通州与北三县协同发展规划出台 要求严控房地产无序开发

李燕星2020-03-18 07:29:12来源:中房报

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  “每48个廊坊工作人口中,会有1个人在北京工作;每510个北京工作人口中,会有1个人去廊坊工作”,一份2019年的环京人口数据报告,道出北京对廊坊的落差型吸引力,以及两地所面临的通勤负荷。这些往返的通勤人口中间,大多遭受着“职住不平衡”困扰。

  “职住不平衡问题”将在接下来几年发生改变。

  3月17日,国家发改委发布《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》(以下简称“规划”),规划指出紧抓疏解北京非首都功能“牛鼻子”,坚持“一盘棋”谋划,打破“一亩三分地”思维定势,充分发挥城市副中心示范引领作用,辐射带动北三县协同发展,打造新时代推进高质量发展的典范。

  解决“职住不平衡”问题,则是规划中“构建新型城乡格局,完善发展组团功能”所要解决的首要问题。发展组团是优化城市功能布局的第一步,其背后科学布局产业、协同轨道交通、改善户籍制度、完善住房保障,才是多维度解决“职住不平衡”问题的根本切入点。这些,规划都一一给出答案。

  尤其值得注意的是,容易在任何政策风吹草动下都变得蠢蠢欲动的北三县楼市如何发展,规划中也有明确表述,要严控房地产无序开发,坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式,严厉打击房地产企业囤地、炒地,这也为通州区与北三县协同发展中的地产开发标出尺度。

  打破壁垒才能实现一盘棋

  实现通州区与北三县的统筹发展的蓝图规划由来已久。

  自2015年《京津冀协同发展规划纲要》出台后,京津冀一体化事业一茬接一茬部署落地,期间对于通州区与北三县的协同发展,一步一步得以细化,逐步从“三统一”变为“四统一”。

  “规划建设北京副中心,疏解北京非首都功能、推动京津冀协同发展是历史性工程,必须一件一件事去做,一茬接一茬地干,发扬工匠精神,不留历史遗憾。要坚持先规划后建设的原则,把握好城市定位,把每一寸土地都建设地清清楚楚后再建设开工。”这是2016年5月27日习近平总书记在中央政治局会议上作出的重要指示。

  2017年出台的《北京城市总体规划(2016-2035)》就明确,统筹融合,实现北京副中心廊坊北三县地区统筹发展。建立统筹协调机制,做到统一规划、统一政策、统一管控;形成一洲、两楔、多廊、多斑块的整体生态空间格局;促进跨区域交通基础设施互通互联、市政基础设施共建共享。

  2019年1月3日,党中央、国务院批复北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016年—2035年),这也是中央层面批复的首个控规。控规指出,推动北京城市副中心与廊坊北三县地区统筹发展,建设京津冀区域协同发展示范区;充分发挥城市副中心引领示范作用,辐射带动廊坊北三县地区协同发展,强化交界地区规划建设管理,实现统一规划、统一政策、统一标准、统一管控。

  河北省委书记王东峰在2019年5月28日的国新办发布会上也作出相应表示,河北廊坊北三县与北京通州区“四统一”,已经上报京津冀协同发展领导小组。

  至此次国家发改委发布规划,再次提出进一步落实“统一规划、统一政策、统一标准、统一管控”的要求。

  一位城市规划专家指出,“在重大的京津冀一体化机遇面前,建议廊坊各地政府主动出击,放弃等靠要思想。总体来说,建议河北省政府对北三县与北京副中心以及廊永固与北京大兴协同发展工作上抓紧落实好相关工作,主动树立开放式思维,主动打破一亩三分地思想,主动融入和接受北京生产力要素的流入,主动建立开放、统一的市场平台,主动消除地域壁垒。”

  职住均衡

  要解决住房户籍通勤问题

  “统一”是“协同”的前提,规划一文提及“协同”40余次,明确通州区与北三县具有协同基础,但想要推进通州区与北三县协同发展,就必须破解协同发展中的突出问题,探索京津冀协同发展新机制,构建协同发展空间格局,实现区域协同、产业协同、公共服务协同。

  人们对于“协同”概念中最为期待的是“住”与“行”,即住房和交通,也就是规划所提及的的“促进职住平衡”。正如一位廊坊在北京工作的居民评价规划时所说“只有真正解决住房、户籍与交通问题,对于普通人来说才是真正的‘协同发展’”。

