“小区的公共用地、公摊是属于一、二期共同业主的，三期无权规划我们这里的共建。”

  “连通处存在围挡，导致滨江壹号的业主们，不能在御龙山一、二期小区公共区域内活动，严重违背了合同约定的‘互通’原则。”

  一道围栏，两种观点，引发一场冲突！

  4月1日，位于四川省成都市成华区御龙山一、二期与华侨城•滨江壹号的数百名业主发生肢体冲突，场面一度十分混乱。

  据悉，冲突发生的所在项目为香港开发商信和集团（以下简称“信和集团”）开发的御龙山及华侨城•滨江壹号。御龙山项目原定由四期组成，信和集团建成一、二期，此后华侨城附属群升发展有限公司收购了信和置业（成都有限公司）80%股权，于2017年接盘三、四两期，并将这两期更名为华侨城•滨江壹号。

  同一宗地块由于不同批次开发、小区品质和相应售价不同，或者因不同开发商建设、不同物业公司管理、商品房与政策性住房混合开发等情况，引发同地块不同品质小区是否应该“互通”共享配套设施的问题，此前在各地引发矛盾的事件并不鲜见。如上海的新湖明珠城、奥利匹克花园、中星云庭、中海建国里，以及北京部分商品住宅与政策性住房混合开发的小区等，均存在类似情况。

  四川成都华侨城滨江壹号因为围墙建设引发的两小区业主利益冲突，具有一定的典型性。目前，成都市成华区司法局、成都市成华区规划和自然资源局、成华区综合行政执法局等相关政府部门已经介入。

滨江壹号业主投诉围墙的回复

  修建方：“互通”拉低小区品质 侵犯业主合法权益

  “华侨城单方面的‘互通’承诺，侵犯了御龙山小区业主的合法权益；御龙山一、二期与滨江壹号，名称不同，开发商不同，房价不同，物业公司不同，品质不同，凭什么‘互通’？” 御龙山一、二期业主表达了强烈的不满。

  围墙作为反映相邻物权关系的边界标志物，在城市居住隔离、居民财产安全、领域场所意义等方面，有着不可忽视的影响。尤其是住宅小区围墙，与开放性的空间相比，能够让居住者有更强的安全感。然而，住宅小区修建围墙并不是简单的事。

  据记者了解，3 月 25 日，御龙山一、二期业主在得到小区业主委员会授权以后，在项目一、二期与华侨城滨江壹号（原御龙山三期）之间修建了铁皮围挡。3月30日又修建了铁栅栏。

  4月1日，在华侨城滨江壹号项目收房当天，御龙山的业主们发现华侨城滨江壹号拆除了相应围栏。在御龙山业主们看来，两个不同开发商（一个为信和集团，一个为华侨城），不同属性（一个为纯住宅，一个为商住一体）、不同物业公司、不同房价、不同品质的小区，根本没有任何“互通”的道理。

  “当发现围栏被拆除后，我们就咨询了相关律师。”4月2日，业主们又重新修复了被拆除的铁栅栏。

  据悉，御龙山一、二期小区是多年前由香港开发商信和集团在成都市成华区开发建设。2017年9月，信和成都公司及名下的信和御龙山项目整体被央企华侨城公司收购，此后的“御龙山三期、四期”，改由华侨城开发建设，项目名称也改为华侨城滨江壹号。

  御龙山一期业主王鑫告诉记者，“我们是2015年买的房子，2016年房子交付。当年开发商信和还在，入住以后没多久剩下那两块地就卖掉了。”

  不过，知情人告诉记者，华侨城在接手之后，当时因为限价等各方面因素，属于高位接盘，就修改了规划，包括简配、容积率增加、降低绿化率等。

  记者在走访中了解到，御龙山业主们普遍认为，御龙山小区品质远远高于滨江壹号，华侨城接手御龙山三期四期后，不仅修改了以前的规划，拉低了小区品质，还单方面对滨江壹号院的业主做了“互通”承诺，侵犯了御龙山业主的合法权益。“同时，如果实现‘互通’，大量滨江壹号业主甚至社会人员可以在御龙山小区自由活动，势必增加御龙山小区的管理难度，而这些成本的增加，也势必由御龙山业主进行买单。”

  “小区的公共用地、公摊是属于御龙山一、二期共同业主的，三期（滨江壹号院）无权规划我们这里的共建。”

