形势出现重大变化,四个重点促进房地产良性循环

邓郁松2022-02-21 16:56:40来源:中国房地产金融

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 房地产市场发展阶段已发生重大变化,原有的发展模式需要尽快转型,要按照中央经济工作会议精神的要求,探索新的发展模式。

  2021 年,房地产市场形势出现重大变化。上半年,全国房地产销售面积和销售金额均创历史同期新高,下半年以来,受各种因素影响,房地产销售明显下降,部分房企出现流动性风险和债务违约问题。房地产市场形势出现的重大变化虽然与短期因素的变化有一定关系,但更重要的是反映出房地产市场发展阶段已发生重大变化,原有的发展模式需要尽快转型,要按照中央经济工作会议精神的要求,探索新的发展模式,促进房地产业良性循环和健康发展。

  一、房地产市场的新变化需要加快探索新的发展模式

  2021 年前 11 个月,全国商品房销售面积158131 万平方米,同比增长4.8%;比 2019 年 1—11 月份增长 6.2%,两年平均增长 3.1%。商品房销售额161667 亿元,增长8.5%;比 2019 年 1—11月份增长16.3%,两年平均增长7.8%。虽然前 11 个月商品房销售面积和商品房销售额均创历史同期最好水平,但2021 年下半年以来,各月商品房销售同比呈下降趋势,特别是部分房企出现流动性风险和债务违约问题。房地产市场形势出现重大变化的原因是多方面的,但从房地产行业长期发展的视角观察,2021年下半年以来房地产市场形势的较大变化实际上表明支撑房地产业快速发展的条件已发生重大变化,房地产市场正进入新的发展阶段,房地产业发展需要适时调整方向和重点。

  一是随着总体解决住房短缺问题,房屋新开工面积已开始下降,房地产行业需要寻找新的发展方向。1998年进一步深化城镇住房制度改革以来,我国房地产市场持续较快发展,新房供应量快速增加,城镇居民住房条件显著改善。据测算,目前城镇常住人口户均住房达到 1.1 套左右,人均居住面积近40 平方米,总体上解决了住房短缺问题。从国际比较看,在户均住房超过 1.0 套后,房地产新开工规模将会出现峰值,之后稳步下行,房地产数量扩张的高增长阶段也将结束。2020年以来,我国房屋新开工面积已开始负增长,借鉴发达经济体房地产市场发展的一般规律,总体判断,未来我国房地产行业将难以通过数量扩张的传统方式继续发展,亟须寻找新的发展方向和发展模式。

  二是经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段,经济增速将出现正常回落,难以支撑房价的持续较快上涨,也要求尽快转变数量扩张型的发展模式。受经济增速回落影响,居民的收入增速也将明显低于高增长阶段的增速。由于居民收入放缓,将难以支撑房价的持续快速上涨,也意味着“高周转、高杠杆、高收益”的数量扩张型发展模式需要尽快转变。

  三是房地产的杠杆率上升速度过快,防范房地产金融风险将抑制杠杆率进一步提高,也意味着要尽快调整债务推动型的扩张模式。根据国际清算银行的统计,我国家庭部门杠杆率由2013 年的 33.3% 快速上升到2020 年的 61.7%,是同一时期主要经济体中上升速度最快的。为防范房地产领域出现系统性的金融风险,房地产金融监管趋于严格,防范房地产金融风险的一系列新政策将抑制房地产杠杆率的进一步提高,也倒逼房地产行业原有的高杠杆发展模式尽快转型。

  二、在把握房地产发展方向的基础上探索新的发展模式

  2021 年 12 月 8 日到 10 日召开的中央经济工作会议对2022 年的经济工作作出部署,指出:“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”探索新的发展模式,首先需要准确把握房地产未来发展的主要方向,在此基础上,推进房地产发展模式的有序转型。

  1.未来房地产业发展的主要方向

  借鉴发达经济体房地产业发展演进的一般规律,随着我国房地产发展阶段的重大变化,未来房地产的发展方向也将从以开发建设为主向开发建设、运营管理和城市更新并重转变。

  促进住房健康消费的空间仍然较大。虽然我国已总体解决住房短缺问题,房屋新开工面积也已开始正常下降,但随着城镇化率的持续提升,城镇新增人口规模仍在持续较快增长,家庭小型化也将带动新的住房需求,居住品质不高意味着居民仍有大量的持续改善居住的需求。总体判断,住房在未来城乡居民消费中仍将占据重要地位,潜在需求仍很大,对拉动其他消费和经济增长仍具有明显的带动作用。要重视完善相关政策,促进住房健康消费和良性循环。

