物业价值元年,水大鱼大 2020年房地产行业回顾与前瞻(物企篇)

唐珊珊2022-08-17 10:19:42来源:中房报

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  “水大鱼大”,著名财经作家吴晓波曾这样描述互联网飞速发展的2008年~2018年 。

  彼时,中国的互联网相关上市企业一度高达328家,市值总规模高达7.85万亿元。在这一时期,阿里巴巴、腾讯、百度、京东4家上市公司进入全球互联网公司10强;华为、蚂蚁金服、小米等非上市公司也进入全球前20强。

  如今,这一熟悉的景象也在物业行业上演着。

  2020年年初的疫情,将物业行业推至风口,一时间,物业企业分拆上市成潮,股价频创新高。

  据中国房地产报记者统计,截至2020年12月,上市物业企业总数达42家,总市值超7000亿元。其中,2020年全年共有18家物业公司上市,A股1家,H股17家,这一数据较2019年全年上市物企总数增加5家,创下历史新高。

  进入2021年,物业上市潮热度不减。据中国物业管理协会副秘书长杨熙预测,2021年将不会低于20家物企上市,大概率在三年后会有近100家上市物企。

  物业这条全新赛道正变得越来越拥挤,竞争逐渐白热化。

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  江湖之变

  如果将2020年上市的物业企业作为观测对象,会发现一些微妙的变化。

  据中国房地产报记者统计,2020年港股上市物业企业有17家,分别是:烨星集团、建业新生活、金融街物业、金融街物业、弘阳服务、世茂服务、合景悠活、卓越商企服务、第一服务、金科服务、融创服务、恒大物业、华润万象生活、佳源服务、远洋服务、建发服务、正荣服务。

  从上市物业企业规模来看,既有市值低于10亿港元的小物业公司,如烨星集团,2019年烨星集团实现总收益为2.7亿元,也有规模房企拆分上市,如:恒大、华润、融创、金科、世茂等。如今,TOP10房企中,仅剩万科和龙湖未分拆物业上市。

  从上市物业企业类型来看,2020年上市物企经营板块多样性增强。与以往物业企业主打传统住宅服务业务不同,2020年上市物企更注重服务业务的多样性。一些企业选择将商业服务和传统住宅服务业务打包上市,如:华润万象生活、合景悠活。此前上市物企中仅有1家商管概念物企——宝龙商业。

  对于这一现象,华泰证券在接受中国房地产报记者采访时表示:“将商业与住宅物业打包,一般是出于提高估值的考虑。商业运营业务具有壁垒高、毛利率高、品牌效应强、长期增长弹性大的特点,享有一定估值溢价。”

  从上市首日表现来看,17家港股上市企业可谓冰火两重天。

  据记者统计,2020年17家上市物企业中,7家物企挂牌首日破发,分别为:兴业物联、烨星集团、世茂服务、合景悠活、第一服务、远洋服务、佳源服务。其中第一服务跌幅最大,尽管上市招股期其认购倍数达67倍,但上市首日仍未逃脱破发命运,其发行价2.4港元,上市首日集合竞价报2港元,跌幅16.67%,开盘即破发,22日收盘报1.76港元,跌26.7% 。

  上市前夕一度被看好的世茂服务和远洋服务也不例外。10月30日,世茂集团旗下世茂服务开盘报价15.8港元,跌幅4.82%,暗盘报收15.14港元,跌幅8.80%。12月17日,远洋服务开盘价5.86港元,随后继续下跌,盘中跌幅一度扩大至6.12%,收盘前4分钟迅速拉升,最终报收5.85港元,总市值约69.26亿港元。

  作为为数不多将商管和物管打包上市的合景悠活,也未能成功打动资本。2020年10月30日,合景悠活开盘价为6.48港元,较发行价下跌17.87%,此后股价跌幅有所收窄,但跌幅依然超过10%,当日市值约137亿港元。

  相比之下,融创服务、恒大物业、华润万象生活却在挂牌首日上演另一番景象。

  2020年11月19日,融创服务正式登陆香港主板。在当时物业板块整体承压下行的情况下,融创服务上市首日却行情大涨,早盘以11.6港元平开后稳步上升,盘中最高涨幅达22.76%,股价最高涨至14.24港元,最终以14.14港元收盘,涨21.9%。截至收盘,融创服务市值424.20亿港元,在物业板块中位居前三。

