碧桂园服务执行董事、总裁 李长江

  中房网讯 9月23日，由上海易居房地产研究院主办的“2021物业服务企业综合实力研究成果发布会”在成都举行。

  在本次测评成果发布会上，碧桂园服务执行董事、总裁李长江围绕“新时期下企业经营发展之道”这一主题做了经验分享。他表示，物业企业要做有质量的扩张，使科技、服务融为一体，从而服务到更多的业主。

  他认为，社会、政府发现了物业行业的价值。物业行业的价值在于，首先，物业行业是一个民生行业，涉及到千家万户；其次，物业行业是能为国家以及业主做出贡献的行业。同时，物业行业的整合刚刚开始，碧桂园服务对于收并购有自己相应的标准，按照该标准收并购不会导致消化不良。而物业整合扩张中最主要的挑战是人才的缺失。可能出现的现象是年轻员工晋升难，老员工只会做基础服务，不会做增值服务，且发现商机的能力不够。碧桂园服务自身的做法是引进大批行业人才，放在一线挂职、锤炼，让年轻员工快速成长。

  最后，他表示，物业行业仍处于黄金时代，因为物业行业处在房地产的十年前甚至十二、三年前，现在才刚刚起步。未来，物业行业的决战场就是增值服务。

  以下为文字实录：

  李长江：我们做物业服务的时候，我们想的更多的是，前几天我们发布了跟富力物业的合作，中秋佳节的时候，我们发布了之后，众多的投资者，媒体朋友，要么打电话直接问我，要么发信息问我，第一个问题是为什么？第二个问题是怎么看待价值的？第三个你们拿来做什么？

  我们讲了很多，也讲的比较细，刚才朱老师说的物业的四化，我是非常认同的。但是也有一些东西不认同，下来我们要交流一下。

  我们为什么要去做有质量的扩张，是基于第一条。中央政府支持物业行业的发展，这是最根本的，如果没有这一条，那就没有物业行业，更别说增长的问题。

  第二个，我们去做有质量的扩张，我们希望把这一种服务模式，科技的应用服务到更多的老百姓，去让它产生更好的效果。始终我们认为这是一个对国家有贡献的行业。最后一个，我们觉得扩张的过程中，我们正是大爆炸的时候，信息很多，现金流很充足的时候，现在我们正处在青年时期，还谈不上壮年，所以在成长期。

  有时候扩张越快，规模越大，压力越大，我很多兄弟经常说老李是这个行业第一高薪的，说我年薪6300多，我说把小数点往前整，怎么整后面去了，所以这里面也有很多的趣事，干起来很开心。

  我给大家分享一下碧桂园服务怎么做的，就是我平常讲的，虽然说过程中会有一些小的问题，但是大势没有问题，这是我跟所有投资者讲的，如果我们还出现众多不能把控的问题，那是我们的失败。

  包括我们跟富力的合作，回去见了富力的团队，跟他们研讨了未来的发展。首先讲一下物业行业的价值，第一个是我刚才讲的，政府支持和扶持物业行业，因为这是一个民生行业，涉及到千家万户。

  第二个，我们对整个国家，对我们的业主，对世界有贡献的行业。如果说2014年是资本发现了物业行业的价值，那么19年年底，2020年一直到现在，是社会还有政府发现了物业行业的价值，最近的河南千年一遇的暴雨，郑州小区里面差不多三万台车，过水的车辆只有9台。物业是民生行业，在碧桂园服务看，做好服务是根本，服务无小事。

  我跟大家讲，现在规模大了，几乎每一天我都会收到业主发给我的短信，甚至一些业主发的微信，任何一条微信和短信发到我这里来，无论是表扬还是建议，甚至是投诉，我本人都是会非常严肃认真的对待。

  践行社会责任，这么多年来，包括我本人也是，无论是碧桂园服务还是这个行业，我发现一个事情，每当我们讲以前的扶贫，现在的乡村振兴，当你看到这些的时候会很激动，我在18年，19年去山东，我说当地有多少的苹果，他们说有30万吨苹果，我说你负责包装，我负责把苹果拉出去，给我的业主和我的员工。40块钱一箱，有的业主打电话说，老李你赚了多少钱，40块钱，我说我告诉你，我们绝对不赚一分钱，并且我们贴人工，我说这是扶贫苹果的时候，当想到农民兄弟数钞票的时候，你的心里就变了。我们一周时间定了六万箱，三十万近，政府最后说我们只有15万斤，钱退回去。我讲的社会扶贫，只要社会和国家需要的，物业行业的同仁们，每个人都愿意做贡献。

  我讲这个是说我们在扶贫的路上，这个行业毫无自私可言。

  刚才讲了这个行业的整合度，你们讲500强占比9%，百强占比34%，十强我认为将来会达到33%，所以行业的整合现在才刚刚开始。

  多元并购加快企业高质量扩张，这块我们收并购的时候，信息量大，刚才我请教丁老师，我说房地产收并购的机会很多，我在三亚的时候讲了我们的标准，我们喜欢大的，我们喜欢小而美的。我们喜欢规范的。目前而言，我仍然是照着这个标准做，绝对不至于拿过来以后消化不良，内部除了我们自己的标准以外，我们对每个环节，无论是风控还是管理者，包括我自己，是独立自己表达意见的。

