房价下跌的城市又增加了

编辑部2022-08-17 11:09:41来源:丁祖昱评楼市

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  7月份70城房价出炉,房价下降的城市数量又增加了。

  有40个城市新房价格环比下降,较上月增加了2城;二手房房价下跌的城市较上月增加了3个至51城。

  二手房房价同比下降的城市已多达61个,比上月增加4个;新房房价同比下跌城市数量虽与上月持平,但总量也达到了48个。

  房价下跌城市数量的增加,也意味着市场复苏进程仍然面临较大压力,市场预期仍然有待修复。

  值得注意的是,一线城市商品住宅销售价格环比微涨,支撑全国房价环比上涨7%,根据全国商品房销售面积、金额估算来看,7月商品房销售均价上升至10471元/平方米,年内首次回升至万元以上。

  尽管房价上涨的城市数量在持续减少,但仍有一些城市依然坚挺。

  比如成都,新房价格环比连续4个月领涨,二手房价格同环比分别领涨2和4个月。杭州新房价格同比连续4个月领涨全国。

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  自去年9月以来,新房价格环比上涨城市数量一直低于30个以下,至6月新房环比上涨城市数量达到了31个,环比下跌的城市也减少至38个,市场逐渐修复。

  7月,受停工停贷影响,叠加企业推盘节奏放缓等因素作用下,6月市场修复趋势并未在7月出现,新房价格环比下跌的城市数量增加至40个。

  一线城市房价韧性较强,新房、二手房价格环比分别上涨0.3%和0.2%,同比分别上涨3.1%和0.9%。

  四大一线城市只有深圳新房、二手房房价几乎全线下跌,仅新房价格同比上涨3%,尤其是二手房价格环比和同比均有所下降,领跌一线城市。

  深圳新房价格环比下跌与供应大幅缩量有很大的关系,据克而瑞深圳区域数据,7月深圳新建商品住宅供应环比下跌近40%,同比下降15%,成交均价为70311元/平方米,环比下跌3.5%。

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  30个新房价格环比上涨的城市中,成都再次领涨全国。

  南昌从上月的第60位一跃升至第二位,涨幅从-0.6%上升1.4个百分点至0.8%,此外,扬州新房价格结束了长达10个月的负增长,于7月新房环比上涨0.8%,时隔一年再入环比涨幅TOP10阵营。

  从房价下跌的城市来看,北海同环比领跌全国,7月新房价格环比下跌1.3%,同比下跌8.8%。此外,南宁、吉林、安庆三城环比跌幅也超过1%,湛江、哈尔滨、岳阳同比跌幅均超7%。

  值得注意的是,环比跌幅TOP10城市中,长三角区域城市占两席,即温州和安庆。

  温州新房价格在去年12月和今年1月涨幅还在TOP10行列,自今年2月以来就此拉开了房价下降的大幕,2月新房价格环比降0.8%,至今已连续下降6个月。

  今年3月以来,温州楼市调控松绑,包括首付比例下调至20%、增加公积金贷款额度等,但温州楼市信心仍未得到提振。据克而瑞浙江区域监测,温州市区商品住宅成交量甚至出现不升反降的迹象。

  温州可以说是三四线城市降温的典型,虽早早出台政策为楼市松绑,但执行力度不足,对市场促进作用明显不大,政策工具箱需进一步打开,以刺激需求回升。

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  相较于受成交结构、限价政策等多种因素影响的新房,二手房,才是房地产市场真正的晴雨表。

  7月,二手房价格低于去年同期的城市数量已达到了61个,较上月增加4个。同时,较上月二手房下跌的城市也有51个。

  也就是一年的时间,二手房价格下跌的城市数量就发生了大逆转。

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  先来看环比涨跌情况。

  成都二手房价格环比涨幅连续4个月位列全国首位,自今年2月成都二手房价格环比逐渐走高,至6月涨幅达到近一年来峰值,环比涨2%,领涨全国,7月成都二手房价格环比收窄0.7个百分点至1.3%,涨幅仍排在全国首位。

  二手房价环比涨幅收窄也体现在了挂牌价上。克而瑞四川区域数据显示,7月成都二手房挂牌均价较6月下降约400元/平方米,中心城区挂牌价均有所下调,同时挂牌量也有所下调,6月成都受新政刺激,单月挂牌4.7万套,达到新高峰,7月挂牌2.46万套,挂牌量逐渐回归常态,随着需求逐渐释放,预计成都二手房价格将缓慢回落。

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  再来看同比涨跌情况。

  各城市二手房价格同比涨幅分化明显,涨幅TOP10城市中,成都、北京、海口和上海4城同比涨幅均在2%以上,其中排在首位的成都涨幅达到了6.7%。而无锡、赣州、杭州、广州和重庆5城同比涨幅均低于1%。

  同环比跌幅TOP10城市多为基本面支撑较弱的三四线城市为主,其中东三省同环比涨幅TOP10各占三席。其中,牡丹江同比下跌10.5%,连续8个月领跌全国,此外,哈尔滨、吉林房价同比下跌分别位列第二和第三。

  这部分城市购买力有限,且人口持续外流,相当大一部分购房需求受疫情、收入以及房价预期影响而选择观望,部分城市房价更是降无可降,市场信心亟待提升。

  在同环比涨跌TOP10城市之外,有个城市很典型,那就是杭州。

  7月,杭州二手房价格同比涨幅创下25个月新低,而且新房与二手房价差不断缩小。二手房价格同比仅上涨0.6%,较上月下降0.8个百分点,环比下降0.3%;而新房价格同比涨6.6%领涨全国,环比上涨0.7%,涨幅为例全国第三。

  实际上,杭州二手房市场仍在筑底,“5.17”新政定向放松二手房之后,市场有复苏迹象,但成交量价并未出现“报复性”回流,经过6月份需求释放,进入7月政策效应减弱,再加上传统夏季二手房成交淡季,杭州二手房市场仍然后劲不足。

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  房价下跌城市数量增加,意味着市场行情仍然不容乐观。然而我们也发现,受一线量价齐升拉动,全国商品房销售均价环比增7%至10471元/平方米。

  这是2022年以来,商品房销售均价首次回升至万元以上。

  而上一次全国房价均价破万还要追溯到去年8月份,彼时全国商品房销售均价为10057元/平方米,同比下降3.7%,全国商品房销售均价就此结束了连续14个月以来的同比上涨。

  随后,自去年9月开始,全国商品房销售均价进入下降通道。

  至今年4月,单月同比降幅达到了12.5%,降幅创近5年新高,5月全国商品房销售均价降幅有所收窄,并于7月转向正增长,同比增1%。

  实际上,今年二季度以来各地纾困政策不断落地,前7月209省市出台385次放松政策,政策不断托举楼市,支持刚需和改善购房消费,部分观望的购房需求解冻,引导房地产市场信心恢复。

  房价下跌,正是楼市疲软的一个关键表现。

  现阶段,房价预期转跌是楼市面临三大核心问题之一,此外,市场信心缺失、市场需求和购买力透支也影响房地产市场短期内难掩下行趋势。

  当前楼市最重要的还是信心的恢复,长期而言,房价仍然面临一定的上涨压力。对于房价而言,也需要给予购房者以信心,尤其是在“买涨不买跌”的心理预期之下,房价持续下跌也将抑制市场活力。

  房地产市场仍然处于筑底阶段,政策面仍然有放松空间,市场真正回暖还需救市组合拳,以提振市场信心,减缓市场下行压力。

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