房贷利率快到历史低位了,你买房吗?

编辑部2022-05-31 08:58:33来源:丁祖昱评楼市

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  一个喜大普奔的消息:房贷利率快到历史低位了!

  接着我们要问的是,那么,你会买房吗?

  我们接着往下讲。半个月前,央行于5月15日调整首套房贷款利率不低于市场报价减20个基点,按照当时的LPR报价房贷利率最低可做到4.4%。紧接着,5月20日,5年期以上LPR超预期下调至4.45%。

  这两个事情加在一起就有点厉害了:全国首套房贷利率下限将动态下调至4.25%!

  这个降幅,还是非常超预期的!城市也在“助攻”中,据不完全统计,苏州、郑州、济南等17个城市已参照全国房贷利率下限执行,多数城市房贷利率达到历史低点。

  那么问题来了,房贷利率下调之后,购房按揭还贷压力减轻,到了最佳买房时机了吗?

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  5月20日,贷款市场报价利率(LPR)为1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.45%,较4月下调15个基点。

  这是自2019年LPR机制建立以来,5年期以上LPR调整幅度最大的一次。就目前国内利率水平而言,当前已处于相对历史地位。

  此次调整后,按照最新LPR计算,个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%,二套房5.05%。

  过去20年5年期贷款基准利率基本维持在7%左右。2008年时,5年期以上贷款基准利率甚至达到了7.74%。彼时,全国商品房交易开始萎缩,全年销售面积和销售金额下降幅度均达到20%左右,并且出现十年来首次房价下跌。

  为了刺激购房需求,据CRIC梳理,仅2008年全年就有5次降息,累计降幅2.16%,当年12月5年期以上贷款利率下降至5.94%。

  此后几年,国内利率水平一直维持在5%左右,一直到2019年LPR机制建立,5年期以上贷款利率下降至4.8%。但由于2020年遭遇疫情黑天鹅,截至目前5年期以上LPR已有了五次调整,其中2020年调整2次共15个基点,2022年至今2次下调共20个基点。

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  全国房贷利率处于什么水平呢?

  自2021年11月房贷松动以来,近半年,全国房贷利率累计降幅超过50个基点,部分城市更是累计下降100个基点。

  融360数据显示,2022年5月(2022年4月20日-2022年5月15日)全国首套房贷款平均利率为5.03%,环比下降13个基点,二套房贷款平均利率为5.36%,环比下降9个基点。

  房贷利率水平回到2016年。

  彼时,全国首套房平均房贷利率为4.45%,二套为5.4%。

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  在央行宣布首套房贷款利率下限下调20个基点之后,5月15-5月20日之间,就有约20个城市首套房贷利率最低可做到4.4%。

  积极响应的城市中,涵盖了一线二线和三线城市。

  5月20日,5年期以上LPR下降15个基点之后,天津、济南、苏州等二线城市房贷利率继续下调。

  据丁祖昱评楼市不完全统计,截至5月28日32个一二线城市中,有11个二线城市最低可执行首套4.25%的房贷利率,18个城市执行二套5.05%的房贷利率。

  以天津为例,当前4.25%的首套利率正处于2008年和2016年最低点水平。

  除了二线城市以外,北上广深四大一线城市也有所下调,但调整幅度相对较稳定,主流利率跟随最新的5年期LPR报价降低15个基点。

  例如北京首套房利率由此前的5.15%降至5%,二套利率由此前的5.65%降至5%;上海首套房利率由此前的4.95%降至4.8%,二套利率由此前的5.65%降至5.5%。

  截止5月28日,重点32个一二线城市首套房贷平均利率为4.5%,二套房贷平均利率为5.2%。相较于CRIC监测的4月全国重点35个城市首二套房平均利率分别下降63个基点、27个基点。

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  房贷利率调整,意味着月供额度下降,购房成本降低。

  不少城市下调房贷利率至4.25%以后,我们按照“100万贷款本金、30年等额本息方式”的贷款方式进行测算,以重点10个城市为例,月供平均减少约350元,其中广州、天津、济南、青岛月供减少均在平均值以上。

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  面对这样的低利率,你会买房吗?

  通过调研我们发现,多位购房者普遍存在两种心态,一类购房者认为,房贷利率下调会影响购房预期,但是否购房决定性条件还在于手头资金有多少;另外,本就计划买房的刚需购房者认为利率下调对其买房有一定刺激作用。

  在杭州工作的韩先生在2021年一直参与摇号买新房,但2022年受到疫情影响,公司股票下跌,收入预期下降,因此买房之路就此搁浅。

  他告诉我们,去年八九月份,杭州首套房贷利率达到近年来高点,有6.3%左右,但去年底一直在回调,目前已下降至4.45%左右。按照100万贷款总额来看,较去年9月月供就少了1153元。

  在韩先生看来,即便是月供少了千元左右,但现在经济形势比较差,后续楼市应该还会有新的调整,所以不会轻易入手,还想再观望一下。

  与韩先生不同的是,原本计划在两年内买房的李琦,在五一之后重启了买房计划。

  李琦在北京工作,疫情原因导致她不想再租房,因为首付问题买房一直没有实现,今年有了一定的积蓄,加之父母支持,现在又赶上房贷利率下调15个基点,她计划疫情得到控制后就定下来。李琦告诉我们:“房贷利率下调对我来说有比较大的刺激作用,毕竟在一线城市,月供少一点,压力也小一些。”

  但还有部分购房者表示,“我差的不是这点利率,差的是首付!”

  那么,还没买房的你呢?

  今年整体形势并不乐观。尤其4月城镇失业率上升0.3个百分点至6.1%,创2020年3月以来新高。受疫情影响,受访者普遍也遇到工资打折的情况。在此情况下,月供减负的决定性作用仍然有限。

  这个时候,利率下调到底有没有促进作用?

  我们认为,房地产市场亟需决定性政策出台,如降低首付款比例,直接有效解决购房资金问题。只有叠加各城市出台的有效购房优惠政策,减负效应才会明显释放。

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