杭州调整供地规则:取消勾地,次高价者得,“给房企留一定利润空间”

许倩2022-03-25 09:47:39来源:中国房地产网

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  历经2月末上线公告被紧急撤回后,杭州2022年首次集中供地终于来了。

  3月23日,杭州市规划和自然资源局发布2022年杭州市区第一批住宅用地集中出让公告,共出让60宗地块,总面积3849亩,总起价约797.58亿元。

  备受关注的是,此次杭州将采用新的土拍竞价规则——地价到达封顶价之后不再直接摇号,而是通过线下“一次报价+摇号”方式,并“以次高报价原则确定竞得人”。这种竞得方式在全国尚属首例。

  记者了解到,此次杭州还取消了去年三批次供地中才重启的“5000万元勾地保证金”政策,代之以“竞买单位需在报名截止日足额缴纳地块起始总价的20%保证金后,即可参与竞买”。

  以本次将出让的萧山区一宗商住地块为例,起始价约19.31亿元,20%保证金意味着房企前期要缴纳的资金就高达3.862亿元。

  “房企前期需要资金更多,相当于大幅提高了拿地门槛。就杭州市政府而言,本次取消勾地也是为了进一步稳定地价,降低每宗块地竞拍的激烈程度。毕竟在去年三批次集中供地中,全国都不太景气,杭州土拍则独树一帜竞争很激烈。”克而瑞浙江区域咨询业务项目经理沈力对中国房地产报记者表示。

  拍地“门槛”提高

  上一次杭州土拍,也就是2021年12月21日,竞价规则是土地溢价率达到10%封顶后再进行摇号。杭州今年首轮供地规则中,也设定了土地中止价(溢价10%),以及上限价格(溢价率不高于12%),但封顶之后并非直接摇号,而是进入一次性报价环节,即房企只有一次报价机会,报价区间则锁定在起拍价的110%-112%间。

  具体分为三个阶段:

  第一阶段,当土地竞价未达到中止价时,按照价高者得原则确定竞得人。

  第二阶段,当土地竞价达到中止价时,网上竞价中止,转为在此价格基础上通过线下一次报价方式确定竞得人,设置固定报价区间,一次报价应是报价区间内任一万元整数,以次高报价的原则确定竞得人,其所报价格确定为该宗地最终报价。

  第三阶段,如果多家房企报价都为次高价时,则转入线下公证摇号方式。

  沈力分析认为,去年杭州三批次集中供地采用摇号方式,竞得地块的房企更多靠的是运气,那时有很多外来房企,之前没有在杭州做过房地产项目,但因为运气好,拿到了很多优质地块。现在新的竞价方式,靠的是能力和运气组合,考验的是房企综合能力。设置溢价率12%封顶,低于自然资源部规定的15%上限,也是为保证房企一定的利润空间。

  记者注意到,此前已有上海、南昌等城市采用了“一次性报价”进行土地拍卖的先例,不过与杭州“次高价得”不同的是,这些城市基本采用“按最接近所有报价平均值的原则确定竞得入选人”。

  此轮杭州供地中,还取消了预公告和“勾地”,改为直接正式公告。所谓“勾地”,即房企与做地单位签订协议并缴纳保证金(一般不超过5000万元),土拍时若无其他房企出价,则勾地房企必须托底。

  去年杭州第二次集中供地曾一度取消预公告,但在经历了超半数地块流拍之后,杭州第三批集中供地调整土拍规则,其中包括重启预公告和“勾地”,每宗“勾地”资金最高不超过5000万元。当时,绿城作为长三角头部房企,总共申请参与了其中的20宗;热门地块申请勾地的企业数量更是达到10家。

  此次杭州再次取消预公告和勾地,直接采用报名保证金模式,也就是少了前期桌底下的动作。但保证金由之前的5000万元变为地块起始总价的20%,对于动辄十几亿元的地块起始价而言,不是个小数字。

  此次杭州首轮供地,同样采取“定品质”出让,相比去年明确了两点:一是要求建筑层高3米;二是要求建设4米高的架空层。按照以往常规项目,杭州大部分刚需楼盘层高都是2.9米,品质较高项目才会考虑层高3米;不少项目为了节约成本,大多取消了架空层设计。增加这种规定也是为了保证杭州未来新供应住宅的品质。

  本轮供地中,杭州还对房企竞买资格要求和购地资金做了要求。根据竞买要求,同一集团成员企业不得同时报名竞买(含联合竞买)同一地块。这包括与集团公司存在关联关系的全资公司、控股公司、参股公司等。

  竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

  杭州首轮土拍热度或下降

  杭州首轮推出的60宗宅地总建筑面积580.74万平方米,总起价798亿元,将于4月25日一天内完成出让。其中,起价最高的地块位于上城区,建筑面积11.86万平方米,起价38.17亿元。

  从区域分布来看,包括萧山区16宗、余杭区11宗、临平区10宗、钱塘区6宗、上城区5宗、临安区4宗、拱墅区3宗、西湖区及富阳区各2宗以及滨江区1宗地块。

  记者发现,杭州主城核心区(西湖、拱墅、上城、滨江)供地量比较少,11宗,约占16%;近郊区域则是供地重点区域,如余杭、萧山、临平、钱塘区供地量约占总量75%;远郊区富阳区、临安区,约占9%。这与杭州“十四五”规划中“大力发展副城”的布局是一致的。

  据记者采访了解,杭州土地市场上拿地主力军主要是国企央企以及本土龙头房企,如滨江、绿城,“我们主要服务国企央企,杭州首轮集中供地中,他们更关注的仍是位于主城核心区的这十几宗地块。”一企业知情人士称,民营房企积极性还是不高。

  去年杭州第三批次集中供地共推出51宗地块,其中23宗位于主城区,这也是吸引众多房企前来争抢的一个重要原因。彼时,在全国土地市场多以底价成交及流拍频发之际,杭州第三批次供地首日揽金759亿元,35宗地块全部成交,无一流拍,整体溢价率为7%。去年全年杭州土地出让金3029.9亿元,创历史新高,同比增涨约20%,仅次于上海位居全国第二。

  这不是偶然。过去5年,杭州土地市场持续高热。从2016年到2020年,杭州卖地收入累计超过1万亿元,为全国最高。一级土地市场冷暖直接决定房价涨跌,杭州房价也远远领先于其他同级别城市,且较为坚挺。

  在国家统计局发布的2月份70个大中城市房价中,杭州是为数不多的新房、二手房价格仍均上涨的城市。其中,2月份杭州新房销售价格环比上涨0.4%,同比上涨0.6%;二手房销售价格环比上涨0.2%,同比上涨4.6%。

  “本次杭州调整供地节奏和方式,更符合‘房住不炒’总基调,在保证房地产品质的同时,给房企留有一定利润空间。”沈力预计,今年杭州首轮土拍热度不会再像之前那样热,因为新的出让规则更严苛一些,且供地区域主要位于近郊。对于房企而言,拿地的挑战性也更大。

  从长期来看,上海中原市场分析师卢文曦对中国房地产报记者表示,杭州这个城市的市场竞争力、对人口的吸引力还是很强的,这意味着杭州楼市的需求会继续增加。本次通过对土地规则进行一些优化和细化,保证市场充分竞争的公平性,让大家都有机会拿地,避免拿地市场“一家独大”。

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