9月楼市继续下滑 房价已持续13个月下跌

许倩2022-10-25 10:43:59来源:中房报

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  距离2022年结束还有两个月,楼市仍处于探底过程中,对经济增长的拖累仍在加剧。

  根据国家统计局最新数据,前三季度国内生产总值同比增长3%,比上半年加快0.5个百分点;全国固定资产投资同比增长5.9%。分领域看,基础设施投资同比增长8.6%,制造业投资增长10.1%,房地产开发投资同比下降8%。

  房地产供给端下滑依然严重。1~9月份,全国土地购置面积同比下降53%,连续16个月下跌;新开工面积同比下降38%,连续14个月下跌。

  房价下跌的城市数量也在增加。9月份,70个大中城市中新房和二手房价格环比下降城市分别有54个和61个,比8月分别增加4个和5个。

  全面保交楼下,市场信心也在一点点被重建。

  1~9月份,全国房屋竣工面积同比下跌19.9%,跌幅连续两个月收窄,这说明保交楼取得了一定进展。同时,房企销售端下滑幅度也出现收窄。1~9月份,商品房销售面积同比下跌22.2%,相比1~8月份收窄0.8个百分点。

  “楼市正在出现良好迹象,关键要看保交楼和销售端,因为这两个指标关系到需求端的信心能否稳定住,只要新房能竣工交付,开发商积极降价促销,需求就会慢慢稳定住。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  楼市多指标下滑 销售端跌幅收窄

  10月23日上午,国家统计局发布了1~9月经济运行和房地产相关数据。前三季度国民经济恢复向好,但房地产各项指标却仍在下滑。

  受资金链紧张及信心不足影响,房企拿地和开工积极性继续降低。1~9月,全国土地购置同比下降53%,跌幅比1~8月份扩大3.3个百分点,且已连续16个月下跌;土地成交价款5024亿元,同比下降46.2%;新开工面积同比下降38%,已连续14个月下跌,跌幅也在扩大。

  这两个指标拖累下,房地产开发投资端继续下行。1~9月,全国房地产开发投资同比下降8%,降幅较1~8月扩大0.6个百分点。

  “最近几个月拿地数据普遍都是下跌近50%水平,说明土地端压力确实较大。助力土地市场走出低谷的动力,在于确保销售市场回暖和房企资金状况改善。”易居智库研究总监严跃进认为。

  从销售端来看,1~9月份全国商品房销售面积同比下跌22.2%,跌幅较1~8月份收窄0.8个百分点,且已连续两个月收窄,显示前期国家及各地积极纾困楼市政策,正在发挥积极效应。

  尤其9月份单月数据出现比较明显的拉升。根据2022年以来国家统计局数据分拆后测算,9月份商品房销售面积环比上涨39.33%,商品房销售额环比上涨33.67%。

  从房企到位资金情况看,虽然仍在下跌但跌幅亦出现收窄。1~9月,房企到位资金同比下降24.5%,跌幅较1~8月收窄0.5个百分点。其中,国内贷款1.37万亿元,同比下降27.2%;自筹资金4.06万亿元,同比下降14.1%;定金及预收款3.73万亿元,同比下降34.1%;个人按揭贷款1.84万亿元,同比下降23.7%。

  还有一个积极信号是,部分民企近期陆续开启了发债2.0的动作,说明各部门正在积极为房企创造更好的融资环境。

  总体而言,楼市仍处于下行通道,这一点并未发生根本性改变。9月份,国房景气指数在1月跌破100后再次下跌至94.86,降至2016年初以来最低水平,市场仍处于“政策底”与“市场底”过渡阶段。

  在楼市所有指标中,唯一正增长的就是待售面积。截至9月末,全国商品房待售面积5.43亿平方米,同比增长8.1%。其中,住宅待售面积增长15.6%。

  全国房地产商会联盟主席顾云昌表示,中国房地产市场有两种泡沫,一是房价泡沫,这是近几年房地产调控重点,目前一线城市及热点二线城市楼市仍供不应求;二是库存泡沫,主要出现在不少三四线城市,由于市场供大于求、人口净流出、房子难卖掉,导致库存量加大,当前要高度重视库存泡沫,因为销量出现较大幅度下降,新建房屋又不好卖,许多三四线城市楼市供大于求情况会越来越严重。

  更多城市加入房价下跌行列

  房价下跌正蔓延至更多城市。数据显示,9月份,70个大中城市新房价格环比下跌0.28%,二手房价格环比下跌0.39%;均已连续13个月下跌。

  李宇嘉分析称,包括一线城市在内的多数城市都在9月份加大了新房供应量,同时,市场基于对开发商债务风险的担心,导致开发商不得不积极降价促销,以保卫资金链;二手房业主(主要是多套房业主、资金链紧张的业主)也开始有诚意地降价。

  值得注意的是,9月份一线城市新房价格出现今年以来首次环比下跌,由8月份上涨0.1%转为9月份下降0.1%,主要原因在于广州、深圳房价下跌(环比分别下跌0.3%、0.5%),形成拖累。

  9月份,二线城市新房和二手房价格环比分别下降0.2%和0.3%;三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.4%和0.5%,降幅均与8月份一样。

  从同比房价变动来看,仅一线城市新房和二手房价格仍保持同比上涨态势,但新房价格涨幅已持续15个月收窄。更为广大的二线、三线城市,无论是新房还是二手房价格均持续同比下滑,且降幅不断扩大;尤其是三线城市,9月份新房和二手房价格同比降幅分别达到3.8%、4.5%。

  70个大中城市中,9月份新房和二手房价格环比下降城市分别为54个、61个,比8月份分别增加4个、5个;同比下降城市分别为50个、63个,比8月份分别增加1个和2个,下跌城市数创2015年以来最多。

  具体来看,9月份,武汉、兰州、温州、湛江新房价格环比跌幅居前,均下跌0.9%;北海、牡丹江、天津和丹东二手房价格环比跌幅居前,分别下跌1.1%、1.1%、0.9%、0.9%。

  仅剩为数不多的城市仍维持房价上涨局面。新房价格领跑全国的是合肥和成都,环比涨幅均为0.7%;杭州和大理以0.4%环比涨幅并列第二。二手房价格环比领涨全国的是上海(环比涨0.5%)和北京(环比涨0.4%),成都和昆明以0.3%环比涨幅并列第三。仅7个城市二手房价格同比上涨,包括成都、北京、上海、昆明、海口、无锡和赣州。

  在严跃进看来,这些上涨力度较大的城市普遍也是经济基本面不错的城市,但要防范的风险是,所有城市都要把楼市降温的可能性做充分的假设和考虑,做好四季度的政策储备和新一轮政策投放,防范此类经济基本面不错的城市也面临房价下滑压力。

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