霸州之困:新产业景气度低,土地收入降幅超7成

田傲云2022-01-24 09:38:43来源:中国房地产网

扫描二维码分享

1

  国务院办公厅督查室在2021年12月17日发布的一则通报将河北省霸州市推到了风口,其大面积大规模乱收费、乱罚款、乱摊派问题引发持续关注。

  通报称,据不完全统计,2021年10月1日—12月6日,霸州市15个乡镇(街道、开发区)入库和未入库罚没收入6718.37万元,是1—9月罚没收入的11倍,涉及企业和个体工商户2547家,平均每家罚款、收费2.64万元。

  从国办督查室通报来看,出现这种情况是霸州市政府财力紧张所致。

  一位长期研究京津冀区域经济的人士表示,“霸州钢铁产业在2017年整体退出,给当地贡献了较高税收的两家大型国有钢铁厂生产线又相继关停,减少接近10亿元税收。尽管当地还有不少家具、制造业等家庭式小作坊,但这些民营企业对于提升税收的能力贡献不大。”

  钢铁产业此前一直是霸州产业结构的主体,退出钢铁产能后,霸州开始进行产业转型,如建设休闲食品产业基地,但食品产业群的发展并没有为当地政府带来强有力的税收来源。数据显示,在2018年,霸州食品产业产值31.5亿元,税收3.2亿元。

  “除去钢铁产业外,霸州的主要税收来源还有房地产,但随着环京城市实施限购,使得房价迅速熄火,当地的土地财政以及和房地产相关的税收自然也好不了。”上述人士告诉记者。

  Wind数据显示,自2015年开始,霸州当地成交楼面价从528元/平方米单价快速上涨,到2017年成交楼面价已经高达1491元/平方米,土地成交总价也从每年16.1亿元增加到48.6亿元。但2017年是一个分水岭,受限购政策影响,之后几年霸州土地市场持续下行,到2021年成交楼面价803元/平方米,全年卖地收入仅12.7亿元。

  相关因素叠加下,霸州财政吃紧,一些乱作为现象开始出现。

  2022年1月初,记者来到霸州,“三乱”事件后这里展现着如同往日的平静,但胶着的问题如增强产业景气度、提升财政收入等依然是政府需要解决的“头等大事”。

 钢铁大城“去钢铁”后

  位于京津保三角地带中心的霸州,曾是河北重要的钢铁基地之一。

  霸州曾经严重依赖钢铁产业,除去霸州市新利钢铁和河北前进钢铁两家大型钢铁厂,在霸州市胜芳镇,几乎家家户户都经营着钢铁及相关产业的加工厂。

  采访中,前述研究京津冀区域经济的人士称,霸州民营经济十分发达。“比如2010年胜芳有1800多家家具企业,产量占国内同类家具产量的65%,出口占到三分之一,总销售额超过80亿元,并带动形成金属加工、玻璃加工、木材加工三大产业集群。”

  数据显示,2010年,霸州第二产业经济结构以民营经济为主,其中民营企业27000多家,为霸州创造了85.3%财税收入和85%农民收入,提供了86.7%的项目投资和86.2%的非农就业岗位,是霸州经济结构的支柱与脊梁。

  然而,随着能源消耗和环境污染日趋加重,曾经的钢铁大城走上“去钢铁”之路。2013年,河北省开始布局淘汰落后过剩产能,重拳淘汰钢铁等过生产能,到2017年,霸州市退出全部钢铁产能。

  退出钢铁产能后的霸州开始进行产业转型,比如建设休闲食品产业基地。这几年,达利食品、稻香村、海底捞、小仙炖燕窝等国内外知名食品企业加工厂纷纷落子霸州。

  但食品产业群的发展既没有为当地政府带来强有力的税收来源,也没有立即给霸州带来足够的人口和就业岗位。数据显示,在2018年,霸州食品产业产值31.5亿元,税收3.2亿元。

  “产业园的工厂哪里会要我?像我们这些年龄稍大的很难再找到工作。年轻一些的人或许就去其他城市看看机会。”出租车司机王明在一家钢铁工厂工作了20多年,失业后开起了出租车,“赚点零花钱吧,大家都这样。”

