上海开启重振经济行动!房地产供需两端让利

政策许倩 2022-05-31 09:46:32 来源:中房报

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  受疫情严重冲击的上海市经济,亟待被重新激活。

  在5月29日下午举行的第199场上海市疫情防控工作新闻发布会上,上海市政府发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》(以下简称“方案”),推出8个方面、50条助企纾困新举措,全面有序推进复工复产复市。

  上海市委常委、常务副市长吴清在发布会上表示,虽然本轮疫情给上海经济社会造成巨大影响,但是上海经济发展的基本盘没有改变,上海经济长期向好的态势没有改变。当前上海正处于经济恢复发展的关键时期,当务之急就是要全力落实中央部署,保企业、保就业,努力稳住经济基本盘。

  记者注意到,此次方案还从供需两端发力,为上海楼市注入动力和信心。

  供给端:促进房地产开发投资健康发展,建立房地产项目前期审批绿色通道,及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应,进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。保障土地要素供给;年内新启动8个以上城中村改造项目;推动保障性租赁住房建设筹措和供应。

  需求端:完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求;优化人才直接落户、居转户、购房等条件,加快实施人才安居工程。

  根据方案,本政策措施自2022年6月1日起施行,有效期至2022年12月31日。

  上海“50条”多条指向房地产

  “上海速度”!有网友这样评价此次方案。在此之前,上海市已历经两个多月的疫情封控。

  “过去3个月,是上海极不容易的日子。”上海市委副书记、市长龚正直言。据他介绍,上海5月16日实现了社会面清零,正在不断缩小封控区和管控区范围,直至解封,这也为6月1日以后,全面恢复城市正常生产生活秩序打下了较为扎实的基础。

  “复工复产、复商复市是当前各类企业非常关注的问题。”吴清表示,6月1日起,上海全市进入全面有序复工复产复市、恢复正常生产生活秩序阶段,将取消对企业复工复产审批审核,对不是“白名单”的企业一视同仁。

  根据方案,支持汽车、集成电路、生物医药等制造业企业以点带链,实现产业链供应链上下游企业协同复工,稳步提高企业达产率。逐步推动批发零售、金融、交通物流、房地产、建筑等行业复工达产,抢抓农时推动各类农业生产单位复工,在具备条件后有序推动餐饮、居民服务、文旅会展等人员聚集型行业复工。

  企业的复工复产离不开政策的支持。方案提出,千方百计为各类市场主体纾困解难,包括阶段性缓缴“五险一金”和税款、扩大房屋租金减免范围、降低用水用电用气用网成本、加大退税减税力度、发放援企稳岗补贴等。

  方案还提出,多措并举稳外资稳外贸;大力促进消费加快恢复,包括大力促进汽车消费、实施家电以旧换新计划等;全力发挥投资关键性作用;切实加强民生保障工作,多渠道稳定和扩大就业。

  值得注意的是,在发挥投资作用环节,方案中的多项举措皆指向房地产,其中包括:

  第一,全力推动在建项目复工复产,具备条件的项目做到“应复尽复”,保障在建项目连续施工。加大新开工项目协调力度,优化政府投资项目审批程序。

  第二,年内完成中心城区成片旧区改造,全面提速零星旧区改造,年内新启动8个以上城中村改造项目。中心城区旧区改造联动政策推广至五个新城,优化完善城中村改造政策。积极拓宽融资渠道,支持发行地方政府专项债券用于城市更新项目。

  第三,健全住房租赁体系,推进保障性租赁住房建设筹措和供应。完善住房租赁法规政策,加强住房租赁管理和服务。

  第四,促进房地产开发投资健康发展,建立房地产项目前期审批绿色通道,及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应,进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费可顺延3个月缴纳。

  第五,推动更多符合条件的存量基础设施项目发行REITs,遴选保障性租赁住房项目等开展REITs试点,支持盘活存量资金用于新建项目。

  “此轮疫情对上海市经济和楼市影响非常大,房地产供需两端信心都非常弱。此次政策从供需两端发力,尤其将政策重点放在供给端,目的是给开发商和购房者让利,降低其成本,提振其市场信心。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  在土地端,方案还提出,对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块,加快建立线上交易机制。允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件,合理确定住宅用地起始价,降低商业办公用房自持比例。适当增加2022年度建设用地计划,加大净增建设用地指标,支持保障各区重点产业项目用地需求。

