纯“规模论”失效后 物业头部企业说产业模式该变了

曾冬梅2022-06-20 11:04:40来源:中国房地产网

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  6月17日,港股的物业管理板块保持低迷走势,大部分上市公司收跌,市值较2021年上半年的高点依然有较大幅度的缩水。

  资本市场的反应折射出物业管理行业单纯以规模制胜的时代已经过去了,旧共识破灭,新共识未成。在这样的混沌状态,头部物业公司试图寻找新的模式和路径。

  6月10日,保利物业正式进驻广州市的琶洲街道,以第三方社会服务单位承担琶洲街道全域化管理服务,今年该公司新签约的所有公共服务项目,都将采用统一的初始化清单管理,由此补上了其全业态标准化的最后一块拼图。在100多公里外的深圳,万物云的首批蝶城试点——坂田项目已经取得阶段性成果,通过扩大服务半径,8个住宅项目首次实现盈利。

  头部企业的新实践

  琶洲街道的管理团队拿到的是一份包含了78个项目的公服项目初始化清单,根据重要性和时间的紧迫性分为4个维度,既有管理要求,又有操作方法,方便项目管理人员循序渐进的按步骤落位。

  2022年,保利物业的工作重心之一就是推进公共服务业务的标准化,加大该板块的拓展力度。该公司是较早开展公共服务业务的物业公司之一,2016年就已接手浙江西塘景区,负责公共服务和基层协同治理。2年后,该公司与嘉善县天凝镇签署公共服务项目协议,从客服、工程、绿化、保洁、安防等全方位对天凝镇实行“全域化管理服务”,成为全国首个提供乡镇公共治理的物业企业,形成与政府合作的城镇全域生态模式。

  2021年,嘉善县的单年合同金额提升至1.3亿元,保利物业来自公共服务物业管理的收入也较2020年上涨81.8%,新签约公共服务单年合同金额达9.5亿元,千万级以上项目数23个。基于先发和央企背景优势,以及回款率高、利润率与住宅相近的特点,保利物业对这个板块有着较高的期待值。该公司管理层在3月份的业绩会上强调,现阶段公共服务是公司发力的重点。

  据保利物业方面介绍,今年该公司总结了过去六年在公共服务领域的管理经验,以满足甲方需求为导向,以标准化建设为目的,形成了统一的公服进场管理模式和初始化清单,为一线提供详细的操作指引,细化到项目签约后要开几次会、每次决议什么事项,就连进驻仪式等都有标准模板、详细规范,这就摆脱了对团队能力的依赖和区域差异化的限制,有助于项目的迅速拓展以及项目落地后稳定服务品质。

  蝶城是万物云在2021年提出的“街道战略”,即围绕一条街道内服务者可达的20分钟服务圈,打造一个高浓度、高效率的服务网络,通过远程运营与混合服务提升空间效率、实现“开源节流”。按照蝶城的模型,物业服务将打破单个小区或者写字楼的局限,一个蝶城内可以容纳10个以上的小区和写字楼,涉及住宅、商企、城市空间等多种业态,服务范围实现10倍以上的提升。

  今年,该公司在深圳、武汉、佛山、中山、南京、苏州、杭州等地,筛选了14个区域,作为首批构建蝶城的试点。万物云将在这些区域进行大量的基础设施建设,涵盖数字化基础设施、公共设施、设备与任务调度平台等,并进行四保(保安、保洁、保绿、保修)流程的变革,通过远程服务替代现场服务、机器服务替代人工服务的方式,降低四保供应链的采购成本。同时,在蝶城内拓展住宅空间、商企空间、城市空间的新项目,提升项目浓度,开展更多的增值服务。

  在坂田街道这个试点,万物云有8个在管的住宅项目,在管户数达到19400户,占坂田街道总户数的31%,还有五园万科里等6个商写项目,服务员工数量超过2000人。万物云签约的住宅、商企面积,占街道总建筑面积的33.5%。

  据了解,由于单价低、容积率低等原因,坂田街道的住宅物业项目常年处于亏损状态。今年开始,通过四保一体化的变革,8个住宅项目人效比提升达到20%以上,根据万物云管理层于5月份披露的信息,坂田项目已在第一季度首次实现盈利。6月17日,万物云相关人士对中国房地产报记者透露,预计到今年底,盈利的蝶城项目有望达到38个。

  野蛮生长后 行业何去何从?