  “如果不是我们家在这有生意,我也不会回来。”梁超告诉记者,很多一起长大的朋友大学毕业之后除非是回来考公务员,其余的都去其他地方工作。“这里就业机会相对没有那么多。”

         市场冷意蔓延

1

  尽管新兴产业的引入并没有立即给霸州带来过多人口和就业,也没有取得理想的财政增收效果,但凭借京津冀一体化和雄安新区双重红利,在房地产领域,霸州一跃成为环京的第二批明星城市,碧桂园、华夏幸福、荣盛发展、万科、佳兆业、合生创展等耳熟能详的房企争先抢占霸州市场,其中又以华夏幸福为甚。这使得“去钢铁”后,房地产成为霸州新的财政收入来源。

  和多个环京城市一样,随着房企涌入,住宅项目集中供应,房地产市场迅速升温,项目案场大排长龙,“日光盘”频现,房价最高被炒至2万元/平方米。

  楼市的火爆迅速传导到土地市场。2015年开始,霸州当地成交楼面价从528元/平方米的单价快速上涨,到2017年成交楼面价已经高达1491元/平方米,土地成交总价也从每年16.1亿元增加到48.6亿元。

  转折出现在2017年6月,一纸限购令使得霸州房价急转直下,随着想在此安家的北漂和投资客离场,当地楼市一度冷清下来,到2017年12月房价已跌至9000元/平方米左右,楼市降下虚火。

  2021年12月29日-30日,中国房地产报记者在霸州市部分楼盘调查发现,由于缺乏人口支撑,房地产市场持续下行,房企降价几乎是普遍现象。

  “行情最好的时候买房全靠抢,客户都没时间仔细看,很多时候甚至为了买上房,另外给我塞红包,不像现在,一天下来也没几个人看房。”在霸州市区一售楼处里,卖房多年的销售主管林语坐在沙发上回忆着2016年前后的盛况,除了楼市量价齐升外,诚意金、指标费等也普遍存在。

  限购之下,曾经的盛景早已不复存在,取而代之的是多个在售项目售楼处空荡荡、购房者寥寥无几的景象,销售惨淡、去化缓慢。

  贝壳新房廊坊站数据显示,2021年12月霸州新房销售243套,销售均价在7780元/平方米。

  不过,记者在实地走访中注意到,实际销售价格在6000-7000元/平方米的项目不在少数,这些项目多集中在霸州开发区,距离霸州北站开车只需要十几分钟,主要客群来自北京和雄安的投资或者置业人群。

  在开发区一个已经交房的小区里,记者注意到,一栋楼只有不到三分之一的房子装修完毕,剩下的房子还处于毛坯状态。该项目销售人员赵谦表示,“开发区入住率都不高,该项目现在还有少量尾盘。”

  另外,以霸州市区为核心的区域也分布着近多个在售楼盘。据介绍,此区域多是霸州本地人购买,新房均价在8000元/平方米左右。

  “现在整个霸州一天大概能卖10套房左右,‘金九银十’的销售情况稍微好些,一天能有40套左右。”林语无奈的告诉记者,即便是经验老到的销售一个月也只卖的出一两套房。“限购政策叠加疫情,这两年来买房的外地客源少了很多。”

  和多个环京城市一样,自2017年开始执行限购政策后的一段时间,来自北京的投资或者置业的客源开始减少,销售拓客困难,房地产市场一片冷意。这里也曾多次传出限购松绑的消息,但并没有得到官方证实。

  “实际上,上有政策下有对策。”林语告诉记者,通过人才引进来这里买房已经是一个公开的秘密,“早两年他们还需要额外向我们支付5万元左右费用,这两年随着疫情严重,很多北京客源因为进出京手续麻烦,都尽量减少外出。从2020年开始,为了拓客已经不再收取这些额外费用。”

  林语的说法在记者走访的其他项目上也再次被印证。多位销售人员强调,“这些业务都是公对公,个人无法办理。”

  房企零首付自救

  不过在部分本地人看来,此时或是可以抄底的时机。

  “现在可能到底了,这些年虽然市场销量不好,但价格变动不大。”刘越是霸州土生土长“80后”,两个月前他又开始和朋友一起看房子,琢磨着在市区再买套房,“现在很多项目有促销,买房就送车位。”

