广州土地收入再登全国前三 房价出现新想象空间

江小亭2020-11-30 12:03:10来源:中国房地产网

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  广州土地收入再次进入全国前三。

  近日,据中原地产研究中心数据显示,截至11月23日,50个大城市累计卖地已超3.51万亿元,同比上涨18.3%,全国累计超过28个城市卖地超500亿元,均刷新历史纪录。其中广州以约2056亿元出让总额位列全国第三,仅次于上海与杭州,合计可规划建筑面积约3305万平方米,同比上涨14.5%。

  全年来看,疫情虽然让全国经历了一段短暂休整阶段,但广州土地市场回温迅速,从4月开始土地供应便打开闸门。

  今年5月18日,更被称为广州“史诗级”卖地的一天,当天共有10宗地块出让,仅起拍价便达230亿元,其中不乏数宗热门地块,一时间吸引各方关注,结果却因围观人数过多,直接导致土拍系统崩溃,最后当天仅居住用地成交金额便达236亿元。

  土地市场热除了有一线城市光环加持及房价有想像空间外,也有政府的发展意愿。

  实际上,不仅是广州,今年以来,包括深圳在内的热点城市土地出让都有明显增加,很多都是创下近10年来的一个高峰。

  不过,面对土地收入上涨过快情况,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,各地后续还需积极稳地价,防范地价泡沫扩大,传导到楼市。

  土地收入再进全国前三

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  今年来看,土地收入总体保持稳健上涨,虽然疫情让全国经历了一段短暂休整阶段,但广州土地市场回温迅速,从4月开始土地供应便打开闸门。

  这主要得益于广州政府对于土地出让比较支持,近年来也在不断增加供地。仅从宅地来看,据克而瑞监测,自2016年起广州宅地供应与成交便总体呈现逐年递增趋势。

  具体来看供地情况,主要还是契合“东进南拓”发展规划。

  如广州市中心区域外围板块迎来了集中性供地,尤其是交通利好逐渐显现下的南沙与增城两区,仅今年来看在过去10个月内,在广州成功出让商住地69宗中,增城、南沙分别以15宗和12宗遥遥领先。

  此外,今年来看,地块稀缺、地价高企的市中心区域,供应情况同样也有所改善,6个中心区均有宅地出让,包括库存严重告急的天河与越秀区。以越秀区为例,今年之前已连续4年属于零出让状态。

  对于土地收入增加及土地市场火热,深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为主要原因有两方面:

  一是疫情后,为扩大内需,货币政策宽松等使得整个社会资金面比较宽裕,不少资金流进房地产市场,购销两旺,楼市开始出现明显反弹,与此同时,开发商拿地也更加积极;

  二是政府调控姿态也有相应转变,从过去需求端抑制转向了供给端调控,也就是说通过大规模供应应对需求反弹与扩张。

  “加大供应无疑是维持楼市稳健最直接方式,无论是深圳还是东莞,供需矛盾扩大均是房价不理性上涨关键,在两城接连发布限购新政之后,加大供应、推动城市更新成为了当地政府核心任务。”李宇嘉表示。

  “规模房企”也抢滩广州

  土地市场的火热也吸引着众多房企前来抢地。

  据克而瑞数据,目前广州区域已容纳超百家房企入驻,在政府积极供地背景下,除本土房企外,同样吸引一批批过江龙房企抢滩。仅今年来看,便有包括旭辉、中建地产、华夏幸福、瀚宇集团、和健集团、升龙集团、港龙中国等十余家全新面孔入驻。

  相较于供地少、竞争激烈的市区,外围板块是“过江龙”的一大进军战术,今年首进的新面孔便主要集中在南沙、增城、花都、番禹等区。

  同时,热度渐起的外围区域同样成为本土品牌房企扩充土储选择。

  以番禺为例,今年区域内共出让6宗商住地,均为本土企业斩获,其中越秀地产一家便拿走3宗。据不完全统计,越秀地产旗下目前合计有6宗宅地尚待开发,也成为目前广州房企土储宗数最多的一位。