  紧随其后上市的恒大物业尽管首日破发,但其总市值当日高达949亿港元,物业股中仅次于碧桂园服务(1274亿港元),位居第二。

  同样以“商管+物管”概念冲击港股的华润万象生活,在上市首日也走出与合景悠活不同的曲线。挂牌当日,华润万象生活发行价为22.30港元/股,盘中涨幅一度超47%,最终报收28港元/股,市值达616.00亿港元,涨幅高达25.56%。

  “物业企业自身盈利能力和规模都是资本看重的主要因素,规模大的企业更有优势。”资深物业专家金永宏表示。

  市值排位战

  多位巨头入局,也打破了原先的市值排行榜格局。

  在2020年的物业企业市值排行榜上,市值最高的两家物企是碧桂园服务和恒大物业,分别以1538亿港元、960.5亿港元位居前两位。此后,恒大物业奋起直追,截至2021年2月3日,恒大物业市值已高达1795亿港元,一度超过碧桂园服务,但很快再次被碧桂园服务反超。

  除去这两家角逐千亿市值的房企,TOP10的角逐也堪称激烈。

  2020年上市的华润万象生活、融创服务分别以820.6亿港元、532.6亿港元跻身TOP5,位居第三位和第四位。金科服务、保利物业、绿城服务、永升生活服务、世茂服务分别以407.4亿港元、338.1亿港元、308亿港元、284.3港元、282.7亿港元位居第6至第10位。

  与此同时,曾长期占据第二位的雅生活服务下滑三位,排名第五,市值458.7亿港元,保利物业和中海物业位次也出现变动,分别下滑2位和4位,世茂服务则下滑6位。

  如果将2019年12月31日作为参照时间,会发现,在2020年物业股总体向好的行情下,部分较早上市的物业企业市值,却出现同比下滑。

  蓝光嘉宝2019年年底市值为88.52亿港元,2020年同期市值为62.69亿港元;中海物业2019年年底市值为161.06亿港元,2020年年底市值降至132.8亿港元;彩生活市值跌幅较为明显,作为首家港股上市物业企业,其近几年市值表现不尽如人意,2014年年底,其市值为67.4亿港元,2019年降至61.18亿港元,2020年持续走低,降至50.63亿港元。

  中奥到家市值缩水也较为明显,2015年12月31日,其总市值为16亿港元,2020年12月底已降至6.32亿元。

  在2020年的市值排行榜上,还有一个更为惨烈的细节。

  排在市值榜最后一位的是烨星集团,截至2020年12月31日,其总市值仅为4.13亿元,与第一位碧桂园服务市值差几百倍。

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  规模为王

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  碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活、融创服务、雅生活服务分别以1538亿港元、960.5亿港元、820.6亿港元、532.6亿港元、458.7亿港元占据榜单前五位。金科服务、保利物业、绿城服务、永升生活服务、世茂服务分别以407.4亿港元、338.1亿港元、308亿港元、284.3亿港元、282.7亿港元位居第6~第10位。

  激烈的市值排位战背后,是物业企业的规模之战。

  从多数在港上市企业的市值和管理规模的关系上可以看出,市值高的企业往往规模较大。机构认为:在行业发展的现阶段,对物业服务企业而言,扩规模仍是王道。一方面,规模是基础物业服务的直接来源,是增值服务延伸的重要基础;另一方面,资本市场对规模大的企业认可度高,估值也更高。

  从2020年发生的并购案总数不难看出,规模之战早已拉开序幕。

  根据机构报告显示:2020年,上市物企披露的收并购事件达79起,有效收购事件为76起,为2019年有效并购数的2.81倍,共花费金额约107亿元。

  记者选取了15家上市物企作为研究对象,可以看出,不同规模物企在收并购方面的投入相差不大,都很豪横。据记者统计,选取的15家上市物企,2020年并购资金共计 341.5 亿港元,约为募资净额的 61%。

  从并购模式来看,2020年物业企业更倾向于选择一些补充业态并购标的,尤其热衷布局城市环卫、医美、保险等关联领域,如:碧桂园服务并购满国康洁、城市纵横、文津国际保险,奥园健康并购浙江连天美企业管理公司、乐生活等。

  对此,机构方面认为:通过收并购其他业务领域专业公司,可以延伸服务链条,创造业务增长点。

  对于已经开启的2021年,物业企业规模之战将会如何发展。

  天泰证券方面认为:物业企业2020年有几个明显趋势,如持续扩大规模、加强区域密度、 补充业态、进入城市服务等新领域、加强社区增值服务孵化投入。这些举措也意味着,2021 年收并购市场有望迎来新一轮热潮,收并购标的也将从住宅物业标的拓展到更多的多业态标的、城市服务价值链标的以及增值服务产业链标的。

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