等了10余年，境外购房者的“付款难题”终于解决了。

  近日，国家外汇管理局发布《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》（汇发〔2025〕43号，以下简称“通知”），明确“便利境外个人境内购房结汇支付，将在粤港澳大湾区试点实施的港澳居民购房结汇支付便利推广至全国。”

  通知称，境外个人在满足房地产主管部门和各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。

  另一个重大变动在于，通知中明确“取消资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产的限制”。

  这意味着，企业（尤其是非房地产企业）可以更灵活地自主决定其外汇资金的使用方向，比如购买办公用房、员工宿舍等经营性房产，并可进行基于自身发展策略的商业地产投资，将有助于盘活存量房产资源。

  值得注意的是，无论是对于境外个人还是企业，购买境内房产的限购政策并未改变，仍需遵守房地产主管部门和地方政府的规定。因此，这次政策更像是一次“精准滴灌”，而非“大水漫灌”。

  “近年来，国内房地产市场形势已发生变化，房地产行业相关宏观调控措施已优化调整。基于此，相关外汇管理措施有必要加以优化调整，以适应新形势新要求，助力房地产市场稳健发展。”对于此次调整，国家外汇管理局副局长、新闻发言人李斌表示。

  新政优化调整了什么？

  新政对境外人士购房，带来的最大便利是什么？

  举个例子，来自香港的陈先生看中了内地的一套房子，与开发商签订了购房合同。按照旧规，他需要先拿到房产备案证明才能去银行结汇支付首付，但内地开发商则要求先收到首付款才肯办理备案。这个如同“第22条军规”般的死循环，曾难住了无数像他一样的境外购房者。如今，这个持续多年的堵点终于被彻底打通。

  按照新规，陈先生无需等待备案证明，只需携带有效的购房合同、身份证明等材料，即可前往银行办理购房首付款的结汇和支付手续。开发商收到首付款后，便可以为陈先生办理网签备案等手续。陈先生在规定时间内，将取得的《购房备案证明》补交给银行，完成整个流程的闭环。

  这为符合条件的境外人士在境内购房提供了切实的付款便利，有助于满足其自主需求，并将对中国房地产市场产生积极影响。不过，这并未改变现行境外个人境内购房政策（比如工作学习满1年，限购1套等）。

  对此，汇生国际资本有限公司行政总裁黄立冲分析认为，该政策定位是“便利结汇支付”，而不是放松购房准入。政策不改购房资格与自用属性约束，这是“提效”，不是“放闸”。

  黄立冲预计，对于中国房地产市场而言，新规会带来“存量意向→成交”的边际改善，尤其是一二线城市与湾区外溢城市，短期可能把首付入账周期从数周压到数日，提升5～10个工作日的到账确定性。但考虑到境外人士自用属性、地方限购与信贷政策等并未改变，外资净流入不会形成量级趋势，更可能是“小水慢流”的结构性增量。

  通知中还明确，缩减资本项目收入使用负面清单，取消不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。多位业内人士称，此举释放出鼓励外资投资境内房地产的政策信号。

  李斌表示，“不得用于购买非自用的住宅性质房产”的政策，是在房地产市场过热背景下，各部门先后出台一系列针对房地产企业和行业的调控政策之一。国家外汇局从防范“热钱”投机炒作角度，配合出台了“非房地产企业的资本金、外债等资金不得用于建设、购买非自用房地产”的措施，为房地产市场阶段性平稳健康发展发挥了积极作用。近年来，国内房地产市场形势已发生变化，相关外汇管理措施有必要加以优化调整。

  信号意义更强

  长期以来，外资投资中国房地产市场面临着重重限制。

  2006 年，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》出台，即所谓的“限外令”，严格规范了外资进入房地产市场的门槛。比如，要求在境内工作、学习时间超过1年的境外个人，只能购买1套用于自住的住房。

  与之配套，2008 年 8 月国家外汇管理局发布的汇综发（2008）142 号文件明确规定，除外商投资房地产企业外，外商投资企业不得以资本金结汇所得人民币资金购买非自用境内房地产。

  这之后，外商投资企业资本项目下外汇收入不得用于建设及购买非自用境内房地产的规定长期延续，目的在于防范外资过度涌入房地产市场，引发房价过快上涨、金融风险积累等问题。

  而现在，中国房地产市场供求关系逆转的时代已经到来。一方面，房地产市场面临库存积压、资金回笼困难等挑战，急需新的资金活水注入，以促进市场健康循环；另一方面，中国经济在全球经济格局中的地位日益重要，进一步扩大对外开放成为趋势。

  2024年1月，人民银行广东分行、国家外管局广东分局发布《港澳居民购买粤港澳大湾区内地城市房产结算支付便利化业务指引》，在便利港澳居民在大湾区内地购房方面走出了一大步。试点期间，通过提升支付便利性，有效激发了港澳居民在大湾区的购房需求，吸引了可观的外部资金进入内地楼市，并为全国推广提供了实践范例。

  数据显示，截至2024年11月末，澳门居民在大湾区内地购房支付业务已办理1063笔，资金折合人民币16.4亿元。比如，广州番禺的新鸿基峻銮楼盘，近70%的成交来自香港买家。2024年第二季度，购买横琴物业的买家中，澳门买家占比约39%，成为最大购房群体。

  此次，在粤港澳大湾区试点实施的港澳居民购房结汇支付便利，被推广至全国，能否引来新一轮外资投资热潮？

  某地产分析师认为，外资能否大规模进入，还面临以下制约：一是购房资格门槛未变；二是“房住不炒”基调未变；三是从根本上取决于外资对中国房地产市场中长期前景的判断，包括房价走势、租金回报率等；四是取决于中国房地产调控政策（如限购、限贷、税收等）的松紧度。

  “享受政策便利的前提是境外个人符合房地产主管部门和各地购房资格条件。现在，各地的政策是可以购置一套住房，下一步的政策要看各地对于境外人士购房数量是否会有等同于境内居民的政策松绑等。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉置评道。