  “我们看的是市区的房子,这样即便不住也不会闲置。”刘越告诉记者,由于很多附近乡镇的人来霸州市区工作或者上学,租房市场行情不错,“我有两套房都对外租着,买了后按照现在年轻人喜欢的风格简单装修,挂出去没两天就租出去了,一个月能租一千多元。”

  “你要是自己住的话也可以看看市区的房子,虽然贵点但入住率高,小区和周边配套也完善。”刘越表示,开发区房子虽然便宜,但在实际居住中由于入住率极低,部分小区进入冬季甚至没有给业主接入集中供暖。

  刘越的说法在记者走访开发区项目时得到证实。走访中,有部分销售人员告诉记者,交房后为保障冬季取暖,业主也可以改为天然气分户取暖。

  大学毕业后就回到家里帮着做生意的梁超最近也在看婚房,他告诉记者,前几年的房价让他望而却步。

  “太疯狂了!”在梁超看来,“前些年太多人来这里买房投资,房价被炒的那么高,本地刚需族真的最难。这两年房价开始下跌,我们才开始看看有没有合适的房子。”

  尽管营销手段不断,也有部分客源开始回归市场,但多数购房者仍处于观望态度。

  面对相对低迷的楼市,为了刺激市场多个项目推出购房“零首付”活动。赵谦告诉记者,如果首付不够,现在只需要交1万元购房款,剩余房款最多可以办理30年商贷,贷款利率在5.6%。此外,购房后还会返还几万元购房款。“现在房企着急卖房子回款,几乎都在做促销,希望解决销售难题。”

  房企谨慎拿地

1

  房地产市场转冷直接导致房企开始对土拍“不感冒”,土地市场低迷,流拍现象频出。

  一位不愿具名的本土房企相关人士对记者表示,现在土地价格预期较高,拿地后风险较大。他表示,楼市下行或是让房企观望的更重要原因。“这些年,市场供应加剧,但新盘卖不动、二手房流动性停滞,市场很冷,开发商拿地欲望很低。”

  某全国性房企华北区域投拓人士表示,现在回款放缓、融资收紧,从房企布局角度看,他们更关注一些比较安全的城市,“现在已经不是需要规模快速增长的时候了”。该投拓人士还表示,“现在招拍挂的利润越来越低,我们也在强化旧改、勾地等其他拿地方式,这也是部分其他房企的做法。”

  霸州市财政局局长孟宪国曾在霸州市2021年上半年预算执行情况报告中提到,上半年政府性基金收入大幅减收主要原因是,上半年受房地产限购政策的影响,土地市场始终处于低迷状态,多数企业拿地积极性不高,且受疫情影响企业因资金困难导致的流拍现象增多,直接导致土地出让大幅下滑。

  Wind数据显示,2018年开始,霸州市土地成交价及实际成交量一路下滑,到2021年末,霸州市2021年全年共供应90宗地块,成交47宗,流拍率约47.8%,成交量同比减少29.85%,其中成交楼面价803元/平方米,成交总价为12.7亿元。而在2017年,全年土地成交总价是48.6亿元。

  另据霸州市政府信息公开平台显示,霸州市财政局分别于2021年9月1日、12月24日,两次宣布调整财政收支预算。2021年9月1日公布的霸州市2021年财政收支预算调整方案中,霸州市一般公共预算支出预算拟从年初的79.5亿元调整为61.5亿元。

  在方案中,霸州市财政局提出数项确保全年收支预算平衡的措施,其中包括:加快组织土地出让,加强税收征管;在加快非税征收方面,提出“加紧研究修订全市污水、垃圾收费管理办法”等。

  值得注意的是,受影响的不止是霸州市。固安、香河、大厂、燕郊等多个环京城市楼市一路下滑;环京楼市惨淡之下,一众重点布局环京房企的日子并不好过。“现在日子比较难,项目上都没有心思想其他的,都忙着卖房子回款。”某布局环京房企人员表示。

  (文中销售、购房者均为化名)

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "ok"}