2500亿赎回量压顶,信托缘何频繁入局接盘房地产?

崔秀丽2022-07-27 17:07:31来源:中国房地产金融

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  如果说,银行是房地产的发动机,信托则是涡轮,推动着房地产行业走过高速发展的黄金时代!房地产亦成为信托三大支柱业务之一。两者互为鱼水,辅车相依,唇亡齿寒!

  伴随个别房企深陷债务危机,从2021年11月开始,信托频繁入局房地产,亲自下场接盘项目,这是入局充当“救世主”?业内人士称,此乃无奈之举,更多是自救。信托通过盘活爆雷房企的项目,拿回资金,向信托投资人兑付。

  实际上,与其他金融机构相比,信托公司对爆房地产业的敞口较大,本轮房企债务危机是信托业2022年面临的主要挑战。中指研究院数据曾显示,2021年上半年信托占房企融资约四成左右,仅次于银行贷款。

  三道红线下,到2022年初房地产信托规模已经急剧收缩,奈何存续信托赎回量压顶!穆迪今年2月23日发布报告预测,2022年前9个月将有人民币2520亿元与房地产直接相关的信托资产到期。由于银保监会对通道类信托产品有更严格要求,预计2022年赎回量可能激增。

  不只做聪明钱,亲身入局房产项目

  信托,向来只做“聪明钱”。一般只在项目前端,通过发行信托产品为房企提供融资支持,从不参与项目运营。但地产和信托从来都是一条绳上的蚂蚱!房住不炒叠加融资收缩,个别房企深陷债务危机,迄今爆雷房企尚无一家摆脱流动性危机。救人,也为自救,信托公司开始频繁入局房产项目。

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  截至今年3月底,中融信托、五矿信托、光大信托等多家央企信托,陆续接手爆雷或处爆雷边缘房企项目,如恒大、阳光城、正荣等。具体事件如上表。

  信托公司通常有三大典型的传统信托业务,是房地产信托、基础建设信托(如政信业务)及同业信托,其中,房地产信托是其主要利润来源。据2020年68家信托公司披露的2020年财报数据看,部分信托公司房地产业务在资产分布中的占比接近50%,多数信托公司的房地产业务占比在30%左右。

  从信托公司业务模式看,信托与房地产互为鱼水,深度绑定。房企涉雷,信托公司必受牵连。信托亲自下场接盘房地产项目,怕是不得已而为之。

  目前,信托接盘模式,通常以接收项目公司股权为主,项目代运营,将项目与爆雷房企剥离,做好防火墙。2月25日恒大公布的向光大信托、五矿信托出售4个项目的合作模式,最具代表性:信托方面,接管恒大项目公司的运营管理,向项目公司投入资金,以保障项目后续开发建设及保交楼;恒大方面,可拥有行使回购股权的权利,还可收回项目的部分前期投资款约19.5亿,可化解项目涉及债务70.1亿元,收回的投资对恒大其他项目的保交楼及债务化解,具有积极影响。

  业内称,主动入局房产项目的信托公司,首先自身实力雄厚。从上表看出,接盘项目的信托公司,共同点基本都是央企信托,融资渠道畅通,业务收入全国排名靠前,相比民营信托机构,抗风险能力更强!其次,参与接盘的信托公司,更多是自保。这些信托基本是之前为房企提供了前端信托融资,接盘目的本身是为了快速回笼资金,兑付信托投资人。毕竟,信用是信托公司发展的基石,一旦违约无法兑付,将影响信托公司后续其他产品发行。

  接手房企难成大势,更多为自救

  房地产信托,作为房企融资的重要渠道之一,进入2022年开始,虽然房产信托新成立规模小幅提升,但目前仍看不到放松的迹象。据中国信托登记有限责任公司发布的数据,截至2021年11月投向房地产行业的信托规模,较近12个月均值下降40%多,较2021年1月末下降约80%。

  即便2021年11月开始,监管对房地产市场的融资有所松动,但对房地产信托未有半点放松。业内解释,最大原因在于融资类信托属影子银行的一种,其功能和银行一样,汇聚公众存款,再贷款给房企,不过客户是高净值人士,利率高点。两者最大的区别是:信托没有银行严格的资本充足率、不良率、存款准备金率等限制,一旦出险,没有有效的风控手段和资本去化解风险,更容易引发群体性事件,造成社会动荡。而信托另一项通道业务,多数资金来自银行,一旦信托出险,将最终引火到银行,造成更严重的金融系统风险。

  监管用心之良苦,可见一斑。这也意味着,短期内,信托资金无论从监管态度还是资金规模上,都不可能成为化解房企危机的主要资金来源。

  此外,目前市场现状是,由于房地产行业信心尚未恢复,信托等金融机构及一些手握并购额度的央企、国企,出于自身安全考虑,实际操作中,能达成收购协议的房产项目并不多。

  尽管,信托并购项目是帮助房企缓解流动性的重要方式,实操中,却存在隐含债务和估值分歧等诸多问题。“项目结构做的太复杂,看不懂,隐含巨大风险,很多信托不愿二次涉险,宁愿打折拍卖债权。”一位不愿具名的房企内部人士透露,“项目方则认为,项目估值给的太低,收购方只想趁机‘捡尸’!”

  据银行人士介绍,目前,对出险房企项目的承债式收购、并购贷款不再计入“三道红线”。遗憾的是,市场并未出现明显的并购热潮。仅有的并购行为,并购对象也集中在核心城市的较优质项目,信托并购还是基于自救,担心被房企的债务风险波及。

  此外,部分信托接手房产,实为无奈之举。一旦房企爆雷,无法如期偿还信托借款,从程序上,信托首先会起诉,但即便诉讼判赢,执行阶段房企仍无力还债,信托只能和解,接手其项目,自行盘活资产以求脱身。比如,爆雷房企新力地产集团,4月5月发布开庭公告称,原告中建投信托公司,被告为新力旗下项目子公司,案由为金融借款合同纠纷。企查查显示,迄今新力涉案共142起,被执行人记录10条,被执行总金额197283.82万元。

  目前看,信托接盘房产项目,难成大势,更多为自救,并不能成为化解房企危机的主要方式。

  助力行业发展,信托都有哪些招数?

  尽管短期内,信托对化解房地产风险,作用式微。但从整个行业看,信托能够逆市接盘,对缓解行业流动性危机、加速出清,都有着重要的风向标和市场导向作用。信托接手房产项目,也受到了政策鼓舞。2021年12月20日,央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务,助力化解风险、促进行业出清。

  那么,除了亲自下场接盘项目外,信托还有哪些方式可给予房产行业支持?

  实际上,信托在房地产传统业务的融资支持一直在继续,尽管占比从30%多下降到11%左右。但从趋势上,投向房地产的资金确实在慢慢回暖,尽管总量仍然很低。用益信托数据显示,截至3月,房地产类信托产品的成立规模增长明显,已经连续两周增长。3月最后一周房地产类信托的成立规模16.78亿元,环比增加34.19%。3月最后一周信托资金投向分布如上表。

  另一方面,长期看,信托和房企的合作空间仍十分看好。有业内预判,未来,信托等金融机构将成为房企项目重资产的主要持有者,房企将只提供代建、设计建造、运营等服务。在此趋势下,将倒逼信托等金融机构强化房地产股权投资管理能力。

  业内认为,结合当下行业出清及信用分层的新格局,信托后续可发力房地产并购基金、房地产标准化债券、房地产投资信托(REITs)等领域。

  人民银行金融市场司司长邹澜曾表示,房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。这需要银行、券商、信托、并购基金等金融机构提供并购融资支持。目前,银行走在支持并购融资的最前列。银行支持地产的主要方式为释放并购贷款额度和发行并购主题金融债。据中房网不完全统计,从去年底政策颁布至今,包括招商银行、建设银行、平安银行、兴业银行、交通银行和上海银行等8家银行,共提供的并购融资额度累计高达1020亿元。

  不同于银行、券商等机构深耕并购市场多年,信托介入并购融资尚处于起步阶段,且天然带有一定劣势,比如资金成本相比银行并购贷款较高。

  但信托进入项目并购,仍具备一定优势:如可以发行并购信托计划、成立并购基金、采用股债结合或优先次级等结构产品,产品结构灵活。同时,信托具备大额资金投放能力,募集手续简便快捷。不同于银行的贷款额度限制,信托可通过放大杠杆的方式短期内募集大量资金用于项目并购。

  目前,信托介入地产并购,主要是发行信托计划、与房地产私募基金合作等方式参与并购,更多扮演为收购主体融资的角色。

  房地产并购信托,指信托公司通过发行信托计划的方式募集资金,采用贷款、股权投资或者权益投资等多元化的资金运用策略,在灵活配置资源和专业防控风险的基础上助力合作伙伴完成房地产并购。

  此外,从国外房产信托发展路径看,未来国内房地行业进一步整合不可避免。届时,信托发行标准化债券和REITs,将成为支持房地产行业发展的主要模式。

  长期看,房地产股权投资将走向专业化、系统化,会出现更专业的房地产投资信托公司,发行标准化债券产品,满足大量的并购需求。另一方面,国内因回报率低、税务等原因,房地产REITs一直无法大规模展开,但随着配套政策及市场成熟,国内REITs市场将潜在巨大。业内认为,这两块业务尽管在初期,但未来有望成为信托参与房地产并购的重要支柱业务。

  前九月存续房产信托赎回约2500亿

  如上文所述,信托作为影子银行,深度捆绑房地产,一旦出险,将传导给银行,引发更大金融风险。进入2022年,存续房地产信托的赎回情况,确实不容乐观。

  穆迪2月23日曾发布报告称,与其他金融机构相比,信托公司对房地产业的敞口较大。穆迪估计,预计2022年赎回量可能激增,2022年前9个月将有人民币2520亿元与房地产直接相关的信托资产到期。穆迪分析,由于之前银保监会对通道类信托产品提出更严格的要求,这也是导致2022年信托提前赎回量激增的一个原因。

  穆迪报告认为,当前中国房地产市场的困境,可能会推高这些公司的信托资产逾期率,从而削弱信托计划的底层资产质量和流动性。虽然受管理信托资产不在资产负债表内,而且资产管理新规不允许刚性兑付,但在某些情况下,信托公司可能需要赔偿投资者的损失,从而对其产品承担或有负债。

  但由于投资者对当前中国房地产业的信用危机存在避险情绪,可能会影响信托公司发行新信托计划来取代到期计划的能力,并可能会导致资金缺口过大,无法由行业自身的流动性资源和自有资金填补。

  实际上,如上文提到,相比银行等金融机构,信托没有诸多硬性指标限制,因而其资本和运营的弱点,会增加了其脆弱性。如截至2021年底,信托业的股东权益总额占受管理信托资产总额和受管理房地产敞口的比例分别约为4%~5%和20%~40%左右。

  较低的资本水平,局限了其承担损失和化解风险的能力,特别是来自或有负债的冲击。

  为应对信托业的风险和挑战及可能发生的信用风险,监管机构从政策制定和窗口指导上给予帮助。

  2月11日,中国银行保险监督管理委员会(简称银保监会)发布《信托业保障基金和流动性互助基金管理办法(征求意见稿)》(简称《办法》),为信托业保障基金提出新措施。新措施实施后果,将为信托公司寻求短期流动性支持或重组提供了机制。

  此外,4月初,有媒体报道,部分信托公司近日收到监管窗口指导,非标融资控制任一时点余额不超过年初余额;控制房地产信托集中度不超过主动管理信托规模的40%。即关于信贷资产财产权信托“不得新增,存量压降”的窗口指导。

  民营信托承压,量力充当“救世主”

  用益金融信托研究院数据显示,2021年前11个月,信托行业共发生250起违约事件,其中房地产信托涉及违约金额达707.43亿元,占违约信托计划的比例达到60%左右,排名第一,成为行业违约“重灾区”,下半年尤为严重。据新闻报道,民营信托涉雷房企占了绝大部分。

  实际上,信托的脆弱性,更多体现在民营系信托公司,其更易受到房地产市场流动性危机的拖累,主要因为民营信托在公司治理、自有资产和股东实力方面,表现都远落后于央企信托。

  截至2021年底,中国共有68家信托公司,其中50家由中央政府和地方政府下属国企控制,18家由民营企业控制。这18家民营信托,其实也是多次整顿后优化下来的头部信托。

  信托业,是中国四大金融行业中经营范围最广的一个领域,被称为“金融超市”。如此重要的信托业,其历史发展却有点血雨腥风。在近四十多年的历程中,经过六次大整顿,信托公司数量也由最高峰的1000多家,缩减到目前的68家。

  这些优化下来的信托公司,曾直接受益于房地产的黄金时期。过去几年,房地产信托迅猛发展的逻辑,其实是因为监管层对房地产行业的调控。监管对房地产贷款限制非常严格包括发行债券等,导致房企融资渠道减少,无意中却敞开了信托的大门,于是银行资金通过信托渠道流入房地产,由于信托作为影子银行的特征,利率更高,但事实上却放大了风险。

  因此,伴随房产调控的节奏,从2017年开始,信托的房地产传统业务也开始遭遇强监管,信托公司面临着诸如规模缩量、业务重构、整顿等一系列阵痛。如今,叠加房地产市场的动荡不安,显然,信托公司的黄金时代已经过去!

  在当下严监管+地产不确定的环境下,对信托公司而言,要准确评估自身实力,有觉悟、有准备地充当房企“救世主”。毕竟,活着,才是最重要的!

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