  对于职住平衡的部署,规划先指出通州区与北三县跨界协同中暴露的突出问题,即“空间布局缺乏协调,功能组织松散,职住不平衡问题突出,贴边连片发展问题严重”,对应的解决方案是“创新城乡功能组织体系,构建‘城市副中心—发展组团—特色小城镇(新市镇)—美丽乡村’四级联动城乡体系。

  其中,在完善发展组团功能方面,规划指出,建设定位明确、特色鲜明、职住平衡的发展组团。燕郊组团重点发展科技创新、商务服务、健康养老等功能,补齐公共服务短板,优化提升城市品质,与北京城市副中心形成更加紧密的功能协作关系。三河组团重点发展科技创新和商务服务功能。香河组团重点发展健康养老、智慧物流、科技创新等功能。亦庄新城(通州部分)组团重点发展科技创新功能和城市综合服务功能。

  此外,规划在户籍与交通方面的协同政策,更有利本质上促进职住平衡。户籍方面,规划指出,创新人口人才管理政策,通州区严格执行北京市人口积分落户制度,河北省实施北三县户籍制度单列管理,推进实施“人才资源共享工程”。

  交通方面,规划指出,完善与北京中心城区的高快速路系统。加快三河市、大厂回族自治县、香河县骨干道路对接,统筹实施跨河桥梁建设。完善北京城市副中心南部与大厂、香河的骨架性通道网络,提升相关道路标准。构建快速公交通道。完善北三县与北京中心城区的快速公交网络,提升跨界公交运行效率。

  此前,中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁也建议,“北京房价很高,中低收入群体甚至有些中等收入群体在北京都买不了房,甚至在北京周边都难以找到他们能够买得起的2万元至3万元/平方米的房子。可以在北京辖区外,比如在其周边的河北地区进行小城镇建设,虽然离北京有一定距离,但是在解决轨道交通问题的前提下,既能带动北京周边这些中小城市的发展,同时也有助于疏解北京的高房价压力”。

  随着城市组团功能完善、产业布局完善,以及户籍与交通的协同管理,这一“职住平衡”将有望实现。

  去地产化

  要考虑住房供应与产业协同

  在解决城市居民职住平衡问题的同时,规划为房地产市场的健康平稳发展也打了“预防针”,尤其针对通州区与北三县交界地区的房地产开发建设,作出严格要求。因为,通州区与北三县的交界地即通州副中心——燕郊——北三县线,该区域为京冀交界中的最热门区域,房价上涨最快,聚集较多外来人口,过去曾出现大量炒房现象。

  在建立多元住房供应体系方面,规划首先明确优化居住空间布局,促进职住均衡发展,推进就业与居住空间的匹配与融合。严禁在交界地区大规模开发房地产,科学引导居住空间布局。合理控制特色小城镇的居住空间规模,强化特色产业功能,避免房地产化。加强保障性住房、公共交通、公共服务与市政基础设施的整合式开发,适度在轨道车站、大容量公共交通廊道周边布局混合性居住空间。

  同时,规划指出完善住房保障制度。建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。根据产业布局、人口流动情况,因地制宜发展共有产权住房和公租房,形成供需匹配、结构合理、流转有序、支出与收入相适应的住房保障体系,完善住房保障监督管理机制,努力满足实有就业人口住房保障需求。

  最后,规划明确严控房地产无序开发。坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式,制定更加严格的房地产项目准入条件和年度开发总量约束机制。根据就业增长、配套设施情况,合理确定住房供地数量、布局和时序,严控房地产开发总量,引导房地产理性发展。加强交界地区房地产开发全过程联动监管,严厉打击房地产企业囤地炒地。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“规划明确去房地产化,意味着这是将要收紧的部分,去房地产化将使得整个城市规划更加科学,限制开发商盲目拿地开发建设。不过,轨道交通的协同发展将适当提高城市之间联动发展,将会具有非常好的导向,增加人口流动便捷性的同时,一方面将会提高区域价值,另一方面也会一定程度上带动住宅小区价格上涨。”

  另一位某高校城市规划与公共管理学院教授则认为,“要学习长三角、珠三角做法,激发民间活力,北三县发展好了,也会促进城市副中心乃至北京的发展。北三县要发展,就一定要发展产业,房地产业也要适当部署。”

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