佛山发布27条稳增长举措 首提降低房企资金压力

曾冬梅2022-01-19 09:31:04来源:中国房地产网

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  1月13日,佛山市多部门就日前印发的《佛山市促进2022年经济一季度开好局为全年稳中求进夯实基础的若干举措》(以下简称“若干举措”)进行解读。据了解,若干举措推出8个方面27项举措,涉及房地产行业的有3大举措,其中提到要合理降低房地产开发投资资金压力,优化预售资金审批流程,加快审批放款等。

  2021年,因为市场下行及行业流动性收紧等的影响,佛山的土地成交总金额减少了30%,一手住宅的成交金额也有所下滑。在中原地产佛肇区域战略顾问部总监朱伟德看来,若干举措对引导市场发展和稳定市场信心将起到积极作用。

  1月17日,佛山一个在售项目的负责人对中国房地产报记者表示,佛山目前对地产项目并没超出监管政策范围的资金支持。“新的措施应该对盘活资金是有促进作用的,可能是最近才出的政策,还没这么快落到项目层面,所以真正的落地方案会如何还不清楚。”

  优化预售资金管理

  据佛山市发展和改革局副局长李斌介绍,若干举措于2021年12月下旬着手起草,元旦假期刚过就印发实施,要求佛山各级各部门拿出真招、实招、硬招,破解工业、投资、消费、企业、民生等面临的最要紧难题。

  若干举措涵盖了稳定工业经济增长、扩大有效投资、促进消费扩容提质、推进外贸外资提质增效、更大发挥财税金融作用、切实保持房地产平稳运行、加快打造一流营商环境、切实维护社会大局和谐稳定等8个方面的内容。其中,对于房地产板块,佛山市希望确保房价、地价在合理区间内运行,既要防止大涨也要防止大跌,稳定房地产市场预期。

  稳定房地产开发投资是一项重要内容。若干举措提出,完善以住房需求为导向的住宅用地供应机制,稳步推出临广区域和中心区域优质地块吸引房企积极入市布局。防范化解房地产领域重大风险,继续深入开展问题楼盘治理工作,关注存在债务风险的房地产企业,积极主动化解潜在性、苗头性和倾向性的风险。合理降低房地产开发投资资金压力,在确保后续工程建设费用全额保障的前提下,已结清前期工程费用的,超出监管额度部分加快审批划出,同时优化预售资金审批流程,加快审批放款。

  根据佛山市2020年12月发布的《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》,房地产项目的预售款留存额度分为4档管理,项目达到预售条件的形象进度至主体结构封顶前、完成主体结构封顶至配套安装工程(基本水电工程)完成前、完成配套安装工程至竣工验收合格前、项目竣工验收合格后至完成商品房首次登记前,监管账户内的预售款分别不得低于项目销售总额的10%、5%、3%、1%。

  在佛山之前,成都与广州已经先一步提高了预售资金监管的使用效率。在成都,企业信用等级为A级及以上的,可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度,在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点,监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%。广州也降低了预售款的留存比例,从封顶前、封顶后、装修阶段的10%、10%、5%分别降至8%、6%、3%。

  对比其他城市,可看出,佛山并未调整预售款的留存比例,但在超出监管部分和审批速度方面有所优化。据佛山本地一家房企透露,在《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》发布后,佛山对房企便实行了信用分制度,预售资金监管账户的留存比率与信用分挂钩。“提高信用资质是我们的常规工作,近期也在加快资料提交速度,以配合政府和银行提高审批放款速度,但新的举措出台后具体怎么执行目前还未知悉。”

  去年卖地收入少了三成

  若干举措强调要稳定房地产开发投资、吸引房企积极购地有其现实意义。2021年,地产行业的流动性紧张直接影响了土地市场和地方政府的土地出让金收入。

  佛山中原策略研究中心总结了2021年佛山土地市场的几个特点:“供应宗数减少、供求量减量、成交金额减少、楼面地价平稳、溢价率下降、流停拍率上升。”该机构表示,下半年受大环境影响,佛山的土拍行情急转直下,多宗地块流停拍或延期出让,加上销售承压、回款慢、三道红线、融资受限等因素叠加,房企躺平,拿地偏向谨慎,政府推地节奏也随市场大势适时调整,土地市场异常冷寂。2021年全年,佛山共成交66宗商住用地,同比减少36宗,成交建筑面积1013万平方米,同比减少30%,成交金额890亿元,同比减少30%,平均溢价率17%,相较2020年的22%有所降低,平均流停拍率20%,与2020年的11%相比,有大幅上升。

  为了能够顺利将土地卖出去,地方政府也花了不少心思。佛山在2021年第四季度曾推出一幅位于地铁口的宅地,周边配套成熟,但开发商积极性并不高,为防流拍,当地国土部门还特地邀请了两家资金实力较为雄厚的房企报名竞拍,只是这两家房企最终都没有报价,地块还是流拍了。佛山市国土部门的相关人士对中国房地产报记者表示,土地流拍体现了市场的观望趋势,企业融资困难,所以投资较为谨慎。

  除了融资困难,销售不畅和预售资金监管从严也在很大程度上影响了房企的流动性。佛山中原策略研究中心的统计显示,2021年,佛山一手住宅的全市供求量指标数据同比均不及2020年,在行业降温的背景下,下半年部分房企暴露信用风险,叠加房贷利率上升、额度收紧等因素,购房者观望情绪浓郁,市场销售存在压力。直至四季度,楼市成交才逐月回升,但远没恢复到以前的水平,市场信心仍在重塑。2021年,佛山全市一手住宅成交10.29万套,同比下降13%,成交金额2170亿元,同比下降2%。

  “房子卖不动,预售资金提取的审核也更严格了,如果是合作的项目,大家都会紧盯着共管账户,互相防范对方违规提取,资金的流动性就进一步降低了。”佛山某房企的管理层如此表示。

  仅仅是提升预售资金的使用效率显然无法全面扭转土地市场的颓势,但朱伟德认为,若干举措体现了维护和保持房地产稳定发展的基调,而佛山房地产市场多年来在大湾区各市中的发展指标均较好,相信观望情绪延续一段时间后,市场将逐步出现回暖信号。

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