封堵套取漏洞 多地收紧商品房预售资金监管

许倩2022-08-08 10:56:11来源:中房报

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  近期,全国多地发生的购房者“强制停贷”事件,将商品房预售资金监管漏洞暴露于日光灯下,各地迅速展开“堵漏”行动。

  中国房地产报记者注意到,在各地近日出台的商品房预售资金监管新规中,大多对资金入账及提取作出明确要求,并划定政府、银行、开发商三方责任。

  8月3日,“长沙发布”公众号发布消息称,长沙市住建局发布了加强商品房预售资金监管新规,将对全市商品房预售资金采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式,强化“政府监控、银行监管”模式,保证资金“留在项目、留在当地”,优先用于项目建设,以保障项目竣工交付。

  8月2日,东莞市住建局发文要求,将购房款直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户,开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款。

  日前,青岛市亦发出通知,要求“所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款”,工商银行、建设银行、农业银行等已开始执行。

  一时间,各地对于商品房预售资金监管纷纷拉响“紧箍咒”。

  “对于预售资金监管该紧的地方要紧、该松的地方要松,比如预售资金一定要存入监管账户,按照工程进度提取预售资金,账户余额一定不能低于工程款额度等,这些应该紧;但又不能管死,地方上不能为了保交楼超额监管,不能让预售资金趴在账户上动不了。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  多城发布预售资金监管新规

  所谓商品房预售资金监管,是指由房地产行政主管部门会同银行,对商品房预售资金实施第三方监管,房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户。商品房预售资金是房地产开发企业的重要现金流来源,也是项目建设的重要资金来源。

  过去20多年,商品房预售制推动了我国房地产市场快速发展。但因预售资金被挪用而引发的楼盘烂尾无法交付、拖欠建筑商、供应商款项等问题也频繁曝出,这也成为此轮交付风波中的一大焦点。

  对此,各地纷纷出台补漏举措。据记者统计,7月以来,成都、深圳龙岗区、汕头、河北沧州、西安、内蒙古锡林郭勒盟、安徽滁州、杭州、嘉兴、郑州、九江、泸州、荆门、青岛、东莞、长沙、绍兴、云南勐腊等近20个城市均有加强预售资金监管动作。

  这些“堵漏”举措主要体现在三个方面:一是明确开发商和银行主体责任,明确预售资金须存入专用监管账户;二是加强支出管理,将资金拨付节点与项目进度挂钩,专款专用,并严格执行重点监管资金额度认定标准;三是依据企业信用评级实行差异化监管。

  在重点监管资金额度认定方面,西安市住建局规定,商品房项目完成主体结构验收前,累计使用重点监管资金不得超过总额的50%。

  长沙市住建局规定,重点监管资金额度为预售资金总额的20%;主体验收后,重点监管额度不得低于预售资金总额的10%;房屋竣工验收备案后,方可解除全部预售资金的监管。

  浙江绍兴市镜湖新区开发建设办公室8月3日发布通知,明确重点商品房项目预售资金监管专户余额达不到剩余工程预算清册总额的130%,由项目工作专班办公室将相关情况书面函告人民银行、银保监分局、预售资金日常管理行政部门督促整改,并就资金支付管理提出相应措施。

  云南省勐腊县规定,预售资金监管额度内的资金应确保满足项目竣工交付需要,商业银行不得擅自划扣。

  多地对资金使用流向、银行责任作出明确说明。

  根据长沙市商品房预售资金监管新规,所有预售资金,监管银行不得擅自扣划;按照“留在项目、留在当地”的原则,房企不得擅自将资金挪作他用,设立子公司的房地产开发企业,集团公司不得擅自抽调。

  东莞市住建局亦规定,位于监管额度内的资金,应当专款专用,在商品房项目完成房屋所有权首次登记前,商业银行不得擅自扣划,设立子公司的房地产开发企业,集团公司不得抽调,只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费。

  “如果商业银行违反预售资金三方监管协议,未经住建部门核实同意,擅自拨付或转移监管额度内资金的,应当负责追回资金;无法追回的,应依法承担相应赔偿责任。”

  九江市、泸州市则直接将预售资金账户透明化。8月1日,九江市住建局公示了中心城区85个在售楼盘139个商品房预售资金监管账户,后期也会对账户运营动态状况进行公开。泸州市则已开通商品房预售资金入账信息短信提醒,以进一步发挥社会监督作用,切实维护购房人自身合法权益。

  预售资金管好不管死,保交楼是根本

  7月28日,中央政治局会议提出:“压实地方政府责任,保交楼、稳民生”。7月21日,银保监会相关负责人表示,将配合地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。各地预售资金监管趋严背后,正是意在防范项目停工、烂尾,保楼盘交付。

  从机构监测情况来看,长沙停工项目的规模不算小。据克而瑞数据,截至2021年末,长沙尚未交付问题项目总建筑面积为446万平方米,未交付问题项目总套数超过2.8万套;在全国24个重点城市中,长沙未交付问题项目面积、套数两项指标,均居于前列。

  李宇嘉认为,监管强化不意味着趋严,而是回归本来应有的监管框架。总的讲,该提取的一定会提取,不是像现在一样,各方都保护自己的权益,特别是金融部门(银行、信托锁章)导致一些款项无法提取用于工程;同时,该预留的一定预留,不能随便提取,更不能套取。

  在长沙预售资金监管新政中,为增加房地产开发企业资金流动性,特别规定“企业在取得预售许可证1个月后,已售房价款未能达到预售资金总额的40%,在确保已售房价款留足20%后,可将其余预售资金用于本项目的工程建设。”

  不过,随着各地预售资金监管的收紧,类似于“楼盘封顶之后再发放按揭贷款”“预售金留在项目、留在当地”的要求,对于部分房企而言,可能会使得本就紧张的资金链压力更大。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜认为,青岛、长沙等地加强预售资金监管,甚至要求银行执行“楼盘封顶之后再发放按揭贷款”,显然带有为防范烂尾楼问题而自扫门前雪的意思,但反过来也加剧了跨区域发展的多项目房企的流动性压力,降低了预售资金使用效率。

  穆迪某分析师亦认为,受各地收紧商品房预售资金监管影响,房企现金回款周期将被延长,进而削弱开发商资金流动性。

  不过,“也许正是新房和期房市场预售遭遇的困难,才能促使一些以现房销售为市场卖点的房企,更能集中资源于一些特定项目来尽快启动销售,努力增加销售回款实现自救。”柏文喜表示。

  惠誉评级认为,近期部分城市因购房者抵制延迟施工发生“停贷”事件后,中国监管机构对商品房预售资金托管账户的监管或将收紧。未来政府可能出台相关政策敦促房企提速施工,但中短期内不太可能取消商品房预售制度。

  “未来,预售资金管理一定是趋于严监管,且透明度会越来越高,这也向市场传递了一个信号,即楼市政策可以放松,但是关于资金问题,该规范的地方还得规范,该严格的同样得严格。”易居智库研究总监严跃进表示。

  但“预售资金监管比例不是越高越好,要根据不同资质的开发商、楼盘进度的不同,确定合适的比例。最后,在监管层面要提高立法层级,比如由国务院发布预售资金监管条例,通过行政法规来明确责任,住建部门、开发商以及银行都要承担相应责任,明确责任之后要加强执行。”招联金融首席研究员董希淼则认为。

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