2025年下半年以来，南京市场整体下行，一二手房无论是成交规模还是房价都呈下行态势。

  CRIC数据显示，2025年1-8月，南京全市新建商品住宅累计供应136.82万平方米，同比下滑22.53%；累计成交202.40万平方米，同比下滑14.40%；逐月来看，在经历了3月“小阳春”的高峰后，新房供求持续走低。

  二手房方面，2025年1-8月，南京二手房累计成交577万平方米，同比下降4%。同时据CRIC调研，降价成交的小区比例不断攀升，其中刚需二手降价更是已经成为普遍现象，是重点监测城市中，小区降价比例最高的城市。

  目前南京二手房市场已进入量价齐跌的深入调整期。

  2025年以来楼市延续“止跌回稳”态势。在经历了三四月份传统“小阳春”后，五六月市场热度延续，七月八份迎来阶段性回调，各城市之间复苏进程差异化特征明显。

  其中，北京、深圳、杭州、成都等城市热度保持，武汉、郑州等维持弱复苏，南京在经历了前期修复期后，下半年来量价再次回调。

  CRIC数据显示，2025年8月，南京商品住宅成交17万平方米，环比下降18%，同比下降44%，累计来看，1-8月南京全市商品住宅累计成交202.40万平方米，同比下滑14.40%。

  从价格来看，国家统计局数据显示，2025年8月南京新建商品住宅销售价格指数环比上月下降0.6%，同比下降1.3%，1-8月累计平均下降1.9%。

  二手房方面，CRIC数据显示，2025年8月，南京二手房成交面积58万平方米，环比下降12%，同比下降23%，1-8月累计成交577万平方米，同比下降4%。

  国家统计局数据显示，2025年8月，南京二手住宅销售价格指数环比上月下降0.7%，同比下降6.2%，1-8月累计平均下降5.3%。

  2025年一季度时南京曾出现过一轮修复行情，一二手房成交量价都出现了一定的回升，但随着整体市场回调，南京再次进入调整。

  从目前南京市场具体成交来看，新房市场两极分化明显，高端豪宅项目持续霸榜，而刚需、刚改板块则相对冷淡，仅部分项目或以其四代住宅的优势和优秀的产品力，或以超高的性价比突出重围。

  如果说新房市场还受供应量和供应结构影响，那么二手房市场则更能表现出南京市场情绪。为避免零星成交影响价格计算，克而瑞研究中心统计了连续两个月成交套数不小于5套的高频交易小区成交及挂牌数据情况。结果显示：2025年下半年以来，南京不仅二手房市场整体呈现下行态势，成交规模持续下降，降价小区比例也在不断攀升。

  CRIC数据显示，2025年8月南京二手房高频交易小区数量仅192个，较去年同期下降58%，二手房整体成交量仅6300套。同时，多达68%的高频交易小区成交价格环比下跌，这一跌价小区占比不仅较上月增加11个百分点，还创下年内第二高点。

  从8月份南京各小区成交价格涨跌情况来看，众数分类（出现频率最高）已经下移到了0点以下，多达23%的高频交易小区房价环比降幅超过10%，板桥、高新等刚需板块成为了本月房价下跌的“重灾区”。

　　值得注意的是，8月的市场表现与2025年4月存在显著差异：4月虽同样是降价小区占比较高的时期，但当时呈现“降价走量”特征，二手房成交量接近万套；而8月则是成交量与价格同步下滑，标志着南京二手房市场已进入量价齐跌的深入调整期。

  相比成交价的下跌，南京二手挂牌价下调趋势更加凸显。2025年8月，全市77%的高频交易小区挂牌价环比下跌，该占比创下近一年以来的新高，“向下调价”已成为当前南京二手房市场的普遍现象。

  回溯近一年市场表现，南京每月均有超60%的高频交易小区挂牌价环比下跌，调价压力持续存在。据CRIC测算，2025年8月南京二手房挂牌价格指数较2024年8月下跌10.3%，整体价格重心呈下移态势。

  从小区类型来看，2025年8月南京刚需、改善类小区二手房房价下跌占比更为突出，成为市场调整的主要方向。8月，刚需类小区房价环比下跌的占比达71%，改善类小区房价下跌占比为65%；高端小区房价下跌占比相对较低，为50%。

  回顾近一年趋势，不同类型小区房价下跌占比虽有波动，但2025年8月刚需、改善类小区的下跌占比处于较高水平，反映出当前市场中刚需、改善类产品面临的价格调整压力更显著，高端小区相对更具价格稳定性。

  南京房价持续下跌的核心矛盾，正在于库存压力和土地高供给量之间的对冲。

  当前南京狭义消化周期不足20个月，看似仍在健康的范畴，但从长期供求数据来看，南京广义库存消化周期已经接近10年，大量住宅用地沦为了“死库存”。而为了保证高质量新房市场供应规模，2025年南京依旧在大批量供应土地，土地成交金额能够排在全国前5。因此意料之中的，大量2020年前看来绝对优质的低密宅地，也最终只能以底价成交。

  “死库存”积压与供需失衡已显著影响市场信心。若长期库存问题不能得到真正改善，在持续低迷的土地和新房市场影响之下，二手房价格也将在深度调整期中持续前行。

  为缓解这一态势、推动市场回归平稳，建议主管部门一方面主抓当前的主力交易板块，从需求侧支持、供给侧优化等方面多维度发力，重新恢复这些板块的供求信心，方能由点至面打开更好的市场局面。另一方面将供地规模与广义库存挂钩，避免推高长期库存压力：改变“以土地成交保优质供应”的单边思路，建立库存动态平衡机制，以闲置存量用地处置规模，兑换相应的供地指标，从源头上优化库存结构，改善市场供求预期。