连平:应保证房地产市场合理的融资需求

苏志勇2021-07-19 10:15:58来源:中房报

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  “对房地产融资监管要实事求是、客观理性地把握,保证房地产市场合理的融资需求。比如一二线城市市场供不应求,是否可以对房企提供更多的融资。”在7月15日新湖财富投资管理有限公司、植信投资研究院联合主办的《中国财富管理行业发展报告(2020-2021)》发布会现场,植信投资研究院院长连平教授在回答中国房地产报记者提问时表示,目前房地产融资需求依然强烈,应针对不同城市房地产市场状况给予区别对待。

  信贷收紧考验房企融资能力

  7月14日,银保监会通报了上半年银行保险业运行情况。上半年,人民币贷款增加12.76万亿元,同比多增6677亿元。各项贷款同比增长11.9%,其中房地产贷款增速降至10.3%,继续低于全部贷款增速。

  7月15日,国家统计局公布了上半年房地产开发投资情况,从到位资金情况看,上半年房地产开发企业到位资金102898亿元,同比增长23.5%。其中国内贷款13465亿元,下降2.4%。

  透过上述两组数据可以看出,房地产信贷收紧趋势明显。对此连平对中国房地产报记者表示,“由于市场环境和监管政策的变化,房地产信贷增速明显放缓。尽管下半年实施了降准,但不要期望降准之后的资金会流入房地产领域,信贷融资环境总体还是偏紧的。缺少了信贷支持,房地产企业依然可以通过一系列手段实现融资,比如债券、股权融资等”。据植信投资研究院统计,截至6月末,房企内地信用债年内累计发行3697亿元,同比增长4.2%。其中6月当月发行618亿元,环比增加89%,同比增加68.2%。从6月份以来债券市场融资快速增长这一现象看,房地产融资需求依然强烈。

  除了债券融资外,房企还应合理运用房地产投资信托基金(REITs)、拆分物业上市、资产证券化以及夹层融资等方式优化房企融资结构,减少对银行信贷的依赖。

  对于不同区域的融资需求,连平认为应当区别对待。目前大多数城市房地产市场稳定,但在一些热点一二线城市存在明显的供不应求状况,对于这些城市,应当满足其合理的融资需求,以保证房地产市场平稳健康发展。

  房地产调控为财富管理行业发展带来新机遇

  在植信投资研究院发布的《中国财富管理行业发展报告(2020-2021)》中提到,监管趋严抑制了房地产投机需求,房地产投机空间进一步压缩。实物房产投资受限以及稳房价政策导向让过去粗犷型地产投资变得不再可能,高净值人群因此在为自身富余资金寻找新的投资出路。房地产投资向长期持有和权益投资转变。

  植信中国财富指数调研显示,高净值人群70%以上资产为房地产。房地产调控政策让部分高净值人群考虑“卖房换基”,提升长期投资收益;房地产投资渠道受阻让新晋高净值人群被动增加金融资产配置。综合考量,房地产调控提升了高净值人群金融资产配置意愿,为财富管理行业带来新机遇。

  发布会上,连平对报告进行了详细解读。他认为,2021年财富管理市场将呈现九大发展趋势:

  一是市场规模很可能出现以稳为主、稳中有进的格局,各财富管理子行业的发展将保持相对平衡。

  二是行业整体加快向“买方投顾”角色转变,不断增强投研能力和基础服务能力。

  三是跨境、跨市场资产配置需求走强,更多机构会整合内外资源,提供覆盖全市场、全球资产的配置方案。

  四是大中型机构举集团之力做强财富管理平台,提供个性化、一站式的财富管理服务。

  五是不同行业机构“外部抱团”扬长补短,2021将有更多机构探索形式多样的战略合作。

  六是“固收+”、再平衡等策略大行其道,“再平衡”成为2021年重要的配置策略之一。

  七是碳中和、绿色及ESG主题乘“热”而上,更多ESG主体产品将陆续推出。

  八是公募REITs产品迎来爆发式增长,成为支持国家和地方基础设施建设的重要工具。

  九是第三支柱养老产品迈入规范发展时代,规范秩序和创新试点并举推动产业稳步前行。

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