  方圆、奥园等本土房企同样积极参与土拍,土储规模不容小觑。

  截至目前,土拍成绩最亮眼当属央企保利发展,作为常年摘下广州楼市销售魁首,其今年已拿下8宗宅地,涉及6个区,其于10月竞得的海珠新港东路地块、琶洲首宗江景宅地更是成为“王炸”产品,目前周边新房均价9万元/平方米。保利发展广州土储面积约30.57万平方米,建面总量达70.84万平方米,旗下合计有5宗宅地尚待开发。

  与此同时,区域高价地块也开始频频拍出。今年8月,山东鲁能与深业置地分别以摇号形式拿下南沙湾以及横沥岛尖地块,折合楼面价高达1.9万元/平方米,也是板块楼面地价前二。

  中原地产首席分析师张大伟曾表示,疫情下,部分房企判断市场会快速企稳,会有刺激楼市政策出台,因此拿地积极性会明显提高,导致5-10月整体行情持续升温。随着行情升温,部分板块“量价齐涨”下,市场信心同样赋予了房企继续大手笔拿地。

  整体来看,无论是“地头蛇”还是带着新鲜血液而来的“过江龙”,规模房企在广州的优势依然明显。

  成交均价破3万元/平方米背后

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  市场情况也确实如此。

  相较于深圳规划兑现周期快、财税政策倾斜、强购买力,所导致的房价猛烈上涨势头,包括与今年以来“鼓足干劲”的东莞楼市相比,广州的底蕴与城市性格让楼市整体发展更加平稳,城市房价也显示出温和的一面。

  广州基本面稳定离不开另一主要因素,即长期保持较为平衡的供需关系。

  据相关数据统计,从2009年开始,广州每年新增住宅供应量都在7.7万套以上,高位年可达10万套;全市最近10年供求比最低也有0.7,2020年是1.15。

  与“打新”难度高的深圳相比,购房者有着相对充裕的选择,加上城市发展周期长,范围内的二手房体量同样庞大。

  不过,基本面稳定,但在外围市场影响下,不同区域市场表现开始分化,部分板块热度明显,拉动全市均价上涨。

  据相关研究机构统计,广州住宅10月成交均价30941元/平方米,环比9月上涨10.4%;越秀区85656元/平方米最高,仩从化最低仍在“1字头”。其中海珠、增城、南沙等区域以同比涨幅超40%成绩表现亮眼。

  就在刚刚过去的10月,海珠区便连续出让了两宗高价地,其中琶洲首宗江景宅地更是拍出5.1万元/平方米高价,跻身广州楼面地价TOP3。

  海珠作为广州最为成熟的中心城区,土地资源异常紧张。据克而瑞数据统计,近3年,海珠仅成交3宗涉宅地块,其中两宗便为上月出让。稀缺性无疑赋予地块更高价值,也给海珠区房价上涨保留了些许想象空间。

  但势头突出的南沙、增城、黄埔等区域却有着其他上涨诱因。

  继深圳、东莞相继限购后,购房条件相对宽松的上述区域成为不少莞深购买力释放的缺口,以南沙为例,这个头顶广州唯一城市副中心光环、加持国家新区+自贸区重磅武器区域,在今年夏天出乎意料的火了一把。

  “想买房把家人接来深圳,没想到新政后我得3年后才有购房资格;刚准备去东莞买,东莞的调控也瞬间加码,后来中介就开始给我推荐条件更加宽松的广州南沙等周边区域。”深圳某购房者表示。

  伴随地铁18号线工程推进(未来可直通深圳宝安的深中通道)、深江铁路动工以及各类轨道交通、公路路网的铺设建设,南沙与广州中心区、中山、深圳的距离正在不断缩进。相比于前海、横琴房价,南沙仍处于低位。

  具有优势的地缘加上概念炒作,南沙在继莞深严政之后,成了两城客户的一大重点“攻陷区”,在外来力量支撑下,区域楼市迎来量价齐涨。

  但正如李宇嘉所表示说,今年广州一级土地市场仍维持高位供应,会给市场传递一个供应有保证的信号;同样,在供需关系主导下,对后面未来房价上涨也会形成一定程度压制,稳定市场整体预期。

  “另外,土地出让同样是政府城市规划重要环节,比如南沙、增城、黄埔、白云,这些区域都是广州市重点打造的城市副中心、次中心、区域中心,随着地块入市,城区面貌会有一定程度改善,远期来看,有利于整个广州形成一个多点开花的新格局。”李宇嘉表示。

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