2022年10月，时值传统“金九银十”销售旺季，规模房企积极把握“国庆”假期、提前铺排供货、加码折扣及活动营销的力度，但企业整体销售仍延续了相对低迷的表现。

  从企业表现来看，TOP50房企单月业绩明显优于行业整体。前50强房企中，有32家企业业绩环比增长，占50强房企的64%，且业绩出现环比下降的企业降幅多在30%以内。

  从市场来看，受多地疫情反复影响，正常供货节奏被打乱、过半城市供应环比腰斩，整体销售也降至低位。

  展望11月，我们认为，地方需求端政策力度有望继续加码，房地产市场大概率看开始修复，但成交整体回升幅度有限，不会出现非理性回暖。

  2022年10月，百强房企单月实现销售操盘金额5560.7亿元，环比降低2.6%，累计业绩来看，1-10月TOP100房企销售操盘金额52258.6亿元，同比降幅仍保持在44%的较高水平。

  目前，行业下行压力持续，叠加国内多区域疫情的影响，房企正常供货节奏被打乱、过半城市供应环比腰斩，企业整体的销售去化压力也在这一背景下进一步加大。

  从企业具体表现来看，2022年10月单月业绩环比增长和环比降低的百强房企分别占到近半数。

  其中，TOP50房企表现优于行业整体，有32家企业业绩环比增长，占50强房企的64%，仅18家企业单月业绩环比降低，且环比降幅多在30%以内。

  中海、建发、华发的表现相对突出，10月单月业绩环比增幅均高于30%。

  从整体市场来看，10月行业下行压力持续，重点30城成交面积低至1414万平方米，环比下降14%，同比下降28%。

  这主要是由于：一方面，国内疫情多点散发，房企正常供货节奏被打乱，过半城市供应环比腰斩，其中不乏上海、合肥这类热点城市。

  另一方面，市场信心缺失，居民信贷需求依旧羸弱，“买涨不买跌”心理预期下市场观望情绪愈加浓重。

  分区域来看，长三角地区市场明显降温，其中上海受限于供应“撞车”，置业情绪回归理性，部分倒挂盘入围积分出现下降，徐州、常州等压力城市市场持续低迷，成交持续低位运行。

  大湾区市场集体遇冷，受疫情防控影响，广州、深圳、佛山等供应环比腰斩，成交全面转跌。如广州，本月案场到访量环比下降23%，转化率跌至5%，开盘平均去化率低至26%，多数项目开盘当天认购量不足30套，仅主城区个别央国企楼盘认购量能突破百套。

  环渤海地区市场明显分化，北京、青岛、济南等成交转降，如济南，开盘平均去化率约30%，雪山、王舍人这类供货集中的板块去化依旧困难。天津、大连等成交筑底回升，如天津，开盘平均去化率升至45%，部分热销盘去化率能达到90%。

  中西部地区市场回稳，成都、长沙、重庆等成交皆企稳回升。如成都，受限于疫情反弹，国庆假期居民选择就地过节，叠加项目落地营销组合拳，客户看房热情明显提升，热门板块到访及认购量翻倍上涨。本月开盘平均去化率达56%，部分倒挂盘仍能实现“日光”。

  接下来的两个月，我们认为地方需求端政策力度有望加码，保交楼纾困政策将持续推进。随着政策层面持续释放积极信号，各地强化保障整体市场稳定，这将使得购房者信心逐步重塑，观望情绪有所下降。但全国性强力政策较难出台。因此，企业理应调低政策预期，做好苦熬市场寒冬的准备。

  未来房地产市场大概率开始修复，成交整体回升幅度有限，买卖双方之间的价格博弈或将加剧。

  这主要是由于随着房企资金链愈加紧绷，销售回款近乎成为优质民企唯一的资金“氧气”，年终业绩冲刺势必将加大营销力度，分销提佣、折扣力度加码或是优先项。尤其是压力城市，唯有价格折让达客户心理预期的项目才能走量。

  未来房地产整体政策大概率还将持续宽松，各城市“因城施策”的政策也会会进一步深化。

  需要注意的是，政策核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，短期内房地产市场将逐步回稳，但城市之间的分化也还将持续加剧。

  对购房者来说无论是刚需还是刚改，整体而言目前已经到了买房的合适时机，只是何时下手，需要根据区域和项目具体情况来分析判断。即便市场仍未全面恢复信心，对个人买房决策影响不大，重要的是居住或改善需求能否得到满足。

  附：2022年10月中国房地产企业销售排行榜TOP50