  2021年,房地产开发板块经历了冰火两重天的洗礼,物业行业也无法独善其身,以规模驱动市值增长的故事不再受欢迎。

  中指研究院的数据显示,截至5月13日,物业服务行业共有59家主板上市公司,其中香港55家,A股4家。2021年,物业上市公司的管理规模依然保持大幅增长,截至2021年底,物业上市公司在管面积均值为1.1亿平方米,同比增长44.3%,合约面积均值1.6亿平方米,同比增长37.6%。港股物业服务板块总市值在2020年四季度一路高歌猛进,进入2021年之后维持高位,6月末突破万亿港元。但随后迎来了较大幅度的调整,到2022年5月13日下降到4464.9亿港元。

  在中海物业主席张贵清看来,规模仍然是短期内物业企业追求的重点。但是管理的强化,品质的提升同样迫在眉睫。整体而言,他认为物业行业在行业整合期,行业集中度会进一步加强,逐渐度过野蛮增长期,进入有序的发展阶段。

  万物云首席执行官朱保全认为,轻资产公司需要找到融资之后的投资路径,这个路径不只是通过并购买规模和利润。他表示,未来,非住宅赛道会成为行业竞逐的新场景,万物云的住宅物业增速会控制在30%以内,商业物业应该在30%至60%的增速,城市物业应该大于60%的增速,城市服务将成为最具增长性的板块。鉴于对传统服务业效率瓶颈的思考,万物云提出了“街道战略”,纵向挖掘行业的发展空间,重构物业的增长方式。据悉,该公司计划打造340座蝶城,预计3年至5年后,每一个蝶城会形成过亿元的营收。

  最终,万物云希望成为一个优秀的科技物业公司,通过科技手段,突破物业传统行业的作业方法和管理层级化。万物云首席科学家丁险峰最近接受媒体采访时表示,实现指数型增长,要求商业模式和原来物业商业模式不一样,万物云在物业这条赛道里面没有竞争对手,但是隔壁赛道——物流赛道、经纪人赛道有类似的对手,比如说菜鸟科技、顺丰科技等。

  对于行业发展的底层逻辑,保利物业也有一些新思考。该公司认为,物业板块市值的大调整,根本原因并非因为物业行业的赛道逻辑不再成立,而是现阶段的生产关系,无法满足宏大叙事下的生产力要求,使得故事仅停留在故事上。一方面,以外延式并购为驱动逻辑的规模高增长,愈发不可持续,行业的发展需要新的驱动力,由“规模红利”迈向“产品红利”。另一方面,物业行业的红火也无法遮盖行业尚处于跑马圈地的初级发展阶段的事实。在这个发展阶段,物业行业整体上是混沌、无序的,缺乏良性、规范的市场生态环境,对于行业进化的新方向、新路径,市场尚缺乏共识。

  “现在进入200个城市,未来要进入300个城市,目前管理一两千个项目,未来管理5000个项目。企业的能力能不能跟上规模的增长?要批量获得客户的委托和支持,缺的不是个性化,而是标准化。”保利物业总经理吴兰玉对中国房地产报记者表示,目前物业行业最大的矛盾就是没有标准,普遍要求个性化,造成了甲乙双方之间的双输局面。物业企业从自己的角度做了不少实践,各种业态都突破了,但没有形成共识,推动行业标准的形成。而没有标准的行业无法良性发展,也产生不了优秀的企业。

  她认为,物业行业急需一场新的革命,通过生产要素的标准化、体系化解决生产关系与更高生产力的匹配问题,进而推动行业的成熟化、规范化发展。也就是说,行业的服务模式需从“现浇式”进化到“装配式”,将以管理为中心、以成本倒推定价、过度依赖线下、聚焦于基础服务的传统服务模式,升级为以客户为中心、通过品质兑现程度来定价、以数字化工具为底座的专业管理和以产业链集成为载体的多元化发展。物业是一个可长久发展的行业,“不要这么急躁地开发它,最好就是自我革命,不要等着别人去颠覆。”

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