楼市疲软库存量高:兰州力推“强省会”战略激活房地产

许倩2022-04-11 10:48:17来源:中房报

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  救助楼市的行动正在地方渐次展开。

  4月1日,浙江衢州市发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》,提出取消限购政策,同时松绑限售政策,成为全国首个限购限售均取消的城市。

  紧接着第二天,4月2日,河北省秦皇岛市宣布,自2017年4月15日起施行的限购令正式废止,并称此前政策“已不适应当前秦皇岛房地产市场发展形势”。

  兰州楼市政策力度更大、更全面。

  4月4日,兰州市人民政府网发布《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施(第1号)》,全文提出20项措施均与房地产业相关,包括放宽限购限贷、推进货币化征拆安置、降低个人购房首付款比例、降低房企拿地保证金比例等,在需求端和供应端同时对楼市松绑。

  “政策着力于减轻个人住房消费负担,以此来保住人,进而保住楼市,这是兰州强省会政策的一大步。”兰州一位房地产人士表示,从历史经验来看,房地产对稳经济的作用最快也最有效。

  2021年,兰州GDP为3231.29亿元,全国城市排名94位;人均GDP为74000元,低于全国平均水平,经济成绩不太理想。2022年一季度亦表现平平。

  房地产市场方面,兰州整个一季度网签数据呈下行趋势。库存压力大,据CRIC地产研究数据显示,截至2月末,兰州广义、狭义库存量保持高位,广义库存量达到了8000万平方米以上规模;去化周期约40个月,显着高于二线城市(18.05个月)平均水平。

  市场急需调整和稳住。

  另据记者不完全统计,截至4月7日,全国已有超68个城市出台楼市激活政策。

  激活楼市

  根据兰州房地产新政,20条利好举措都直指房地产市场。

  一是优化审批,加快项目开发建设。这意味着,政府不在流程上“拖后腿”,鼓励开发商有项目尽快入市。

  二是减轻负担,支持企业良性循环,这一条是为了给房企减缓资金压力。具体举措包括:降低国有建设用地使用权竞买保证金缴纳比例,按挂牌起始价的20%执行;加大项目贷款支持,支持优质房企兼并收购困难房企项目等。

  三是提升效能,强化项目服务保障。包括完善配套公共设施,加大征收拆迁力度,推进货币化征拆安置,同时提高预售资金使用效率。这些举措,一方面有利于缓解开发商资金压力,另一方面是为了推进项目开发进程,适当“去库存”。

  四是降低个人购买住房的门槛。个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%,二套住房最低首付款比例不低于30%。

  同时,减轻个人住房消费负担。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买住房的,金融机构执行首套房贷款政策。

  新政还明确,要加大住房公积金支持。个人通过公积金贷款购买住房,公积金贷款最高额度单身职工为60万元,双职工为70万元。这些给予购房者的政策利好,无疑都是为了刺激改善性需求的释放,加快楼市去库存。

  新政还提出,支持多元化住房需求,落实“租购并举”,加大保障性租赁住房建设,培育住房租赁市场,推动“租购同权”。加大人才住房保障,对新引进人才提供实物保障、购房补贴和租赁补贴等住房保障;推进“萃英社区”建设,统筹利用各类房源,加快“拎包入住”人才公寓建设。

  兰州市还特别提出,支持孝老抚育住房需求。对在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接来兰州居住的,给予支持,允许其家庭在限购区域内新购一套住房。对符合国家生育政策,生育两孩或三孩的家庭,允许其在限购区域内新购一套住房。对老旧小区进行适老化改造、对新建项目实施适老化设计建设的,给予政策扶持。

  这条政策被业内认为,相当于限购政策实质性退出了。

  中原地产首席分析师卢文曦认为,从降首付到支持孝老抚育住房需求,明显可以看出,兰州市意在继续通过房地产手段来刺激消费,进而拉动经济增长。

  人口无法支撑楼市

  兰州之所以出台力度如此大的调控政策,除了在“强省会”战略下房地产不可或缺的作用外,也是兰州楼市现状使然。

  目前的兰州,依然笼罩在较为严重的疫情冲击下。截至4月7日,兰州市新一轮疫情已持续33天,包括房地产在内的各行各业都遭受较大损失。兰州楼市之冷不仅体现在疫情下紧闭的售楼部,成交额更是陷入冰点,购房者持币观望情绪浓厚。

