“知名牛散”刘益谦再战房地产 多城市押注豪宅市场

市场刘伟 2022-11-01 10:44:41 来源:中国房地产网

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  “可容纳数百人的大厅内,一排排红色椅子座无虚席,就连旁边过道也挤满了欲购房的人群……”宸嘉·嘉臣道开盘现场的景象让地产“老长沙”方明(化名)有些恍惚。

  长沙楼市许久没有这么热闹了。2022年前9个月,长沙市内五区商品住宅成交约498万平方米,同比减少45%。10月28日,方明说,现在整体市场刚需房不好卖,改善型住房去化也在放缓。

  根据公开信息,长沙宸嘉·嘉臣道瞄准的是豪宅市场,首次开盘客房比达1.5从而触发摇号机制,去化率约90%,并创下销售额约5亿元的业绩。

  就是这样一家突然杀出长沙市场的“黑马”,方明对其来历和幕后老板不甚明了:“香港的吧,不是很了解。”

  通过股权穿透可以看到,运营宸嘉·嘉臣道项目企业的背后是宸嘉发展集团有限公司(以下简称“宸嘉发展”),其背后实控人则可以追至产业横跨化工、新能源、医药、地产并有“知名牛散”之称的刘益谦。

  宸嘉发展成立于2020年,这是许多知名房企逐渐陷入危情的时间起点。此后,宸嘉发展陆续接手数家出现房企的项目,继续开发对外销售,上述长沙宸嘉·嘉臣道就是宸嘉发展从阳光城手中接下的。

  值得一提的是,宸嘉发展也在公开土地拍卖市场颇有斩获。机构统计数据显示,宸嘉发展在2022年上半年新增货值超过180亿元,将许多头部民营房企甩在身后。

  名不见经传的宸嘉发展何以在众多房企“偃旗息鼓”时频频纳入土地和项目?谁为它操盘具体项目?它的资金又是如何运转的?记者拨打了该企业的官网电话寻求采访,但截至发稿并未获得回复。

  一位曾在房企投资部门任职的人士对记者称,在经济叠加行业底部的背景下,资本进场抄底,低价收购优质物业,这是宸嘉发展的运行逻辑。

  不知名房企“横空出世”

  2020年11月3日,宸嘉发展在香港成立。工商信息显示,目前宸嘉发展仅对外投资4家企业,包括宸嘉新宥(上海)企业发展、宸嘉物业服务、上海绥兴宸商业管理和西安奕斯伟科技园管理,并控制企业达27家。

  据悉,宸嘉发展设上海区域、深圳区域、湖北区域、成都区域四个区域公司和一个项目管理中心。此外,宸嘉发展还运营着上海高端公寓项目嘉佰轩、武汉商业街项目嘉佰汇,以及落址武汉、长沙、成都的艺术空间项目嘉艺术。

  根据机构数据,今年上半年,宸嘉发展以“黑马”姿态,冲进房企新增土地货值排行榜20强,以180.9亿元的总货值排名第19位,把许多头部民企都甩在了身后;1月~9月拿地榜中,该企业则排名第37位。截至目前,宸嘉发展手中的土储货值已超千亿元。

  其中,今年6月初,上海开启年内第一批集中供地,宸嘉发展便联合惠州奥林匹克置业拿下了普陀长风社区地块,成交价接近64亿元。

  接近土地拍卖市场的一位人士对记者表示,现在民营企业拿地热度一般,以国企和央企拿地为主。这时候需要更多的这样的资本进入房地产,以提高各方的信心。

  除公开市场拿地外,宸嘉发展还接手不少出险房企的项目。今年10月中旬,位于长沙望城区月亮岛板块的新盘嘉臣道获批预售证并开启认筹,这个号称月亮岛豪宅项目的楼盘前身为闽系房企阳光城于2021年6月摘得的项目,一年后易主宸嘉发展,项目也从阳光城·和顺·江天悦更名为宸嘉·和顺·嘉臣道。

  根据天眼查数据,宸嘉发展(深圳)有限公司还持有深圳市兴兆投资有限公司(此前由深圳福晟地产有限公司全资控股)、深圳市福晟钱隆城开发有限公司、深圳福晟地产有限公司、深圳市福晟福臻房地产开发有限公司、深圳市宸嘉发展城市更新有限公司的股份。

