房地产热点从来多,别忽视了真问题

2022-04-24 09:55:48来源:中国房地产网

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  好莱坞不等于奥斯卡。如果换一种说法,一两家优秀的房地产公司不等于整个行业,比如说,保利发展不等于当前的整体房地产企业。

  在一些头部房企还在为业绩因素不能发布年报的时候,保利发展的业绩和新的进取目标羡煞同行。4月21日,保利发展董事长刘平在公司2021年度业绩说明会透露,今年投资计划是3650亿元,并提出“进三争一”目标:综合实力领先,硬实力、软实力都过硬的第一;做到一流的核心竞争力、一流的行业引领力和一流的企业影响力。去年,保利发展实现签约金额5349.29亿元,同比增长6.38%。

  如果不出意外,经过此轮房地产行业洗牌之后,保利发展的市场占有率从目前的3%提高到6%是大概率的事。其也是少数满足“三道红线”的绿档企业,具备了兼顾风险防范与持续扩张的能力。

  对于大多数房地产企业而言,就没有这么“不管风吹浪打,胜似闲庭信步”的好运了。10年前,是房地产行业推崇大规模和高周转的时代,当时有一种商业观点,就是“反周期”操作:即企业在繁荣的时候按照萧条的时候做准备,在萧条的时候按照繁荣的时候扩张。通俗讲就是:繁荣时期卖产品,萧条时期买土地。

  这是一种乌托邦式的理想。目前看,无论是2008年还是此轮房地产行业大震荡,没有一家房地产企业具有反周期操作能力,所有的融资渠道都被拦堵后,缺钱没钱就是全行业的现实状况。区别的只是出问题的房地产企业都是风格激进的公司。

  对于这轮房地产企业的债务难题,近期金融界、投资界和学界多有建设性分析建议。中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成就建议:在不改变去杠杆政策目标下适当延长去杠杆周期,包括适当调整“三道红线”和贷款集中度考核要求,为行业应对疫情争取时间。经济学者任泽平建议“不要妖魔化房地产”,他以房地产和新能源汽车比较说:房地产去年卖了18万亿元,还拉动了五六十个上下游行业,包括建筑建材、玻璃、水泥、家电等,根据测算,房地产全产业链带动经济大约是30万亿元,而新能源车卖了352万辆,大约一二十万元一辆车,新能源汽车整车大约6000亿元,不到7000亿元。

  房地产消费的重要性已经无需赘言。房地产走势已经体现在一季度的统计数据上。国家统计局最新数据显示,1至3月份,房地产开发投资、销售、房企到位资金等多指标疲软,其中销售额降幅继续扩大,3月单月住宅销售额创去年7月下跌以来最大降幅。

  房地产发展的重要性要承认,问题同样也要正视,两者都要不上纲上线,客观评估。在经济面临的形势中,支柱性产业、问题和风险突出还会是房地产一体两面的特点,这就需要我们在纷纷扰扰中回到一个老问题,也是一个真问题:未来一二十年我国还处在城市化快速发展的进程之中,房地产行业作为经济的火车头之一,如何管好让其真正走上稳定健康发展和良性循环的道路和目标。可以说,实现这条道路和这个目标,土地依然是最核心的问题。过去及今天,地方依然希望土地卖得少一点,价格高一点,但这是一个矛盾,如果不切实改变现在的土地制度、财政制度,不改变地方财政依然高度依赖土地的局面,地价就无法控制住,房价也难以控制住。况且还有一个现象,每一轮市场不好的时候,地方政府会处罚降房价搞促销的企业。

  最近我们就看到一位网友“吐槽”:你们媒体总是说楼市不好,企业要倒闭,可是为什么没见我所在的城市房价下降呢?

  其实,我们也想知道,为什么?

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