拯救楼市购买力 秦皇岛再出新政

李叶2022-07-15 09:43:54来源:中国房地产网

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  取消限购3个月后,秦皇岛再因楼市新政受到关注。

  7月13日,河北省秦皇岛市政府印发《关于稳定全市经济运行的若干政策措施》(以下简称“措施”)。措施明确,将提高住房公积金最高贷款额度,单缴职工贷款额度上限调整为60万元,双缴职工家庭贷款额度上限调整为80万元;购买绿色节能自住住房(二星级以上)贷款额度上浮10%;第二次贷款首付比例降低到不低于30%;延长存量房贷款房龄控制线至30年。实现“一人购房全家帮”,措施显示,秦皇岛市缴存人全款购买本市新建自住住房的,夫妻双方父母可以申请提取住房公积金支持子女购房(只限一次)。

  中国房地产报记者查阅公开资料,发现该措施早于6月6日已印发,只是此前未被大范围提及。在该措施涉及房地产部分,除上述有助于购房者买房内容外,还有降低房地产企业拿地成本的相关政策。

  值得注意的是,秦皇岛也是全国范围内第一批公开宣布全面取消限购的城市之一。

  根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,秦皇岛4月解除限购后,价格并未企稳回升,仍延续下降局面。2022年6月,秦皇岛市商品房均价为11468元/平方米,环比下降2.7%。

  在诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱看来,这类政策原则上利好购房者,减轻了符合条件的购房者压力。但当前房地产市场缓慢复苏根源不在于政策限购严格,更多的是购房者对房地产市场缺乏信心。同时,秦皇岛客群依赖于外地客户,本地购买力不足也是其楼市恢复阻碍。

  新政频出 房价仍跌

  4月1日,秦皇岛市人民政府发布公告,《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》和《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》两个文件规定的政策已经不适合该市房地产的市场发展形势,经决定,予以废止。

  从这两个政策内容看,主要体现为限购和限贷等内容上。根据2017年秦皇岛政策,外来人口购房需要缴纳1年社保,同时首套房首付比例为30%。据此可以认为,此次秦皇岛废除了限购政策,也对贷款首付政策进行了放松。

  同日,秦皇岛市房产交易服务中心发布消息,按照省“放管服”改革要求,自2022年4月2日起,购买存量房(二手房)的购房人申请购房资格核验时只提供本人有效身份证件。

  到6月6日,秦皇岛市政府印发的《关于稳定全市经济运行的若干政策措施》更明确了“提高住房公积金最高贷款额度”“一人购房全家帮”“延长存量房贷款房龄控制线至30年”等措施。

  诸多利好措施的出台给秦皇岛楼市带来影响有限。

  根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,秦皇岛4月解除限购后,价格并未企稳回升,仍延续下降局面,2022年6月,秦皇岛商品房均价为11468元/平方米,环比下降2.7%。

  成交量方面,据秦皇岛天悦机构策划透露,4月秦皇岛商品房成交4.5万平方米,5月份商品房成交数据为6万平方米,相较1~3月份有一定增量。

  不过,多位秦皇岛当地从业人员向记者表示,“增量或来自以价换量。”

  一名当地媒体人士告诉记者,5月份以来,秦皇岛多个项目进行了降价促销。如秦皇岛海港区杜庄兴桐鑫城,5月底推出了特价房,售价仅为6666元/平方米,还送产权车位;5月29日,又有5985元/平方米特价项目推出,朋友圈经纪人广告号称“最低5万元买南北通透两居”;海港区北部的盛秦北苑二期,目前在售精装房8500元/平方米,毛坯房仅售7700元/平方米。2020年底,盛秦北苑一期价格为10000元/平方米,项目二期比一期售价最高便宜了2300元/平方米。

  7月13日,记者通过“小红书”等社交APP搜索“秦皇岛 买房”等关键词,发现不少房产经纪人挂出了“特价”“捡漏”的房源信息。

  记者通过电话联系到一名当地房地产经纪人,在表示有购房意向后,该经纪人向记者坦言,有项目价格还可再谈。

  对于秦皇岛当前楼市状况,王小嫱表示,秦皇岛主要以旅居地产为主,秦皇岛客群依赖于外地客户,虽然取消了限购,但全国疫情并未完全消退,原先的客群出行受限,本地的购买力不足也是其楼市恢复的阻碍。

  秦皇岛地产兴衰

  回顾这座海边小城的楼市“兴盛期”,绕不开旅游业的发展。

  从经济上看,秦皇岛GDP总量在河北省长期处于后几位,人均可支配收入也未达到国家平均线,并没有太多亮点。但从位置和气候、环境来看,秦皇岛距北京280公里、距天津220公里,是河北省唯一的滨海城市,因此有了“长城滨海公园”“京津后花园”的美誉。

  对于不少“80后”的北京人而言,小时候能去秦皇岛海边过暑假,一定能成为开学后的一大谈资。“那时候的秦皇岛多以部队干部疗养为主。”

