专访杨现领:人口悬崖、共同富裕重塑中国房地产的底层逻辑

李珍2022-02-22 11:22:17来源:中国房地产金融

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 在过去和未来相当长的时间里,房地产行业是中国经济的支柱产业,这一定位是没有变化。去年再提这一提法,并不是要回到刺激市场的旧模式中来看,主要是吻合当前经济结构转型、探索新发展模式的趋势。

  去年是房地产市场调控史上比较严厉和特殊的一年,也是市场情绪最为跌宕起伏的一年。销售数据连续三年处于高位,但是房地产行业爆雷之声不断,伴随行业触及天花板,市场拐点之声泛起。

  近期落幕的中央经济工作会议提出,加强预期引导,探索新的发展模式。坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  近日,《中国房地产金融》专访了空·白研究院创始人、原贝壳找房首席经济学家杨现领博士。在杨现领看来,再提房地产“支柱产业”并不是重回“老路”;人口老龄化并不代表着住房需求的弱化,而是怎样通过一种机制激活老年人的需求;从共同富裕的角度来讲,房地产是降低收入差距和财富差距非常重要的抓手;房地产经纪监管大幕才刚刚拉开。

  再提房地产“支柱 产业”并不是重回“老路”

  《中国房地产金融》:中央经济工作会议强调“预期引导”、“探索新发展模式”、“加强长租房市场”、“良性循环”等新提法,实际是指什么?在您来看,中央的重新定调背后的政策含义是什么?

  杨现领:中央经济工作会议明确了“房住不炒”的主基调没有改变,房地产市场调控的总体基调也就没有变化。

  “预期引导”这是对短期问题进行引导的提法,主要是因为去年受到了多重因素叠加以及非常多的紧缩性政策叠加影响,导致短期预期转弱。尤其是购房人预期的转弱,所以导致近几个月新房交易量有明显的下滑。目前已有一些政策调整予以应对,包括房地产政策的边际放松,特别是信贷方面的放松。

  短期引导预期的核心是改变当下市场的下行趋势,长期来看要“探索新发展模式”。“新发展”模式,最终目标不是重新刺激市场、重走“老路”,而是让房地产市场重新探索新的发展模式。所谓“新发展模式”需要厘清与“旧发展模式”的异同。“旧发展模式”表现为,房地产底层制度以购房为主,如按揭制度、土地招拍挂制度;房地产开发模式采取了高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高”模式。

  “探索新发展模式”,是一种偏长期的政策调整,通过引导预期,不重走“老路”,从“三高”的发展模式,向“租购并举”的模式转变,包括大力发展保障性住房、长租房市场。在新发展模式下,会重构国有房企与民营房企的角色地位,也会重构政府与市场的地位,国企与民企并重,政府与市场的作用并重。

  《中国房地产金融》:近日,在“2021-2022中国经济年会”上,国家统计局局长明确,“房地产是支柱产业,住房更是居民的消费”。这是继 2003 年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》后第二次明确“支柱产业”定位的表述。您如何看房地产支柱产业这一定位的表述,住房作为居民消费的一部分,这一表达有哪些新的意义?

  杨现领:在过去和未来相当长的时间里,房地产行业是中国经济的支柱产业,这一定位是没有变化。去年再提这一提法,并不是要回到刺激市场的旧模式中来,主要是吻合当前经济结构转型、探索新发展模式的趋势。

  成熟国家市场,房地产在 GDP 当中贡献率一般为13%~17%,中国目前房地产占 GDP 比重为 7%~8%,与成熟市场相比,我国房地产市场还有相当长的路需要追赶。当前房地产市场对经济增长的贡献主要体现在投资上,未来房地产行业会从建造行业变成服务业,会赋予其更多的内涵。

  《中国房地产金融》:房地产税最近有一些新的变化,您如何看?

  杨现领:房地产税出台的大方向不会变,实施节奏会变。原本去年年底或者今年年初试点城市会出台房地产税的实施细则和方案,目前来看可能会延后。今年的经济增长压力相对比较大,在“稳”字当头的大环境下房地产税会有所延迟,但是房地产税的试点工作会继续推进,因此房地产税的方向是不会变的。

  《中国房地产金融》:您从上述政策的调整中,如何观察今年房地产调控会有哪些变化?

