广州第二次集中供地来了 限房价、限地价、限销售对象

曾冬梅2021-08-30 12:03:54来源:中国房地产网

扫描二维码分享

  “相比第一次集中供地,第二次的条件对开发商友好了一些,但我们还是不打算参与。”8月27日,某民营上市房企的高管张恒(化名)表示对广州的第二次集中供地将采取观望态度。

  前一天,广州集中挂牌了48宗涉宅土地,总建筑面积达878.73万平方米,起拍总价累计达1124亿元,比第一批集中供地906亿元的总成交金额还高出218亿元。这一次,广州采取了限地价、限房价、限溢价、限销售对象、禁马甲等措施,土地的溢价率控制在15%以内。

  克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,本次供地的起拍价和最高溢价都要低于此前,摇号和一次性书面报价等规则设定均为房企留下了适当的盈利空间。

  近期,不少房企都在业绩会上反映第一批集中供地溢价率太高、利润微薄,希望第二批的规则能够有所调整。对此,张恒表示,限地价、限房价确实对开发商和政府都有利,该公司此前也因为摇号规则获得了热门城市的土地,就广州此次的出让条件来看,正常环境下是有利可图的。但问题在于,当前房企的生存环境已经比第一次集中供地时明显恶化,“广州深圳的新房市场不断下行,大房企被曝出的资金问题也影响了房企的融资,大家对以后的市场走势心里没有底。”因此,他认为,除了央企、国企外,其他同行应该也会采取保守态度,“第二次供地可能会遇冷”。

 规则大变的二次供地

  广州的首次集中供地是在4月底,当时共推出了48宗住宅用地,总供应建筑面积达928.5万平方米,起拍总价超901亿元,最终成交了42宗地块,总成交金额906亿元,6宗流拍。

  据中指研究院统计,成交的42宗土地中,有22宗是溢价成交的,其中溢价率超40%的地块有9宗,溢价率在10%-40%的也有9宗,整体而言,相比广州2020年全年10.47%的溢价率有所提升。

  第二次集中供地的土地供应数量也是48宗,集中在9月26日、27日拍卖出让。相较第一次而言,此次的土地出让规则有了较大调整,最高溢价率被控制在9%-15%。

  拍卖方式分为三种,“限地价+竞自持+摇号”、“限房价+限地价+竞自持+摇号”和“限地价+竞自持+一次性书面报价”。此前,广州的土地拍卖主要采取的是“限地价+竞配建+摇号”方式,此次将“竞配建”改为“竞自持”,在一定程度上避免了地价的变相推高。

  而南沙区和黄埔区的部分地块出让,则在限地价的基础上明确了最高房屋销售价格,以及销售对象要求。如,黄埔区HBPQ-LD-5地块,该地块的计容建筑面积为107732平方米,挂牌起始总价23.6784亿元,折合楼面地价约21979元/平方米,最高限制地价为26.4443亿元,以此计算,该地块溢价率最高为11.68%。

  出让公告显示,该地块范围内所建成的房屋销售价格不得高于46795.85元/平方米,地块完成开发对外销售时,首套住房购房家庭(或个人)购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。南沙区的地块,最高房屋销售价格被限制在24254元/平方米—37896元/平方米。

  海珠区的两宗宅地则需要按照“限地价+竞自持+一次性书面报价”的方式出让。

  广州的第二次集中供地,还要求同一名申请人只能进行一次交易申请(含联名申请),杜绝了第一次集中供地时几百个马甲围猎一宗土地的现象发生。

  肖文晓表示,从广州第二次土拍的规则设定可以看到,“稳地价”已经成为二次供地地方政府必须达成的重中之重。针对此前市场对调控限房价而不限地价的诟病,本次供地的起拍价和最高溢价都要低于此前,相比首次供地部分城市房企反映算不过账的现象,“有利可图”的二次供地对房企的吸引力是提高了的。

  市场下行 房企态度谨慎

  截至6月末,22城已全部结束首批供地的集中成交,总成交金额超万亿元。据中银证券统计,首批集中供地中,近七成城市地价上涨,其中,重庆和厦门地价涨幅超80%、溢价率超30%。

  而不少房企也在近期的业绩会上表达了参与首批集中供地的感想。中海地产董事局主席颜建国透露,在上半年的集中供地中,该公司颇为勤奋,参加了400多次竞投,最后从结果来看,竞争比较激烈,回报也比较低。

  正荣地产董事会主席黄仙枝表示,从第一批供地来讲,热点城市的价格还是在往上走。第二批集中供地有些新的政策出来,公司是乐于见到的,如果真正能把土地价格降下来,这对利润空间、品质提升都有好处。时代中国董事会主席岑钊雄也认为,之前政策的限制主要体现在房价,地价基本上没有限制,就算有,也是将成本转移到代建和其他方面,其实在地价层面没有做约束。“这次最重要的还是希望在地价方面有所约束,除了房价稳定,也希望地价稳定。”

  从广州第二次供地的竞拍规则来看,地方政府在一定程度上回应了开发商稳地价的诉求。“如果还是几个月前的市场环境,这批地还是有吸引力的。”张恒所在的房企于广州的第一次集中供地中有所斩获,只是,考虑到当下行业的严峻形势,“我们会对第二批地块做研究、了解市场动向,但不会出手”。他表示,目前无论是销售端还是融资端的情况都不容乐观,“我们倾向于多拿点现金在手里,土地总会有的,无非是早拿晚拿的问题”。

  据肖文晓介绍,截至7月份,在密集的政策调控下,广州的一手房成交量已经连续4个月呈现下降的趋势,近两个月的成交套数都只有7000多套,对比之前超过1万套的成交水平已经下降了三成左右,二手房成交量也从之前市场活跃期的1万多套下降到6月、7月的8000多套。“截至22日,8月份广州的一手房成交量才4000多套”。

  此前,因为政府限价的影响,黄埔区、南沙区的在售项目价格已有所下调,而第二次集中供地对地块所建房屋销售价格的限制,又进一步压制了房价的上涨预期。“土地出让约定的房屋售价,比现在在售项目的价格,要打个9折或者8折。”某代理行负责人表示,因为价格的落差,地块周边的在售项目如今也有销售压力。

  据了解,黄埔区HBPQ-LD-5地块附近的一个在售项目,在广州限价政策落地前是卖5.6万元/平方米,限价后的标准是4.8万元/平方米,而黄埔区HBPQ-LD-5地块未来的产品最高售价是4.68万元/平方米。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "ok"}