  李宇嘉认为,这些举措正是从源头上降低土地出让成本,从而提振开发商拿地信心。

  支持刚性和改善性住房需求

  此轮疫情对上海经济和楼市冲击有多大,一组数据可以说明。

  今年第一季度,上海GDP总量为1.001万亿元,成为中国首个GDP破万亿元的城市——尽管上海今年一季度GDP增幅只有3.1%(在31个省区市中排倒数第四)。

  从4月份开始,疫情对经济的影响加大。据上海市统计局数据,4月上海市实现外贸进出口总额2191.49亿元,环比3月份下降36.5%;全市规模以上工业企业完成工业总产值同比下降61.5%。1~4月,上海新增外商直接投资企业1144家,同比减少46.9%。

  1~4月,上海市固定资产投资同比下降11.3%。三大投资领域中,城市基础设施投资同比下降21.4%,工业投资同比下降17.7%,房地产开发投资同比下降10%。

  1~4月,上海商品房施工面积同比增长3.3%,其中住宅施工面积同比下降1.5%;商品房新开工面积同比下降47.1%,其中住宅新开工面积同比下降38%;商品房竣工面积同比下降17.3%,其中住宅竣工面积同比下降4.7%;商品房销售面积同比下降17%。

  尤其是4~5月,上海房地产市场成交量几近为零。

  在消费方面,1~4月,上海市实现社会消费品零售总额,同比下降14.2%。分商品类别看,吃、穿、用、烧的商品零售额分别同比下降9.2%、15.4%、15.6%和17.3%。

  上海作为国际经济、金融、贸易、航运中心,是中国经济重镇,也是市场信心与预期的晴雨表。2021年,上海市GDP达到43214.85亿元,贡献了全国3.8%的GDP;上海市土地面积仅占全国的0.06%。

  5月25日下午,国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议,李克强总理强调,坚定信心,迎难而上,把稳增长放在更加突出位置;努力确保二季度经济实现合理增长和失业率尽快下降,保持经济运行在合理区间。

  李克强表示,国务院常务会议确定6方面33条稳经济一揽子政策措施,5月底前要出台可操作的实施细则,应出尽出。国务院(5月)26日将向12个省派出督查组,对政策落实和配套开展专项督查。

  就在组织收听收看全国稳住经济大盘电视电话会议后,湖北省、浙江省、江苏省、河南省等多地政府随即召开会议,部署贯彻落实措施。

  从上海发布的提振经济方案来看,对于购房政策方面,“完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求”,寥寥19个字,主要是重申全国稳住经济大盘会议精神。

  李宇嘉认为,近期中央层面已经出台了多个房地产纾困政策,包括降低首套房贷利率下限、降低5年期以上LPR基准利率等,上海要做的是贯彻执行,没有更多需要发力的地方。这也是出于担心短期内多重政策叠加,进而造成新一轮房价暴涨。若后续上海楼市需求仍比较弱,很可能还会有更多政策出台,如调整限购限售政策等。

  上海一位房企高层表示,重振经济是好事,一些具体举措也是很好的,但关键是行动,行动很重要。现在政策已经不少了,但市场观望气氛仍然浓厚。

  上海中原地产首席分析师卢文曦认为,此次上海政策针对房地产行业,主要还是从企业端口发力,从拿地端到销售端加快速度,加快企业销售回款,保市场主体,而并未松动限购限售政策。比如,拿地资金不够,企业可以申请延期缴付或分期缴付土地出让价款,帮助其度过眼下这样一个比较痛苦的阶段,帮助市场恢复活力。投资端,旧改力度加大,从而推动更多需求入市。上海的这些调控手段,也彰显出了上海市政府对于城市地位和经济地位的自信。

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中国城市住房价格288指数

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