  此外,自去年以来,宸嘉发展接手了多个旧改项目,分别为深圳龙华区大布头片区项目、宝安107发展带翻身片区项目、龙岗区平湖述昌围项目等。

  在房企任投资负责人的李文(化名)分析:“楼市疲软,按照正常的逻辑,没有人在这个时候‘进军’房地产业,但是无论房地产市场再难、再差,投资房企的优质核心项目是永远都不会亏本的,它就是选定这个时机捡皮夹子(意指得到无需费力的意外资财)。”

  上海“围标事件”高管新聚集地

  横空出世的宸嘉发展离不开专业人士的操盘。

  根据工商信息,在宸嘉发展的高管名单中,崔帅、郭斌和梁飞分别担任执行董事、总经理和监事,而这几位都曾是“中海系”高管。

  其中,崔帅曾担任中海地产上海公司总经理,两年前因“虹口北外滩地块围标事件”开始受到外界关注;郭斌曾在中海地产(海南)投资有限公司任职高管,2020年12月18日,郭斌担任国荣置业执行董事、宸嘉发展(武汉)董事兼总经理;另一位梁飞则曾为中海地产上海公司副总经理。

  天眼查信息显示,自2020年下半年开始,崔帅、郭斌、梁飞相继退出中海的相关子公司,不再担任董事、总经理等相关职务。

  2020年4月,虹口北外滩地块以招标方式出让,包括万科、华润、中海在内的三家开发商入围,最终三家报价一致,官方一直迟迟未公布出让结果;4月中旬,虹口北外滩“围标”事件逐渐浮出水面。

  崔帅作为中海在上海围标事件的重要当事人,在两个月后被免去上海总经理一职,调任华南区域担任设计总监。彼时就有说法称,崔帅接下来在中海的前景并不明朗,离职或“隐身”都是大概率事件。

  有知情人士对记者称,上海“围标事件”的余波至今仍在,涉事企业被要求在三年内不允许在上海公开市场上拿地,按时间推算到2023年4月才能解除限制。此外,“当事人主动离开也能减少对公司的负面影响,地产圈子说大也不大,经过此事当事人的职业生涯的延续性多少也会受到影响。”

  不过,宸嘉发展的成立似乎专为上述高管“量身定做”。自2020年10月28日开始,崔帅不再担任纪亮(上海)房地产开发有限公司、上海老西门新苑置业有限公司等中海子公司董事职务后,于2020年11月3日新任职宸嘉发展的执行董事——而这几天恰是宸嘉发展成立日期;无独有偶,郭斌也在11月7日以高管持股平台海南乾欣投资合伙企业(有限合伙)入股宸嘉发展5%股权,并在随后担任宸嘉发展相关职务。

 背后资金实力雄厚

  地产开发链条的运作离不开经验丰富的职业经理人,更依赖密集投入的大量资金。宸嘉发展能够一鸣惊人,离不开其背后的实控人刘益谦。

  刘益谦何许人也?公开资料显示,1963年出生的刘益谦从草根家庭走出,初中辍学的他最开始做的是皮具、出租车生意。刘益谦是“知名牛散”,他早些年靠炒股发家。1990年,刘益谦花了1万元买了豫园的100股,一年之后,股票价格翻了100倍。

  天眼查显示,目前刘益谦实际控制了226家企业,业务涉及化工、新能源、医药、地产等。同时他还担任天茂集团、国华人寿两家保险公司的董事长。2022年3月,刘益谦以415亿元的身价上榜胡润研究院的2022年全球富豪榜,资金实力可见一斑。

  刘益谦一直对地产行业颇有热情。早在2009年,他曾先后参与保利地产、首开股份和金地集团的定向增发,间接投资房地产;2016年,刘益谦旗下的国华人寿以32.2亿元从潘石屹手中收购了位于上海的SOHO世纪广场。

  刘益谦的商业帝国中包含数家上市公司,分别为天茂集团、国民技术、广晟有色、长江证券、亨迪药业、云从科技等。其中,天茂集团通过控股子公司国华人寿从事保险业务,主要经营为人寿保险、健康保险、意外伤害保险等各类人身保险业务。