  运营管理服务前景广阔。随着房地产的持续快速发展,我国各类房屋存量规模巨大,对提升运营管理服务的要求日益提升。如我国还有相当多的老旧小区没有专业的物业服务,在经济结构转型过程中,迫切要求通过有效的专业管理和运营服务盘活一些闲置或低效利用的房产资源。通过持续提升物业管理等多元化服务供给水平,不仅可以更好满足新发展阶段生产生活需求,也为房地产业的发展提供了广阔空间。

  城市更新释放内需空间巨大。随着城市化率不断提高,我国人口持续流入的大中城市规模持续扩大,可开发土地资源不足问题日益突出。由于处在经济结构调整过程中,一些传统产业受技术变革和外部冲击陷入衰退,产业链上下游企业大量外迁或衰落造成土地闲置问题也日益突出。从国际比较看,许多城市在城市化率超过60%和结构转型过程中都面临过类似问题。实践证明,实现产业重构和城市功能再调整需要实施城市更新计划,将闲置和低效利用的土地重新规划使用,培育发展新的产业,并通过产业重构和城市功能提升实现城市的复兴。我国以超大、特大城市为代表的中心城市由于开发早,迫切需要解决土地资源不足的矛盾和优化土地再利用的问题。为适应我国城市经济结构变化的长期趋势,需要更加重视通过城市更新提高土地利用效率,为未来的产业发展和经济转型提供支撑。城市更新不仅为房地产业未来发展提供了更为广阔的空间,也是提升优化城市产业结构,激发城市内在活力,完善城市功能,撬动更多内需空间的必然选择。

  2.推进房地产业转型的基本方向

  一是从增量扩张向增存并重、质量提升转变。随着房地产发展阶段的变化,房地产业发展需要适时从增量扩张向增存并重、质量提升转变,更加重视从满足基本居住需求向绿色化、适老化、智能化转变。更加重视城市更新,并通过城市更新实现城市结构调整、功能完善、品质提升的目标。

  二是从重投资开发向投资开发和运营管理并重转变。随着房地产发展阶段和发展方向的变化,房地产的发展模式也需要适时从以高杠杆、高周转的投资开发为主的传统模式向重自持、重运营管理的新型房地产企业发展模式转变。以物业服务为例,整个房地产物业管理行业发展尚处初级阶段,相比于发达国家依然处于较低的水平,改善服务及开发增值业务空间广阔。而专业化的持有、运营、管理服务需求十分旺盛。

  三是从以住房建设为主向城市更新和城市综合服务转型。适应城市化发展新阶段城市更新的要求,更加重视与其他产业融合发展,促进经济转型、城市功能完善,并在与其他产业的融合发展中不断形成新的业态、模式,拓展房地产业的发展和服务空间。

  三、抓住四个重点促进房地产业良性循环和健康发展

  房地产业影响投资和消费,事关民生和发展。促进房地产业良性循环和健康发展,建议将实现广大居民更高水平住有所居作为基本出发点和落脚点,以可预期、可持续的住房阶梯促进居住的良性循环;以创新驱动、高质量供给引领和创造房地产新需求,实现房地产业高质量发展与经济结构转型升级相互支撑;以房地产业和金融业的良性循环为重点有效防范化解风险,为房地产与经济社会的协调发展奠定基础;以城市更新和加强运营管理服务为重点,促进房地产和城市转型升级的良性循环。

  1.以可持续的住房阶梯促进居住的良性循环,更好满足居民全生命周期住房需求

  目前我国居民住房自有率在80% 左右,在全球主要经济体中处于较高水平。但也要看到,居住品质不高、特别是新市民等租房群体居住在条件相对较差的城中村和老旧小区的比例达到2/3,随着年龄结构的变化,改善性需求将持续增加,还需要更加重视如何更好满足人们持续改善居住条件的需求。

  一是促进住房供需良性互动,推动居住品质持续提升。居住条件的改善是一个持续过程,要通过供给侧改革、实现更高质量的供给,更好满足人民群众对美好居住的向往。积极推进住宅产业现代化,提供功能更加合理、建筑质量更加优良、人居环境更加舒适的居住产品。大力推进城市更新,改善城镇老旧小区和“城中村”居住条件,提升居住品质。加快发展智能家居与智慧社区。

  二是着力推动租购的良性循环。从全球比较看,虽然发达国家的住房自有率一般在65% 左右,低于我国的水平,但从不同年龄人群的住房自有率看,随着住房年龄增长,住房自有率普遍提高。以美国为例,美国 30 岁以下人群的住房自有率不到30%,此后随年龄增长住房自有率不断提高,65岁以上人群的自有率会超过 75%。即,大部分人在一生中都会经历租赁住房的阶段,但随年龄增长绝大部分人最终仍会选择购买自己的住房。因此,需要从满足居民全生命周期住房需求出发,既解决好人生特定阶段的租赁需求,也要进一步完善相关政策,满足居民随年龄、收入等条件的变化能够顺畅实现从租到购转换的良性循环。