  御龙山二期业主刘强向记者表示，虽然是同一块地，但却是不同的开发商分开修建交付。“购房者取得产权以后，如果要‘互通’，就必须征得我们的同意，而不是开发商说‘互通’就可以。根据民法典物权篇，业主对小区专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

  刘强向记者出示了12345市民热线向他们业主回复的内容，内容显示御龙山二期和滨江壹号分别为两个单独区划，容积率、绿化率等经济指标均独立，无共用设备设施情况。

  此外，御龙山业主刘强表示，根据民法典物权篇，业主对小区专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。同时，根据《民法典》第271条（小区公共区域的所有权、使用权归全体业主所有，它的使用、管理由小区业主大会决定），小区内设围栏围墙已得到2022年业主大会决议通过，设在小区地界内（非分界线上）合法合规，且不需《规划许可证》和《施工许可证》，需拆除也要程序合法。同时华侨城购房合同称“小区内公共区域无任何阻挡”，但不是与其他小区无任何阻拦。

成华区规划和自然资源局给华侨城滨江壹号业主回函

  拆除方：开发商承诺 政府允许

  “在滨江壹号与御龙山一、二期的连通处存在围挡，导致滨江壹号的业主们，不能在御龙山一、二期小区公共区域内活动，严重违背了合同约定的‘互通’原则。” 华侨城滨江壹号业主则有着完全不同的看法。

  “一、二期（御龙山）业主设置的隔档围栏是违建，并且建在三期（滨江壹号院）的入户门和消防通道位置，对三期住户安全形成隐患，应该拆除。”

  华侨城滨江壹号的业主王明向记者表示，一、二期（御龙山）业主在没有法定许可的允许下，闯入（滨江壹号院）三期公共区域，私自搭建围栏，毁坏三期的公共设施，该行为本身属于违法。这种伸张自己所谓的合法权益，却使用违法手段，即便民法典有关于业主修建权利条款，但具体实施也是有规划法约束，此外召开业主大会和业委会仅仅是程序合法，但并不意味业主大会通过的决议必然合法，若业主大会决议不符合法律规定，则也是违法，在小区内修建原规划没有，且现阶段未获得建设许可修建隔离墙的决议本身就不合法。

  同时，王明向记者表示，开发商变更后，再也没有了“御龙山三期”，而是更名为“华侨城·滨江壹号”。但在开盘售卖时，开发商华侨城已经向购房者作出承诺，滨江壹号将与御龙山一、二期进行连通，不设围墙，业主可以共享彼此的绿地、配套设施。

  业主张彪告诉记者，包括成都区自然资源和规划局等职能部门在内，均表示他们小区和一、二期同属一个小区。在张彪向记者出示的材料里，有一份盖有成都市规划管理局印章的《迎晖路塔子山六号地块三期总平面图》，其中在二期和三期小区交界处赫然写着“二期和三期小区之间不设围墙、共用消防通道。”

  2023年1月16日，成华区规划和自然资源局在给出回复函中称：“信和置业（成都）有限公司于2007年通过招拍挂方式取得位于成华区多宝寺片区约373亩土地，现已分期办理《建筑工程规划许可证》，您所反映的‘信和御龙山一、二期与华侨城滨江壹号’均属于该项目。根据项目《建设工程规划许可证》附图，该项目分期范围线没有隔断、围墙等分隔设施。所以大家应该共享御龙山的公共资源。”

  2022年6月份起，三期（滨江壹号院）的业主们发现小区在交付工程中存在一系列质量问题，业主们希望开发商对包括地下车库、绿化、公建等配套进行整改，把小区整体品质提升上来。在此过程中，三期业主注意到了围挡的存在，便要求开发商进行拆除。

  然而，在滨江壹号交付前期，御龙山一、二期小区业主在与滨江壹号连通处设置了围栏，并蹲守数夜，于是就有了文章开头时的冲突。

  “当时开发商承诺在三批次交房前进行全面拆除。如果这些围挡一直存在，那么华侨城向购房者许诺的‘互通’肯定不能兑现，我们滨江壹号的业主们也不会前来收房。”

  北京市盈科（深圳）律师事务所李楠楠律师向记者表示，四期同属一块宗地、一个规划条件，一、二期虽已交付入住，但三、四期尚未交付，部分业主不能以成立业主委员会为由代表所有业主的权益。