  每当有一桩很明确的收购消息出来之后，无论大的小的都会把我们扯进去，都有兄弟问我这个进展怎么样，无论怎么否认，他们不信。前几天我在三亚的时候，媒体的朋友问我关于我们跟某某合作的问题，我很认真的说还不确定，他说那以后还有没有可能，怎么回答啊，你不能说没有可能吧，结果对方的股票大涨。

  规模扩张外生和内生的问题，其实这段时间，物业股票大幅下跌，有的比高位相比跌了超过50%，我不是分析师，但是站在一个企业的角度我是这么看的，在当下来讲，物业行业的增量化，不仅仅来自房地产提供的住宅，不仅仅是住宅，现在要谈存量，现在为止，上半年才十亿左右。第二个，增值服务哪一个公司走出来了，走出来一个覆盖全天下都不错的模式，没有，占比还是很低，我们上半年占13%几，有时候资本市场把我们跟房地产拉的占比太大了。

  当然了，毫无疑问，是关联的，也是强关联的。刚才就有两家公司让我保密，扩张的过程中，甚至有的兄弟问我，我的物业公司要不要上市，如果你是老板，你的规模达不到，你的增量不足以支持的话，上什么市，如果你是职业经理人，你问我的意见，我绝对坚持上市，其原因就是上市怎么样给核心管理层弄一点激励，原来吃豆腐现在可以吃肉，这是我一直不变的观点，这是真实的。

  但是就目前而言，分化太严重了，我说过一句话，未来的企业上市之后，真正在市场上活跃的说多一点，十家，说少一家三到五家，这就是未来的趋势。我在三年前，有一群兄弟在深圳有一个小论坛，一个老板问我，李总说一下我们中小企业的未来在哪里，我当时说了想听真话还是套话，他说当然是真话，真话就是抱大腿，他们就笑了，说鼓励我们去抱你李长江的大腿，我说不是这个意思，大腿不是碧桂园，就是头部企业。

  回头再看，三年前我说的也是正确的。两年前也是，整合上市一定会发生，甚至时间不会超过三年。事实上已经发生了。

  规模扩张中的主要挑战，这是目前我压力最大的，绝对不允许消化不了，我们不担心我们的制度，更不担心规范，更不担心团队业绩好带来的分享，没有任何的问题。人才啊，人才是我最痛苦的，也是最担心的。

  我们现在年轻的上不来，老的又只会做基础服务，不会做了增值服务，发现商机的能力不够。第二个，更不具有事前意识，正是因为这样，所以我们现在对人才的定义，包括跨行业的理念，我们采取了一个行动，大规模的引进比如说朱总你们这个行业的人才，然后放在一线去挂职，锤炼一年，就是让他们快速成长，这就是现在我们的压力，所以我要的是机制、流程、团队的文化，包括待遇。

  对于并购这块的合理性，就不讲了，任何一单的合作，一定是你情我愿，一定是你认为划算，我也认为划算的。

  现在跟富力的合作不超过百亿，我们就用百亿来说，未来可能是超百亿的大合作，并且可能性是很大的。

  人才我们已经迫不及待了，我们还是有一点眼光的，抓了一批人在手上，我们一般来说合作，碧桂园服务，我们要派总经理或者是总裁，我们要派人力负责人，我们要派领域负责人，原来的团队愿意留下跟我们一起奋斗的人一起成长，不会存在咔碴的情况发生，除非你不愿意了，强扭的瓜不甜。我们说风控，就要把我们风险管控的机制分出去，我们说人力，人力跟绩效考核在一起，他们对的绩效考核理解最深，最容易让新团队了解，最后是文化，无论过去合作的十几二十家，包括即将合作的公司，所有的一条就是业绩为大，在碧桂园服务没有帮派，只有业绩好才碧桂园服务才可以横着走，只有业绩好，你的收入才会更高，无论你是男的，年底的时候你把你的收入卡交给老婆的时候，老婆会表扬你，嫁给你是对的。如果你是女同志，跟老公聊天的时候就可以给他施压，我都赚这么多。

  所以我讲，有一些兄弟们离开我而去，甚至被战略的公司挖走，我是开放的，坚决不反对，其原因如果这个行业到处都是碧桂园的人，我走到哪里都有饭吃。但是有一条，当外面的兄弟说让你到我那里来，是觉得你是人才，你信么，你离开马上就是蠢材了，这个公司没有我们的文化，没有我们的机制，没有态度，什么都没有，在这里公开透明，哪里有，你今天走了，你明天看到我可能会真不好意思，当然这是玩笑话。

  我们现在不光是控股权，我们也赋能一些小股，我们认为这是一个好的方法，同时可以酝酿很多的机会。

  我始终觉得我们还是黄金时代，因为物业行业处在房地产的十年前甚至十二三年前，我们才刚刚起步，现在我们的危机感很强，刚刚朱老师讲的数字化的问题，对内对外这是非常大的作用的，所以在这一块我们一年投入差不多两三亿，一百多人搞这个，还有一百多人做服务机器人，其原因就是我说过，本来我们是在省物协搞的物博会我们要发布，我们过去讲收并购只是住宅，现在转向了服务，我们收购保险经纪公司，我们收购环卫公司，没有一个兄弟跟我打过一个电话，说老李你们收这个的目的是什么，你们收了以后有什么跟预判一致的，什么是不一致的。

  现在包括我自己，只面对资本市场谈金融，谈价值，谈经营。

  其实整个行业增值服务，未来物业行业的决战场就是增值服务，但是还没有一家做好，我们现在才做了七条线，我们多么希望有20条线，30条线，这样才够。

  谢谢各位！