  杨现领:去年宏观经济与今年相比,增长压力没有很大,所以我们会看到在一些行业和领域做了结构性调整,除了房地产,还有教培领域、互联网行业、反垄断等。但是从今年宏观经济发展来看,中央经济工作会议已经提出今年将面临较大的增长压力,包括外需变弱、外贸出口减弱。

  从中美经济走向来看,美国经济今年进入复苏的后半段,中国经济增长趋势将会减弱。中美经济的竞速方面,中美两个国家经济体的比拼方面来说,中国压力更大,所以对政策上来讲压力可能会更大一些。

  短期政策调整上,当前政策调整并没有快速转到房地产上来,近期只是下降一年期LPR,与房贷相关的 5年期 LPR 利率并没有下降,可以看出政策的着力点并不希望回到刺激房地产的老路上来。房贷的宽松仅是对存量房贷需求进行释放,也没有进行刺激性的政策,这也可以看出今年房地产政策仍存在一定宽松的基础。

  人口悬崖、共同富裕重塑房地产底层逻辑

  《中国房地产金融》:在您看来,2021 年房地产市场发生了哪些趋势、变化?您预期2022 年或者未来,房地产行业将会向什么样的方向发展?

  杨现领:过去的三年是中国房地产发展史上的“黄金时代”,最巅峰的三年,新房交易处在顶部阶段。2021年的房地产市场看似调整变化比较大,但是从交易数据来看表现并不是很差,与 2020 年相比没有出现明显下降,无论新房市场还是二手房市场,总体维持在历史高位。新房市场与2020 年相比持平,维持在 16 万亿元至 17 万亿元的规模,二手房市场维持在 7 万亿元的交易规模。

  我们观察到比较大的变化,是去年不同季度的短期表现比较明显,出现一年内“冰火两重天”格局,上半年前高后低,第四季度表现比较差,但是全年来看表现还是不错的。

  从市场长期的趋势变化来看,我们看到了三个因素的变化。第一,房企拿地的趋势和资金优势正在发生变化,国企前进、民企退后的趋势短期内不会有改变。第二,高利润的模式正在发生变化,过去高利润的模式维持了民营房企高回报的市场模式,未来这种高利润的模式将会改变。第三,房地产市场化模式面临改变,过去20年由市场主导的格局,将会回到市场化和民生化并重的格局,房地产市场未来在保障民生方面将会弥补过去的短板、会多做一些工作。

  《中国房地产金融》:人口老龄化和城镇化减速会对房地产带来哪些冲击?房地产市场的逻辑是否发生变化?

  杨现领:房地产市场发展的底层逻辑面临两大趋势的重构,人口问题与共同富裕问题,这两个问题是并存的,与房地产关系密切,但是影响机制有所不同。

  一是人口悬崖(人口悬崖,又称人口峭壁,是美国财经学家哈瑞·丹特提出的经济学理论,指出生率下降和老龄化加剧同时出现的现象),出生率的下降和老龄化的加速,长期来看人口结构和数量的变化会对房地产市场产生深远和持续的影响。人口出生率的下降与房价过高有一定的关系,特别是一、二线城市的房价过高,使得年轻人对未来发展预期较弱。

  但是,人口老龄化并不代表着住房需求的弱化,而是怎样通过一种机制激活老年人的需求。中国没有一个开发商能够针对60 岁以上的老年人开发老年住宅,不是老年人对住房没有需求,而是供给没有匹配,没有满足他们的养老需求。这就是房地产向服务转型的一部分,以人的需求为中心。未来可能会出现专门针对单身独居家庭、老年家庭提供住房解决方案的房地产业。未来可能都会朝着新的发展模式良性循环,健康发展。特别是中央经济工作会议的导向,都在往这个方向去引导。

  二是共同富裕,中国的居民 80%的财富都在房地产上,如果不改变房地产的发展格局,很难调节收入差距和财富差距。从共同富裕的角度来讲,房地产是降低收入差距和财富差距非常重要的抓手。所以房地产税一定会出台,就是这个原因。

  《中国房地产金融》:第四次人口普查之后,非常明显的一个现象是人口流出、人口流入,与三大经济圈高度相关,您怎么看未来都市圈的发展和房地产市场格局的演化?

  杨现领:中国的城市化实际上比任何一个国家都更加复杂,比如目前的三四线还处于城市化的过程,中国大部分省份,如河南、山东、安徽、湖南、湖北等人口大省还有很多三四线城市的城镇化率还不到50%。

  对于一线城市而言,正在经历都市圈的过程。一线核心城市与周边城市之间的互动很强,但是与周边城市的互动结构又不一样。比如上海城市化率已经很高了,上海与周边城市产生互动不是人口单纯地向上海流动,人口对上海的周边城市也产生外溢,吸引人口向上海周边城市流入。同时对购房产生双向的支持,既有上海人在环沪周边买房子,也有环沪周边比较有钱的人去上海买房子,所以这种互动结果带来了活跃的购买力。

  从未来的发展趋势看,我一直对中国房地产市场的未来持相对乐观的态度,原因是人口的互动方式决定了住房需求,而不是人口总量。人口总量可能在下降,出生率在下降,但是这种人口互动的方式是根本性的,就是比较频繁、动态的变化趋势,能够长期支持房地产市场需求的产生,进而支持房地产市场长期向好。

  《中国房地产金融》:行业从增量向存量时代迈进,您认为存量时代最大的不一样是什么?存量时代房地产行业将会有哪些新趋势?