  兰州市房管局数据显示,一季度兰州网签房源共计7316套,整个一季度网签数据呈下行趋势。对于一个省会城市来说,这算不上一个亮眼的成绩。价格也处于下调阶段,来自中国房价行情网数据显示,3月兰州新房均价为9621元/平方米,与上月持平;兰州市主城区均价为12327元/平方米,与上月相比下降0.08%;二手房均价12243元/平方米,与上月相比下降1.4%。

  实际上,从2022年1月开始,兰州新房均价就一直保持在万元上下;再延长周期来看,从去年上半年开始,兰州房价一直不景气,二手房成交量保持低位,房价也由2021年9750元/平方米下降到2022年4月初的9168元/平方米,降幅5.95%。截至目前,兰州楼市已经冷了一年。

  兰州楼市曾有过高光时刻。2010年至2020年,是兰州地产人最辉煌的10年。数据显示,10年间,兰州新建商品房供应量从2010年的140万平方米,到2020年增加至1027万平方米。即便2021年有所下滑,也达860万平方米。

  粗略估算,10年间,兰州新建商品房供应超过6000万平方米,约60多万套房。以一家3口人计算,可解决180万人口的居住问题。

  受产业支撑不强、人口外流影响,兰州楼市并没有持续坚挺。

  据“七普”数据显示,过去10年,兰州市常住人口从361.62万增至435.94万,仅增长74.32万,平均每年流入人口约7.43万。“近邻”西安,同样作为省会城市,从“六普”到“七普”常住人口增加了448.51万,成功跻身千万级城市,也为西安楼市带来了潜在的购房需求;西安市2021年GDP为10688.28亿元,比上年增长4.1%;2021年兰州GDP为3230亿元,同比增长6.1%。

  “兰州房价上涨的核心动力还是依靠兰州本地购房者,且在兰州工作的很多年轻人多被西安吸引了。”上述兰州房地产市场人士称。

  卢文曦表示,受“两山夹一河”地形影响,兰州真正的市区范围并不大,住房建筑密度相当高,很多还是40多层的高层住宅,供应量非常大。但兰州现有人口依然处于外流状态,这种情况下市场面肯定会遇到一定去化压力。另外,兰州虽然是西部比较重要的城市,但其经济能级和竞争力无法与其他一些中部甚至东部城市比拟,当地政府还是希望通过一些立竿见影的效果提升经济,比如动用房地产手段。

  数据显示,截至2022年2月份,兰州市住宅库存去化周期为16个月,商业库存去化周期为147个月,办公区库存去化周期高达298个月,未来兰州商业供应量或许还将持续性增长。

  过去,开发商刚进入兰州市场时,拼的是获取土地的能力以及发展速度,随着政策不断调整,部分开发商又看到了商业地产带来的巨大利润,开始竞相进入商业地产领域,大量商业、商办产品随之涌入兰州市场。投资浪潮过去人们才发现,兰州的消费力根本无法匹配。

  就在兰州发布新政第三日,甘肃省住房资金管理中心发文称,自2022年4月6日起,甘肃省住房资金管理中心将住房公积金个人住房贷款最高额度由已婚缴存职工60万元调整为70万元;单身缴存职工50万元调整为60万元。这是今年第一个从省级层面提高公积金额度的省份,具有很强的信号意义。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进置评道,省级层面放松将有助于促进全省公积金政策的进一步宽松,其对于省会和地级市等都会产生积极影响;也会更好地引导市场预期变动,客观上有助于减少购房成本,真正激活房地产市场交易的活跃度。他建议,各省级相关房管和金融部门也应该有紧迫感,多出台一些有助于激活市场需求、降低购房成本的政策,真正促进二季度房地产市场交投活跃。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,当下各地楼市下滑明显,已影响到了全链条正常循环,在保持“房住不炒”前提下,部分城市退出限制性措施是必然的。尤其是非热点城市,限购限售退出概率大,但东部热点城市退出可能性小。一是东部热点城市库存很低;二是吸取上一轮暴涨教训,保持政策定力;三是货币宽松、利率下降、纾困疫情冲击等政策,客观上会有助于热点城市的楼市,只是政策有一定时滞,需要耐心等待。

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