中房观察|中国楼市四大风(三)

王飞 2017-08-08 08:42:13 来源:中房网

  导读

  “站在风口上,猪也能飞起来”,小米雷军的这番话在资本市场中已广为流传、并不断印证。为了在楼市下半场找到新的突破点和利润方向,近一两年来,开发商们不断变换角度,寻找能够借力的风口。

  应城市人口越来越精细化和主题化的生活、居住和工作需求,长租公寓、养老公寓、联合办公以及特色小镇,俨然已成为了资本的新去处和热趋向。虽然这四大风口的来处和去向不同,风速和风力也有些差别,但一样的是,在它们之上,都已经“排排站”了诸多“等风来”的房地产企业。

“西风”:联合办公

  联合办公,又称“共享办公”,起源于美国硅谷,本是不折不扣的“舶来品”。巧的是赶上了“双创”热潮,于是西风东渐,渐成气候。

  可以说,联合办公是国人“共享意识”的启蒙者,此后大热的“共享单车”、“共享雨伞”等灵感,也都是在其导引下的变种。而受它启发最直接的,还是开发商。借这个最“IN”新概念,他们看到了自己那些老旧写字楼、地下空间、过气商业等已有“OUT”之嫌的低效旧资产的盘活新机遇……

  看上去很美

  全球企业不动产协会与戴德梁行,于今年4月联合进行的一项针对联合办公的调查结果显示:全球对联合办公空间的需求正以年均10%—15%的速度增长。尽管目前来看,联合办公储备规模最高的仍是美国,但亚太地区正以惊人的增长率在缩小差距。仅去年一年,联合办公运营商就在该地区租赁了超过500万平方英尺的空间。

  对联合办公理念接受度最高的同样是亚太地区。上述报告显示,该地区70%的受访者表示,联合办公可以为他们提供探索增长机会的灵活性,而不受制于长租空间租约的束缚。

  同时,在优质写字楼租金持续飙升、各行业利润增长萎缩的此消彼长背景下,对联合办公的需求开始不止于初创企业和小微企业。如汇丰银行就通过在香港WeWork中心租用的300个办公桌节省了100万美元。

  环境、氛围、机缘、热度拥捧下,方兴未艾的联合办公不仅让专业运营商应运而生,更让哪里有资本,哪里就有他们的开发商趋之若鹜。

  据不完全统计,百强房企中,目前有三成已组建了自己的联合办公运营团队。在增量有限,存量有余的市场现状下,他们在这一领域的确有鲜明优势:

  首要的就是自有场所,可进可退。做好了是闲置资源利用生成新利润,做不好,占成本最重的租金上也无压力。

  其次,不同于很多身家有限的联合办公创业者,财大气粗的房企“投得起”、“输得起”,在特性是短期内无法获取实际利益的联合办公行业中,他们有更充足的筹码可玩到最后。

  同时,大型房地产企业的资源更丰富多元,也就能提供更多服务,从而吸引更多创业者。比SOHO中国的3Q,花样年的WeWorth,哪个不是掌门人亲自站台吆喝,向进驻者们保证将不遗余力地助其一臂之力?在国内联合办公领域目前名气最盛的优客工场,重要的成功因素之一也绝对与创始人毛大庆曾经的身份有关。至今,他在万科的人脉和经验也还在使优客工场项目不断扩充,估值不断提高。

  此外,联合办公对于房企品牌的落地以及其商业项目的人气聚拢,作用十分直接。比如去年才以“一展空间”进入这一领域的龙湖,意图依托自己商业运营的经验和优势,把联合办公、购物中心及上下产业链嫁接起来,成为入驻商户和企业在商业与商务间双向流通的“转换器”。

  啃上去挺硬

  但是不是房企玩联合办公都能无往不利?答案在以下的现实情况中:

  “联合办公”翻译自英文原文“Coworking Space”的中文翻译。重点在“Co-”这个前缀上,表示“合作”、“协作”,也就是联合办公的真正意义——在同一物理空间里,不同公司之间的协同工作而产生的新型的社群关系。但国内大部分的联合办公空间,目前才刚进行到“分摊办公租赁成本”的最初级功能阶段。更有许多只是在这个红火概念下粉刷下房间买一批桌椅,想做个“二房东”就好。

  也正是因这一领域被误解“门槛低”,近两三年来,国内联合办公项目井喷式涌现。仲量联行统计显示,从2015年1月开始至2016年6月结束期间,全国建成的联合办公空间超过500处。而该领域的功能属性决定了其扎堆一线及1.5线城市。高力国际据监测预计,今年,WeWork将分于北京东四环和望京两大高端企业密集区域,开设新的两处办公空间;在上海已拥有7个项目的联合办公品牌“裸心社”,也将于年内进入北京市场开设至少一家。

  供大于求的结果可想而知:几乎每一个业内人士——包括联合办公运营者自己都指出:流动率、前期投入“两高”,和入驻率、租金收益“两低”,考验着这一行业的生死。

  而即使也有很多企业明白,靠单纯收取租金很快将无以为继。但理论上具有持续性的衍生盈利模式之路其实更不好走。这种盈利模式由租金收入+餐饮+增值服务+ 投资回报组成的模式,通常向进驻企业收取的租金都较低,主要依靠对所孵化团队所产生的新技术的使用和自己所入股创业团队后期的投资回报。而这样的“押宝”,很多时候都是劳而无功、一无所获。

  走下去颇难

  理论上说,联合办公的出发点——利用共享经济概念降低单位运营成本,是好的。

  但好的出发点未必能导向好的结果。

  其一,很多联合办公空间的出现是在政策红利下的“蹭车”,本身并没有形成系统竞争力,政策一旦不再如现在般宽松,这部分恐有生存之虞。

  其二,短期内无法从创业者身上获取实际利益因而靠服务赚钱,暂时是一个伪命题。因为大部分选择联合办公空间的都是初创企业,“生命力”较为脆弱,稍有不慎就一夜“暴毙”,那么服务变现从何谈起?同时,联合办公空间运营者本身无法依靠这些企业服务来构筑核心竞争壁垒。因为有企业服务能力的都是B2B企业,而B2B企业不可能只为一家空间提供这些基础服务,大多只会把联合办公空间当做产品渠道进行快速复制。这样下去,服务逐渐透明,资源缺乏独特性。

  第三,至今还没有任何一家联合办公运营者敢于说自己已摸索出一条清晰的商业模式。而一些破产倒闭的噩耗却是不绝于耳。联合办公空间的火热,实际上是一场“资源革命”。对于以开发商为代表的资源拥有者,他可能是解套者——如果能将存量盘活,但若不能,前期投入的大量改造成本和后期的处置方式,就是另一条套索。

  其实客观看,在整个房地产周边消费服务领域中,联合办公的想象空间远不及房产中介、品质公寓、商业地产、房产金融等几大领域。虽也有观点认为,联合办公空间的火热会倒逼商业地产开发商的转型升级,但至少目前看来距离尚远。不过它提醒开发商需要新的思考方式来应对变化的时代的功用不可否认。

  而尽管“联合办公”目前莫说在国内,就是在全球范围内也都还属初期,但它的确是未来人才与公司从雇佣关系转变为合作关系下的一个趋势。注重“协同”、“分享”、“舒适”、“创意”及个人需求的Co-Working Space的未来也确有可期之处。但有匿名机构观察者指出:

  现下我国的联合办公已经出现了泡沫。在泡沫在破裂前,运营者需要找到正确的着地姿势,如果继续随波逐流,最终很可能粉身碎骨;也不要总盲目崇拜WeWork,很多成功不可复制,还是要找到自己的路径。

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