  杨现领:未来的趋势相对稳定,新房市场增速不会降很快,二手房存量市场增长也不会那么快,二手房市场大概从七万亿的市场,慢慢变成八万亿、九万亿、十万亿的市场。

  存量市场不会突飞猛进的发展,因为中国的新房市场需求一直比较大。新房不会那么快下降,二手房也不会那么快起来。二手房市场有它的竞争规律,未来一段很长的时间二手房和新房会齐头并进。新房市场可能每年保持在十四五万亿的交易量,二手房市场保持在七八万亿的交易量,这是一个常态会持续比较长的时间。

  存量时代,由于消费者买房、购房需求切换到居住服务需求,而围绕居住服务的中介服务、养老服务、社区服务都刚刚起步,房地产的概念从过去“制造业”的概念,需要向服务业转换。

  我们经常会把房地产行业等同于开发建设行业,实际上开发商在未来不能代表全行业。国际上大部分国家将房地产行业定位于服务业,既包括开发,也包括中介、物业管理、资产管理等等。未来中国房地产行业也将是一个服务业,这个趋势实际已经在发生比较快的变化了。

 房地产经纪监管大幕刚刚拉开

  《中国房地产金融》:2021 年房地产中介服务行业受到了前所未有的监管,包括二手房指导价、二手房交易平台等政策,这些政策推出,分别对行业有哪些影响?

  杨现领:过去一年,中介经纪行业迎来了较为严厉的监管,我觉得这意味着中介行业的监管刚刚开始。我们回看房地产中介行业,你会发现过去20 年中,针对房地产中介的监管非常少,比如说针对房源信息的发布,房源价格的发布的监管,卖房必须签定委托合同,对外推广发布的价格必须等于委托价,即委托价格与广告价格必须一致,只有这样才能从根本上消除假房源。

  第二,经纪人需要准入门槛,开店需要一定的营业保证金。例如新开门店必须取得一定的经纪人从业资格,交纳一定的营业保证金在政府指定的账户里。

  从大的方面来说,中介经纪行业的监管刚刚开始,未来我们会看到中介行业持续地有监管政策出台,这个是必然,代表了行业在进步。

  《中国房地产金融》:近期深圳推出中介“单边代理”政策,这种二手房新的规则将对行业及中介从业人员产生哪些影响?您认为单边代理会否成为未来的主流模式?

  杨现领:二手房新规对房地产中介行业是有巨大冲击的,短期来看不明显,但是长期来看将改变传统中介的经营模式。

  二手房新规本质是对消费者权益的保护,说明现有的居间模式不能保护消费者权益,过去的中介红利模式就很难持续。

  深圳推出的“单边代理”政策,对于中介行业来讲,是一个新的尝试。国外市场单边代理是主流模式,但在国内而言需要时间来验证。如果说行业统一都是单边代理,我觉得是非常好的,对行业的规范、专业服务化的体验都有帮助。

  《中国房地产金融》:中国中介行业,过去经历过几轮大浪淘沙,数字化的浪潮下,中介行业会呈现哪些新变化?

  杨现领:数字化对中介行业产生实质性的影响还是非常有限的。因为,整个经纪业务或者整个房地产经纪市场,还是以线下经纪人服务为主导的,传统的交易逻辑并没有发生根本性的变化,也没有重新定义经纪行业的底层逻辑,包括多家委托格局没有改变,居间制度没有改变,从业人员高流失率没有改变,服务体验没有改变,所以线上化,更多是一个工具化,对于行业生产效率提升的作用也比较有限,对行业的影响也是有限的。

  《中国房地产金融》:您如何看2022 年房地产市场、中介行业的新趋势和新变量?

  杨现领:今年市场不会很差,宏观经济还是需要依靠房地产来稳增长,房地产投资、开工、新房交易量还是力求保障。如果说有变化的话,就是来自结构上的变化,比如保障性住房的投资会增加,房企中的国家队所占的市场份额会增加,国有房企在房地产市场的话语权会增大。

  今年,中介行业并不会像一些悲观人士预期,市场会很差,二手房交易量依然会保持在稳定的水平。

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