  作为天茂集团的核心业务,国华人寿不止从事保险业务,还覆盖了不少地产项目。股权关系上,国华人寿控股的子公司中,有14家从事项目开发和养老地产开发业务,项目分布在上海、武汉、宁波、成都、重庆、海南等地。

  目前,宸嘉发展的多个项目,均从国华人寿手中接盘而来。宸嘉发展在武汉的豪宅项目宸嘉100,正是近两年国华人寿通过旗下国升置业将项目股权转移,最终出让给宸嘉发展开发;另一武汉项目长江新城康养综合体,则是国华人寿2020年在武汉江岸区所拿地块P(2020)072号,总价23.38亿元。

  10月12日,国华人寿再将武汉国荣置业有限公司60.8%股份转让予以宸嘉发展(武汉)有限公司,股权转让后,宸嘉发展持国荣置业股份60.8%,国华人寿持国荣置业股份39.2%。

  通过国华人寿不断输出地产项目的方式,刘益谦正在力捧宸嘉发展成为行业新秀。

  除了国华人寿的支持外,李文告诉记者,“就宸嘉发展自身而言,当下市场里有许多房企已经出现财务危机,此时以低价格收购项目,再向外卖出必定获利颇丰。这家企业背后的产业很多,有足够的现金流支撑,这是其一大优势。”

  发展专注豪宅和旧改

  短短两年的时间内,宸嘉发展势头颇为强劲,在上海、深圳、成都、武汉、南京等高能级城市布局多个高端豪宅项目。

  除上述长沙宸嘉·嘉臣道外,宸嘉发展已完成的项目还有武汉豪宅网红盘宸嘉100嘉佰道。该项目的装修备案均价约为5.2万元/平方米,成为当年武汉楼市备案价最高的项目。克而瑞数据显示,武汉宸嘉100嘉佰道项目在2021年武汉千万级豪宅销售榜位列第一,套均总价1269万元。

  事实上,从市场反馈来看,在整体成交下滑的背景下,不少城市的高价值改善型产品反而出现了逆势上涨情况。

  以深圳为例,据中指研究院数据,2022年1月~7月,深圳1000万元以上的房源累计占比22.8%,相比去年上升12.4%;据湖南世联行的数据:仅看180㎡以上的住宅大平层,上半年市场供应量为91万㎡,同比增长130%;成交72万㎡,同比增长26%;均价17372元/㎡,同比上涨了19%。

  对此,方明有自己的看法。他表示,“2022年上半年之前,市场表现还不错,但随着豪宅价格的上涨,此后许多项目出现有价无市的局面。”他举例称,长沙有个2022年8月份开盘的豪宅项目,单价3万多元,开盘两个多月后,通过住建局网站商品房预售公开查询系统查询,目前仍有大量房源在售。

  经济增速预期转弱后,楼市告别了过去单边上涨的行情,购房者将钱袋子捂得更紧了。方明称:“当前的楼市表现出分化行情,换句话说,区位、户型、配套好、性价比过得去的才能卖得好;户型差、区位配套差、没什么性价比的根本卖不动。”

  有知名中介机构的总经理告诉记者,据其公司内部的一份市场调查数据,2021年到访过的客户中有20%在2022年做出延期或放弃购房的决定,这说明了市场上总体客户的减少和流失。

  宸嘉发展的投资并未将鸡蛋放在一个篮子里。除了豪宅外,宸嘉发展还握有上海普陀桃浦的养老项目和虹口北外滩项目。据了解,上海普陀国际康养中心于2022年1月10日正式开工。而上海虹口北外滩项目,又名虹口国华人寿金融中心,意在打造“北外滩CBD国际商务新地标”。

  同时,宸嘉发展还进驻了深圳的旧改市场,拥有多个旧改项目,如龙华区大布头项目、宝安翻身项目、龙岗述昌围项目、龙岗守珍街项目等。这些项目能否为宸嘉发展的发展带来进一步的增量还有待观察。

深圳市宸嘉发展城市更新有限公司

统一社会信用代码:91440300MA5GWK9315    经营状况:存续    注册资本:1000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  7    关联风险  0

宸嘉发展(深圳)有限公司

统一社会信用代码:91440300MA5GKUR54F    经营状况:存续    注册资本:1000(万元)

风险情况:  自身风险  1    变更提醒  37    关联风险  2

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

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日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
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