地产美元债经历至暗时刻

编辑部2022-07-21 08:46:03来源:丁祖昱评楼市

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  自7月以来,中资地产美元债价格持续下挫。

  克而瑞证券监测的主流房企34笔美元债价格较年初平均下降45%,7月1日至7月15日,34笔美元债价格平均下跌了14%,有22笔美元债价格较月初跌幅超过5%。

  过去一周,更是经历了至暗时刻。

  地产美元债遭到崩盘式抛售,普遍认为信用资质更好、财务实力更强的民企主体也没能幸免。

  这意味着,行业弱复苏情况下,投资者对中资房企的预期仍然悲观,再加上“停贷”风波进一步遏制行业信心复苏,资金对高收益地产信心持续下降。

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  中资地产美元债上一次抛售还是在去年10月,当时花样年意外违约,让投资者陷入恐慌性抛售。

  彼时,多家主流房企债券价格连日暴跌,迈向上市以来的新低,中资地产美元债创下至少8年的最大跌幅。数据显示,从2021年9月30日到2021年10月12日,Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌12.62%

  自此以后,地产美元债延续了震荡下跌趋势。

  克而瑞证券数据显示,2021年10月至7月15日,克而瑞中国地产债券领先指数价格由104.27美元下降至53.63美元,降幅达到了51%,年内至7月15日克而瑞中国地产债券领先指数下降了40%。

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  另外,从境内债券来看,我们中债-房地产行业信用债净价指数变化,该指数点位自今年2月14日首度下降0.04%以来,点位逐日下降,截止7月15日收盘点位较1月初累计下降4.66%。

  下行的幅度较小是因为相比美元债,境内债的价格要稳定许多,归因于发行主体的信用评级以及债券购买对象的投资目的等原因。

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  7月以来,受停贷潮等负面消息持续影响和发酵,中资美元债迎来新一轮抛售潮,多只长债价格向下跌破30美分大关。

  克而瑞证券监测的主流房企34笔美元债7月15日买入价均值为45.63美元,较年初均值每1美元下跌33美分,买入价平均下降45%。对比7月初,34笔美元债买入价较月初每1美元下跌5.69美分。

  其中,10-30强部分房企美元债经历了几轮大幅调整后,年初至7月15日整体跌幅相对较小,11笔美元债买入价降幅为29%,月内买入价下降了9.6%。而十强房企合计8笔美元债买价平均下降31.5%,月内买价平均下跌8.7%。

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  我们整理了五家典型房企美元债近一个月来的价格变动情况,自6月17日至7月18日,大部分美元债买价下挫9-30美分之间。其中碧桂园、旭辉以及金地中长期美元债价格降幅均在20%以上。

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  其中,自7月初值7月18日,旭辉美元债全线多日下跌,一笔2024年3月到期美元债(CIFIHG 6.55 03/28/2024)近一个月更是下挫28美分,降幅达到38%。

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  美元债价格下跌,与当前房地产市场环境有很大的关系。尤其是房企美元债频繁违约,部分千亿房企“暴雷”导致市场信心脆弱。

  但接下来市场情况仍然不容乐观。

  过去的半年,地产美元债新增发行中绝大部分为为要约交换,即现有票据交换为新发行票据,变相展期。CRIC数据显示,截至7月18日,170家房企共发行美元债116亿美元,而未来至12月31日,170家房企到期美元债合计189亿美元。

  由于今年不少房企美元债展期多为一年,2023年1月便进入美元债偿债小高峰,170家房企到期美元债金额为64.2亿美元,2023年一季度待偿还美元债金额达到121亿美元,环比2022年四季度增加30%。

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  可以预见的是,在房地产行业基本面仍然承压且爆发负面事件的背景下,投资者悲观预期也给房地产债带来下跌压力。

  再来看房地产行业基本面。

  国家统计局数据显示,2022年1-6月,商品房销售面积68923万平方米,同比下降22.2%;商品房销售额66072亿元,下降28.9%。6月单月虽有所缓和,一部分观望的购房需求重新入市,但释放的销售规模仍处于历史较低水平。房地产开发投资仍处于下降通道,整体基本面尚未有大的改善。

  行业基本面尚未真正回暖,而7月初的全国多地“停贷”事件爆发,成为此次美元债全线下跌短期爆点,进一步遏制市场信心恢复。市场对房地产企业信心减弱,因而出现了投资者恐慌性抛售的情况。

  房企美元债价格波动,也恰恰验证了当前房地产行业脆弱的一面,行业各方面信心仍然有待重建。

  地产美元债二级市场的大幅震荡,意味着房企再融资和获现能力面临考验,行业信用风险再一次暴露。

  目前,随着调控政策趋势性宽松,部分城市楼市成交已现回暖信号,当前全国商品房销售已触底反弹,行业信心也在逐渐恢复。近两日,地产美元债较之前有所修复,但在行业没有真正回暖之前,地产美元债市场也无法真正修复。

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