  三是着力推动从保障到市场的良性循环。居民收入差异在未来相当长时间内仍会客观存在,以更好满足居民全生命周期住房需求为目标,需要进一步健全住房保障体系和住房市场体系,形成可预期、可流动、可持续的住房阶梯,推动从保障到市场的良性循环。要以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体进一步完善住房保障体系,使基本住房需求得到有效保障。要通过健全住房市场体系确保居民能够随着收入和家庭规模等条件的变化可以持续顺畅地改善居住条件,促进实现更高水平的住有所居。

  2.促进房地产业带动上下游产业创新绿色发展和结构升级的良性循环

  房地产业是典型的内需型产业,自身规模大,关联度高,带动上下游各领域链条长、范围广。进入高质量发展阶段,在产业结构向高端制造业和现代服务业转型升级的关键阶段,更好地发挥房地产业链条长、带动作用强的优势,通过引导房地产业的高质量发展带动全产业链的产业升级,促进实现经济循环流转和产业关联畅通。

  一是着力推动房地产业创新发展。在新一轮技术革命的影响下,大数据、人工智能等在房地产业的应用前景广泛,智能建筑技术以及共享经济等技术将显著提升房地产行业的效率,也为房地产业转型发展提供了新机遇。进入高质量发展阶段,房地产业发展要充分利用好新一轮技术革命的机遇,更加重视从房地产市场链的设计、构造、销售、交易和经营等各个方面加大新技术、新理念的应用,通过技术创新、理念创新持续提升房地产业科技含量,推动房地产业创新发展。

  二是推动房地产业绿色发展。推动房地产领域的绿色发展对实现“双碳目标”意义重大,要发展低环境影响和高效资源利用的施工技术,推动装配式建筑技术以及智慧建造技术的应用,形成节约型、环保型、生态友好型的住房建设使用模式,降低能源消耗和使用成本,促进绿色转型。

  三是通过标准提升等方式加大对新技术、新材料的使用,并以此促进和带动房地产业和相关行业的转型升级。房地产业的发展要更加重视智能、节能、环保等标准,并通过逐步提升标准等各种有效措施发挥好居住升级对房地产业和上下游相关行业产业升级的积极作用,推动房地产行业从数量扩张向质量提升和结构优化并重转变。

  3.促进房地产业和金融业的良性循环有效防范房地产金融风险

  房地产业是资金密集型产业,对金融业的依赖度高。从国际比较看,在解决住房短缺问题后,随着经济增速回落,低利率政策往往容易引发系统性的房地产风险,且房地产风险与金融风险相互交织,甚至相互强化,对经济社会发展带来较大冲击。由于房地产市场发展阶段已发生重大变化,促进房地产健康发展,必须高度重视防范房地产金融风险,逐步转变原有的以债务推动行业扩张的传统发展模式,探索建立与新阶段发展方向相适应的房地产金融制度安排,推进融资机构多元化、融资工具多样化,特别是要重视发展房地产投资信托基金,推进房地产从开发建设为主向开发运营并重转变。

  4.促进房地产业和城市转型升级的良性循环

  2011 年,我国城镇化率首次超过50%, 达 到 51.83%。2012 年 服 务 业增加值占 GDP 的比重达到45.46%,首次超过第二产业。我国开始进入以服务业为主导的新一轮产业转型升级期。2020 年服务业就业人口总数达到 35806 万人,占全部就业人口比重的47.7%,较 2010 年提高 13.1 个百分点。从全球比较看,美国、日本、德国等发达国家城市化率普遍在 75%以上,服务业占 GDP 的比例和服务业就业占全部就业人员的比例一般在70% 左右。综合判断,我国仍处在城市化和经济结构转型过程中,城镇化率和服务业就业都还有较大的提升空间,服务业仍将是带动未来我国城镇化率持续提升的最主要产业。由于进入服务业主导的城镇化新阶段,在经济结构转型过程中,一些传统的以重化工业为主导产业的城市因原有主导产业增长放缓甚至出现衰退,新兴产业成长缓慢造成城市转型升级缓慢,而长三角、珠三角部分转型较为顺利的城市经济活力不断增强。从未来发展看,迫切需要通过城市更新带动劳动力、金融等各类要素资源从衰退产业向新兴产业转移,持续推动经济结构调整和产业转型升级,通过产业升级不断强化城市发展的产业支撑,用产业升级周期形成新的城市发展周期。在这一过程中,房地产业发展要更加重视服务于城市转型升级的大方向,通过更好地融入城市更新和加强运营管理服务促进房地产业发展与城市转型升级的良性循环。
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