  2007年起,借助北方海滨城市这一特点,秦皇岛楼市进入“大跃进”阶段,以森林逸城、在水一方、东方明珠城为代表的楼盘,开启了秦皇岛大盘时代,跨界、跨地营销模式盛行,秦皇岛旅游地产进入上升期。

  在这期间,秦皇岛房地产发展也并非一帆风顺。

  随着市场经济深入发展,中国游客对旅游服务的质量开始变得挑剔起来。秦皇岛的城市形象受制于疗养的传统格调和面向大众的均质化服务,也曾遭遇冲击。

  2014年初,因大量项目供应且未在短时间内消化完,有媒体在报道中用“鬼城”描述秦皇岛楼市,秦皇岛一时陷入“鬼城危机”。关键时刻秦皇岛召开发布会及时进行辟谣,帮助楼市进入正轨。

  2015年开始,不甘心被其他海滨城市所超越的秦皇岛,开始吸引更大规模的私人资本。在这个阶段,以国际连锁酒店和高级社区为代表,秦皇岛开始打造高端、文艺、小众的形象。经过最新一轮的改造后,一批“网红”景点频频“出圈”,秦皇岛新建立的海滩飞地对于北京度假客来说,重新具有了吸引力。秦皇岛从原来的“疗养胜地”,一跃成为不少“北漂文青”的“精神家园”。

  同年,国内进入“房地产去库存”元年,央行降息降准。秦皇岛也出台了《关于促进房地产业健康持续发展的意见》,鼓励农民进城购房。这一年的秦皇岛进入了去库存、大发展阶段。

  此后,大批外来购房者涌入秦皇岛,秦皇岛楼市“起飞”。即使在2017年经历了限购等调控洗礼,到2019年,秦皇岛房价还是迈进了“万元时代”。

  直到疫情到来,秦皇岛楼市再次“降落”。

  根据秦皇岛乐居网数据,2021年秦皇岛市场进入下行周期,供需两侧大幅下滑,价格维持稳定,涨幅明显收窄,2021年秦皇岛楼市成交套数为10474套,共计销售面积108.26万平方米,成交金额为145.49亿元。2021年度成交量成为近8年最低数据,约108.26万平方米成交数据环比下跌42%,较前7年成交面积低的2017年数据还下跌24%。近8年中成交面积较高的年度为2015年以及2016年,最高为237.35万平方米。

  房价方面,根据国家统计局70城统计数据显示,2021年1~12月份,秦皇岛连续10个月新房与二手房同比下跌。

  市场信心待修复

  “其实,比起利好政策,我们更期待的是疫情早日结束,旅游能进一步恢复。”上述房地产经纪人告诉记者,实际上,秦皇岛本地居民购买力比较有限。疫情之前,秦皇岛诸多楼盘定位都是以度假为主的文旅项目,大多数客户来自北京等一线城市。受疫情影响,很多潜在客户出行受限,无法到现场,极大地影响了销售。

  记者查阅秦皇岛人民政府网站了解到,疫情前的2019年,秦皇岛全市共接待游客7262.33万人次,实现旅游收入1013.97亿元;到2021年,秦皇岛全年接待游客为3122.93万人次,实现旅游收入330.05亿元。

  短短2年间,秦皇岛接待游客及旅游收入减少了不止一半。

  上述房地产经纪人认为,疫情如果有所缓解,利好政策或许能帮助秦皇岛房地产市场恢复。

  不过,也有人持悲观看法。

  “疫情持续两年,不少人的财富状况、购房观念都有所变化,即使疫情缓解,秦皇岛楼市依然面临挑战。”一名不愿具名的分析人士称。

  财经评论员张雪峰认为,当下,人们面临着收入来源的不确定性以及疫情控制的不确定性,对于使用杠杆买房会更加慎重。

  王小嫱也表示,虽然今年以来全国各地不断松绑楼市政策,但是市场恢复不及预期。整体来看,今年上半年市场仍不及去年同期。6月以来,各地松绑政策更加多样化,如“以租换购”“一人购房全家帮”“团购房”等来加速市场去化,这类政策原则上利好购房者买房,减轻了符合条件的购房者的购房压力,但当前房地产市场缓慢复苏根源不在于政策限购严格,更多的是购房者对房地产市场缺乏信心。

  北京建筑大学城市经济与管理学院副教授蔡宗翰此前接受记者采访时直言,利好政策短期内有较强拉动和刺激作用,但从中长期看,城市自身发展规划和需求才是起主要作用的,缺少需求什么都无从谈起。

  值得注意的一点是,在秦皇岛的产业结构中,第三产业仍占主导地位。2021年,秦皇岛市生产总值1843.76亿元。其中,第一产业增加值239.51亿元,第二产业增加值657.09亿元,第三产业增加值947.16亿元。

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