州全市共有143次开盘加推,其中有45批次是降价发售的,而刚刚过去的11月37次加推之中,有12批次是降价加推。
临近年末,开发商的调价动作更为活跃。“12月的第一周,6个加推楼盘有5个降价。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示,年关将至,房企进入抢收倒计时,为冲刺业绩、加速回款,各大房企纷纷加紧出货,陷入内卷混战期。
板块内的竞争对手内卷的更厉害,保利罗兰国际在12月10日推出新一批产品,最低的房源价格不到4万元/平方米,较此前4.3万元/平方米的吹风价有明显的让利。在保利罗兰国际开售前,附近的佳大瑞园突然推出10套特价房,低至3.28万/平方米,价格下调了约6000元/平方米。据了解,佳大瑞园的备案价接近4.3万元/平方米,但因为品秀星樾以3.68万元/平方米的低价开盘吸引了一波客户,此前不得不推出一批3.88万元/平方米的特价房,如今已经第二度降价。
“最后一个月,大部分楼盘的销售策略还是以价换量,不亏就卖,现金比利润重要。”黄韬直言,目前广州的新房不降价很难卖得动。
增城一位开发商告诉中国房地产报记者,该公司10月份推出了一批特价房,低至1.15万元/平方米,相较之前1.6万元/平方米至1.8万元/平方米的均价,打了将近7折。为了追现金流,目前价格也没有回调,均价在1.3万元/平方米。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |