房贷利率再降,购房者却想提前还款

编辑部2022-08-24 10:31:24来源:丁祖昱评楼市

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  2022年8月22日,中国人民银行公布最新贷款市场报价利率(LPR):1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%。

  较上月出现了双降,分别为1年期下降5个点,5年期以上下降15个点。

  2021年底至今,1年期已累计下降20个点,5年期以上已累计下降35个点。

  若以30年期200万房贷计算,5年期以上累计下降35个点,月均还贷约可以省415元。

  对此,部分购房者表示,LPR的下降对他们影响并不是很大,目前仍考虑提前还贷,主要还是因为对未来收入的不确定性。

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  注:月均可省415元为30年期200万房贷估算值

  在8月15日央行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作后不久,8月22日,最新贷款市场报价利率(LPR)如预期一般出现下降,最新报价1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%。

  这是自2021年12月至2022年1月LPR下降后的再次下降。

  2021年11月1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。此次最新报价后,目前1年期已累计下降20个点,5年期以上已累计下降35个点。

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  以30年期200万房贷计算,2011年11月时5年期以上LPR为4.65%,月均还贷约10312元,利息总额约171万元。

  最新报价下降后,30年期200万房贷月均还贷约9897元,利息总额约156万元。月均还贷额约减少约415元,利息总额约减少15万元。

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  Z先生是2020年的时候买的房,当时一共贷了200万,其中60万公积金贷款,140万商业贷款,2021年底LPR下降后,由于他的房贷利率调整日为每年7月,因此一直到2022年7月时,才从每年4.65%的利率降至4.45%,月供减少265元/月。

  此次LPR再次下调对他来说没有直接影响:“要调也是要到明年房贷利率调整日才会下降,今年还是按着7月份调过的利率执行,我用的是建行,其他银行不清楚。”

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  Z先生告诉我们,此次房贷利率的下调看着幅度好像是挺大的,但是对他来说其实依然还是会考虑要不要提前还贷的问题。

  “每个月少几百块钱,其实影响并不是很大,我现在一个月要还9000块的样子,目前整体市场都不是很好,之前觉得一个月9000问题不是很大,但是现在如果遇到裁员什么的,再找一个能够覆盖房贷同时还能保障生活的工作很难。所以有时候会焦虑,觉得自己是不是贷多了。”

  Z先生表示,30年里会发生的事情实在太多了,如果可以不负债或者少负债是最好的,“我已经30岁了,别说30年,就20年,50岁的我还能保持现在的收入水平吗?”

  L先生的房子买的更早,他住扬州,2016年初就已经买房,当时贷了41万,目前已经还的差不多了,2016年初时房贷基准利率沿用2015年10月时的标准为4.9%,但当时贷款有利率优惠。

  “我买的时候是可以在基准利率基础上打折的,具体折扣不记得了,但我记得我折下来的利率是4.4%,在当时我还不是最低的折扣,还有更低的,所以现在4.3%看起来其实并没有那么低,你们不能按基准利率来看,要看实际的,当年很多银行贷款利率折扣很厉害,不像现在都是1点几倍往上翻,以前都是七折八折往下减。”

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  2022年5月15日,央行、银保监会发布公告称,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

  按照当时的LPR报价房贷利率最低可做到4.4%。紧接着,5月20日,5年期以上LPR超预期下调至4.45%。

  按如今最新LPR报价,首套住房房贷利率最低可做到4.1%

  5月首套住房房贷利率下限调整及5年期以上LPR超预期下调后,天津、济南、苏州等二线城市房贷利率出现下调。

  央行数据显示2022年1-7月,住户部门新增中长期贷款17084亿元,其中2、4两月居民房贷接连两次负增长,住户部门新增中长期贷款分别减少459亿元和314亿元,这在历史上实属罕见。6月居民房贷回升,住户部门新增中长期贷款4241亿元,7月居民房贷再度走弱。

  在此背景下,8月15日央行开展了4000亿元MLF操作和20亿元公开市场逆回购操作,8月22日,最新LPR也如预期出现下降。

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  究其原因不乏以下三方面因素:

  其一

  市场信心缺失,受限于项目停工、断贷风险不断发酵,市场信心再度受挫。

  其二

  房价预期转跌,“买涨不买跌”心理预期下,市场观望情绪愈加浓重。

  其三

  市场需求及购买力透支,全国商品房销售面积连续5年保持在17亿平方米历史高位,而受疫情影响,居民就业及收入预期转降,月供还贷压力不断加剧。

  我们认为在经济稳增长的政策大环境下,稳地产重要性不言而喻。现阶段重塑市场信心更显关键,建议加快落地更大力度的救市政策组合拳。

  在LPR再次下调后,各线城市也可抓紧落实房贷利率优惠政策,并参照全国房贷利率下限执行。

  在轮番政策暖风的作用下,市场信心或将逐渐恢复,房地产市场也将逐步回稳。

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