滨江壹号总平图

  第三方：按规划实施 以规划总图为准

  “首先，上述三个小区是共用一张土地使用权证只要在一张土地证上，就意味着小区之间不能用围墙进行阻隔和拆分。一张地面是不能被围墙拆分开来。”某品牌房企的项目负责人张强向记者表示。

  张强告诉记者，以往这类情况多发生在土地证没有补全，或者拆迁没有完成的情况下。

  关于小区建设围墙，杭州市司法局曾给出过建议，首先小区建围墙应依法取得建设工程规划许可。在城市建设中，围墙属于构筑物，不与主体建筑一同建设的围墙，应向规划管理部门单独报批申领建设工程规划许可证。

  其次，小区建围墙要兼顾相邻权利人的利益。围墙反映了相邻关系这一权利形态。所谓相邻关系是指不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。小区新建围墙不仅要注意地籍界限问题，还应充分考虑是否对相邻权利人出行、安全等方面产生影响，正确处理好相邻关系。

  据悉，御龙山一、二期与滨江壹号“互通”之争，已经持续一年之久，双方争议早已公开化且愈演愈烈。双方均曾反复向成华区职能部门进行情况反馈，但矛盾始终得不到任何化解。

  4月1日下午，滨江壹号数百名业主来到小区内，他们的诉求是拆除围栏和铁栏杆，彻底实现两个小区的“互通”。有多名滨江壹号、御龙山小区的业主也有一致的观点：此事的根源，在于开发商由信和集团变更为华侨城后，华侨城并未按照原有的品质对滨江壹号进行建设，导致原本同属一宗地块的滨江壹号和御龙山，形成了强烈的品质和价格反差。

  双方多名业主均表示，业主之间其实并不存在“深仇大怨”，往后也需要做邻居，更希望和睦共处，而非如4月1日一般，彼此之间大打出手，最终还得由华侨城出面来解决此事。但不论“互通”与否，双方认为“各自利益受损”的观点均不会改变。

  类似争议曾以规划总图判断

  据公开报道显示，此前各地类似的事件并不鲜见。比如上海的新湖明珠城、奥利匹克花园、中星云庭、中海建国里等，均存在不同品质、不同年代小区共存的类似情况。

  以中海建国里为例，知情人介绍，该小区建于2022年，和相邻的小区老西门新苑就存在类似的历史遗留问题。

  由于老西门新苑和中海建国里均在同一张土地证上。但两个小区由于建设年代不同，小区环境、公建设施自然不同。

  中海建国里的业主自行设置了路障，但设完不到一天，就被隔壁的老西门新苑业主拆除，此后双方矛盾一直不断。

  当然，也有“和睦相处”的小区，比如新湖明珠城先期建设的一期、一期和此后交付三期，小区物业费各不相同，但依然实现“互通”。

  张强向记者表示，如果实现两个小区完全的“物理隔断”，设立围墙的前提是要满足新的建筑规范要求，比如小区之间的围墙要退建至少8米，才能有建筑物。

  同时，两个完全独立的小区须配有独立门岗，开发商还要重新设置出入口和和消防通道。目前，市面上很多小区通过把车库隔开，小区大门隔开的方式将两个小区进行半隔离。在张强看来，这些都是开发商在节约成本上打“擦边球”，本质上还是一个小区。

  类似的情况在上海出现过多次，最终处理结果均是以规划总图为准。如非本身就限定明确，否则公建配套是大家一起使用。

  58安居客房产研究院院长张波表示，建筑施工都要按照规划进行推进，如果政府批示的总平图（设计规划图）没有围墙的话，理论上是不能增加围墙的设置的。同时，张波也表示，有些小区由于是商品房+动迁房混合往往商品房限高加装围挡，即便两个小区物业费不同，也不能以此为由增加围挡设置，应当以规划优先。

  “除非申请规划变更，但更改规划本身就是一件很复杂的事。

  据记者了解，4月5日，成都市成华区司法局、住建委、资源规划局、综合执法办等相关政府部门已经介入，向一、二期业主表示，围墙最终的去留一切以法律为准，业主也表示准备走司法程序，按法律执行。

  不过，滨江壹号的业主则向记者表示，相关部门已经要求对围墙进行限期拆除。

  （应受访者要求 文中王鑫、刘强、王明、张彪均为化名）