5城已完成2022年首轮集中土拍,它们有哪些共性?

2022-03-29 08:20:53来源:丁祖昱评楼市

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  发布2022年首批集中供地公告仅月余,3月28日,因疫情管控,上海首轮集中土拍被临时中止。

  虽然此次中止始料未及,但“变化”无疑已成为2022年首轮集中土拍的核心关键词。

  自2月16日,北京打响2022年集中供地“第一枪”以来,已有福州、厦门、青岛、合肥4城陆续完成了首轮集中供地。除了合肥、厦门热度有所回温,福州、青岛等地土拍热度仍充满凉意。

  此外,杭州、南京等城市也迎来2022年第一批集中供地的挂牌,土拍规则均迎来一系列提振市场信心“保成交”式调整。

  无论是已完成首轮土拍城市所表现出的“热度变化”,还是首批集中土拍挂牌时所体现出的“规则变化”,变化背后的意义至关重要。未来土拍市场对房企资金实力和决策能力都提出了更高的要求,谨慎投资的主旋律下,房企更加强化对热点城市、热点板块及优质地块的关注度。

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  首批集中土拍热度仍处于低位

  自2月中旬以来,已有5个城市陆续完成了2022年首批集中供地,其中福州和青岛首轮土拍热度仍在低位,而合肥和厦门土拍热度则明显回升,本土房企投资积极性复苏。

  从土拍热度来看,5个城市整体热度仍未回归,土拍热度虽较2021年第三轮收官时有所回升,但整体溢价率仍处于低位,仅合肥首轮溢价率达到11%,但较2021年首轮27%的溢价率,仍有16个百分点的降幅。

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  反观流拍率,2022年首轮土拍流拍率均有所下降,其中厦门流拍率仅为10%,较2021年第三轮集中土拍50%流拍率明显有所缓解,但较2021年首轮集中供地时的流拍率均高位运行。

       这意味着,目前房企资金环境尚未得到本质改善,加之房地产市场降温,现金流依旧十分紧张,拿地的积极性并未被充分调动,尤其是民营房企仍处于偿债高峰,无暇拿地。

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  去化压力成地市遇冷催化剂

  聚焦3月中旬以来完成集中土拍的二线城市表现,我们从这4个城市中找到一些共性值得探讨。

  整体土拍尚未回暖的背景下,城市之间的分化也开始显现。比如福州、青岛,首轮土拍依然透露着凉意,国企和央企托底现象仍然比较普遍;而厦门、合肥,本土房企开始发力,热度有所回升,但区域分化也逐渐加剧。

  在普遍调低拿地门槛、“让利”房企的情况下,为什么会出现这种分化现象?

  我们从四城所表现出的共性寻求答案。

  实际上,楼市表现对房企投资积极性也产生了一定的影响。

  以福州和青岛为例,两城已出让土地虽然盈利保持在较高的空间,但楼市表现萎靡,福州和青岛均面临较为严重的去化和库存压力。

  比如福州,2021年四季度以来,商品住宅月均成交量仅有23万平方米,较二、三季度月均成交量近乎腰斩,受此影响,截止2022年2月底,福州商品住宅去化周期已接近20个月。

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  同样,青岛楼市遇冷,2022年1-2月累计成交规模同比降幅达23%,且整体去化压力较大,截止至2022年2月底,青岛的商品住宅库存消化周期接近22个月,再加上首轮集中土拍中心城区供地量显著缩减,地市遇冷在所难免。

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  而热度有所回升的合肥、厦门,则表现出板块之间、岛内岛外分化明显的情况。

  比如合肥,在政府“诚意满满”的情况下,在报名阶段便呈现出“冰火两重天”的态势,热度明显分化,滨湖科学城作为最热门板块,5宗地块参拍房企数量均达到10家以上,部分地块更是达到20家。而新站区的6宗地块均无人报名,除了区位以外,板块内供应量较大、未来去化压力大或能解释房企不拿地的原因。

  而热度明显上涨的厦门同样面临地市热度不一的情况,岛内商品住宅去化速度明显优于岛外,土拍热度也明显高于岛外,比如岛外同安区热度最低,3宗地块中有2宗底价成交,另一宗溢价率仅有3%,而岛内地块均溢价成交,其中2宗触顶摇号。从去化周期来看,截止2022年2月底,岛外区域成交量大幅萎缩,部分板块去化周期已经超过40个月。

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  最高房地差普遍过万

  无钱拿地以及拿地难赚钱,成为过去一年影响房企投资积极性的两大因素,项目的盈利水平是目前房企投资关注的最重要因素。

  自2021年首轮集中供地以来,重点22城土地出让规则迎来几番调整,至2022年首轮,规则仍然不断调整中,从新房销售指导价方面来看,本轮延续了去年三轮限价宽松的趋势,多城均作出“让渡”,给房企留下了较大的盈利空间。

  从已成交地块来看,典型已成交地块中房地差最高出现在北京,北京城建竞得的丰台区[2022]003号地块,成交楼板价为22008元/平方米,销售指导价达到88000元/平方米,地价房价比仅有0.26,房价与地价的差值更是在6万元/平方米以上。北京首轮成交的17宗地块的成交楼板价与住宅销售指导价之间均有2万元/平方米以上的价差。

  而福州、厦门和合肥典型地块房地差也保持在万元以上。

  以福州为例,多个地块地房比均在60%以下,最大房地差超1.8万元/平方米,地房比仅有34%,盈利空间可观。

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  再如合肥,15宗触及最高限价、进入竞品质阶段的地块平均地价房价比为0.48,房价与地价差达到10518元/平方米。

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  值得注意的是,从2022年首轮集中供地挂牌城市也可以看出调整房地价差确保预期利润的变化。

  比如南京,在对土地出让规则作出调整时,重点调整房地差,同时下调竞买保证金比例至起始总价的20%,取消租赁住房配建等,降低企业竞买资金压力。据测算,公告中房地价差最低也有10482元/平方米,最高30723元/平方米。

  而杭州2022年首轮集中挂牌地块的限价体系也发生了变化。部分板块限价上调,主流涨幅在3%-5%之间。

  目前来看,整体土地市场热度仍然低位运行。在供地端降门槛、保利润的情况下,部分房企投资积极性明显恢复,尤其本土房企信心得以提振,对于正在经历财务危机的大部分房企而言,即便政策传来利好消息,但传导至市场和企业层面仍需要时间,大部分民营房企的投资积极性则需要更长的恢复期。

       对于房企而言,未来拿地对资金实力和决策能力要求大大提高,企业之间的投资态度分化更加明显,未来预计土地市场将形成“国企央企+稳健型品牌民企+地方平台”三足鼎立的格局。

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