利润率达10%,杭州地市回暖,绿城滨江成最大赢家

苗野2021-12-27 11:00:13来源:中国房地产网

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  “未来会在桥西打造标杆项目。”在24家房企参拍摇号,中签桥西地块后德信地产代表的喜悦之情溢于言表。

  12月22日上午9时,杭州市国立公证处人头攒动,这是杭州土拍首次“线下公开摇号会”现场。

  前一天,杭州第三轮集中土拍结束,挂牌的35宗宅地均成功出让,成交建面416万平方米,总成交金额763亿元。有24宗地块溢价率10%触顶转入线下摇号环节,整体溢价率升至7%。

  “杭州第三轮集中供地的利润率普遍高于前两轮地块,这是对房企最大的吸引力。”市场人士说,经历了从火热到骤冷再到火热过程,杭州还是原来的那个“卖地大户”。

  公开数据显示,2021年杭州土拍市场收金突破3100亿元,排名仅次于上海位居第二。自此,杭州已经连续5年土地出让金收入超2000亿元。

  参拍热情高涨的除了本土房企绿城、滨江、德信外,央企华润也颇为幸运,接连摇中拱墅区两宗地块,招商联手北京科技园拿下运河新城地块。初入杭州的上海新黄浦、深圳特发也成功摇到了心仪地块。由龙湖与浙江交投联合以88.24亿元竞得的杭腾未来社区地块成为了今年杭州总价第三高地块。

  对于杭州第三批集中供地行情逆转,拿地宝分析称最重要的一点在于本次出让地块的起价降低、限价提高,随之带来的利润率上涨,拿地房企的盈利会有一定保障。

  绿城 滨江中签比例最高

  “圆满了,这是我们最想拿的一块地。”当成功摇到华丰造纸厂08地块时,伟星房产代表们振臂高呼。

  这是伟星地产首次入杭。

  上午9时30分,杭州首次土拍摇号如约而至,仅过去5分钟,滨江集团与浙江中豪联合体以约22.25亿元摇中笕桥地块,溢价率9.88%拿下杭州土拍史上首宗摇号地块。

  最受关注的桥西拱宸桥单元GS0609-12地块,中签率仅4.17%,最终花落德信地产,成交楼面价每平方米34153元,溢价率9.72%。德信也因此被称为杭州土拍首轮摇号的最大“锦鲤”。

  第二个热门板块拱墅区文晖单元板块共有16家企业进入摇号环节,最终中签的是地上集团,其是杭州市临安区本土企业,22日还摇中了拱墅区的庆隆小河单元板块。

  外来房企深圳特发即使没有到现场,也成功摇到了“铁路北08地块”,成功入杭。上海新黄浦在参与三次摇号中拿到了萧山区的蜀山西单元板块和临平区开发区北沙路与风荷路交会东南处地块,中签率为66.7%。

  中午12时12分,杭州第三批集中供地触顶进入摇号环节的24宗地块“盲盒”全部拆开。

  从纳储数量来看,最大赢家是杭州本土房企绿城和滨江,分别以总价89.8亿元和74.2亿元各自斩获4宗地块。华润以总价122.75亿元摇号竞得2宗地块,其中以94.33亿元竞得的拱墅区申花单元华丰造纸厂综合体地块,是杭州第三批集中供地中成交总价最高的单幅地块。杭州运河集团以54.38亿元竞得拱墅区运河新城地块,总价位居此次土拍第二。中海、招商联合体、广宇等各中签1宗地块。

  相关研究机构认为,从拿地房企来看,本轮主角是浙江本土房企和央企、国企,基本上实力比较强,房企参拍热情高涨也在预料之中。政府放宽了土拍规则,比如调低溢价率10%,延期交付土地出让金等,还通过调低起拍价、调高限价保证了房企有合理的利润空间。另外在这次土拍中,主城区优质地块占比近六成,利润高,去化快,这是明显的优势,也有房企对杭州市场预期未来向好的加持以及政策层面传导出的宽松信号给予了房企在杭州补仓的信心。

  杭州又一次走出了反转行情。

  根据拿地宝数据,在已完成出让的14个全国重点城市的第三轮土拍中,杭州以68.5%地块封顶率领先,接近杭州第一批次73.7%封顶率,比排名第二的合肥高出31个百分点。杭州这次7%的平均溢价率,也是仅次于合肥的8.38%,排名全国第二。

  从无利可图到利润创新高

  与其他城市第三轮集中供地延续降温趋势不同,杭州第三轮土拍热度逆势上扬。

  回顾今年的三轮集中供地,从供应宗地来看,第三轮供地结构有所调整,出让地块区位条件优越,中心区和近郊区供应占比明显增加,其中不乏断供板块。机构数据显示,杭州第三批次35宗地块中,主城区规划推出了20宗地,规划面积占比达到了58.7%,而第二轮这一数据为27.3%。

  从出让规则来看,首批集中供地出让条件开始调整,第二批集中供地土拍规则大幅收紧,调控显著,至第三批土拍规则部分放宽,鼓励地块成交。

  杭州第三轮土拍重启“勾地”政策,且相较于前两轮土拍全面调整土拍规则,其中,溢价率上限从15%下调至10%;降低房企报名资质要求,取消一年以上房产开发资质要求;取消了报名地块数量的限制;取消“竞品质、现房限售”,全面推行“定品质”,同时土地款缴纳时间从8个月延长至12个月。

  某房企内部人士表示,这次土拍规则的改变,从本质上来说相当于是政府对开发商的一次让利,意在恢复市场热度。此前很多房企都已传递出“要利润”的信号。

  对比今年杭州前两轮集中供地,首轮高自持成交地块基本处于极限盈亏平衡边缘,第二轮地块利润率尽管有一定上调,但整体利润率不高;第三轮出让地块若以底价成交、限价销售测算,大部分地块利润率均可达到10%以上。克而瑞给出的数据是,在杭州第三轮集中供地中,房企利润达到2020年以来新高。

  “第三轮集中供地,杭州开始减轻房企负担。线下摇号相当于价格封死了,如果还是之前竞自持和配建保障房,房企的实际成本会增加很多。现在没有自持后,房企的包袱少了,成本和利润测算更为清晰,而且部分地块的起始楼面价出现明显下调。整体都在释放利好信号,不断向房企抛出‘橄榄枝’。”某房地产观察人士表示。

  以第二轮集中供地中被终止出让的上城区笕桥地块为例,本次除了取消现房销售要求外,配建公租房比例从13%下调至8%,同时起拍楼面价由每平方米25169元下调至每平方米23129元,降幅约为8%。伴随着地价下调,不少地块未来所建商品住房的销售均价上限较板块内目前在售项目有了上调,单价上调幅度500-2000元/平方米,房企利润空间被提升。

  此外,虽然本轮集中土拍中有70%地块封顶溢价成交,但受溢价率上限下调至10%的影响,大部分地块的实际成交价格有一定的下调,拱墅、上城、西湖、萧山等区域降幅从4%到20%不等,地价平均降幅在2000元/平方米左右。

  相关研究机构在报告中指出,相较于杭州第二轮集中供地17宗终止出让,撤牌率54.8%的情况,杭州第三次土拍可谓全面回暖,竞争激烈。

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