以城市优势度精准做出房企进驻判断

宋名悦、蒋雅婷2022-03-01 10:38:38来源:中国房地产网

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  当房企进入一个新的城市,开辟一个新的市场,亟待对一个城市的房地产市场进行分析,从总体上洞察城市房地产市场的变化,把握城市房地产市场的脉搏,对城市房地产未来发展进行预测,从而判断是否可以进入该城市。

  ◆中国城市与区域治理研究院 中央财经大学 宋名悦、蒋雅婷

  房地产企业在选择进驻城市、开拓市场时,应如何精准考量城市在不同领域的优势程度?哪些指标有助于实现洞察与预测?

  当房企进入一个新的城市,开辟一个新的市场,亟待对一个城市的房地产市场进行分析,从总体上洞察城市房地产市场的变化,把握城市房地产市场的脉搏,对城市房地产未来发展进行预测,从而判断是否可以进入该城市。而我们在此设定下,回观现实城市发展与居住倾向的现实状况:伴随着城市化的逐步发展,城市进入到存量发展阶段,并在这过程中呈现出不同的发展状况。

  经济发展与城市现代化发展的同时,空气质量下降、交通拥堵、人满为患等负面影响开始在大城市出现,制约着城市发展,为城市在不同方向的优势发展提供了特殊的时代背景与驱动力,从而也吸引着不同居住偏好人群的选择,对房地产市场的发展产生着影响。对于房企来说,如何判断城市优势聚焦点并做出正确的进驻决定至关重要。

  1.城市优势度体系构建

  由此,我们结合平衡计分卡概念构建起城市优势度评测框架。美国学术界的哈佛大学教授Robert S. Kaplan以及实务界的David P. Norton 提出平衡计分卡概念。平衡计分卡作为企业长期绩效评估的基础,核心思想可以概括为:以企业的使命、远景为导向,结合企业组织的战略目标并以之为基础,通过财务、顾客、内部流程、学习与成长四个维度构建起考核指标体系,将平衡计分卡融入企业战略地图,在组织战略层面进行具象化考量。

  平衡计分卡多维度的思想与城市优势度评价体系不谋而合:不仅将经济指标作为衡量城市发展水平的唯一指标,而采取多角度视角,对一个城市的建设和发展程度与潜力做出更加全面的、客观的评价;同时,城市发展建设的各个方面也是相互制约、相互联系的,如发展经济极易以牺牲当下市民更好的环境作为代价,但同时经济的发展对城市生态环境的维护与改进有正向的促进作用,并且与城市的发展潜力、城市运营情况等多重因素密切相关。

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  2.平衡计分卡的内涵链接

  在财政与税收方面,以城市经济实力作为代理变量。企业的财务以追求利益最大化为目标,且以往将平衡计分卡运用于政府绩效评价的研究中,财务与税收层面通常被分为财政支出数量与政府政策措施两个方面。综合考虑,对于平衡计分卡在新型城市建设评价的应用中,财务与税收则需要综合考虑产业与其经济发展,因此本研究将传统的财务与税收方面调整为城市经济实力,从经济规模、产业结构、金融实力以及金融开放四个方面对城市经济实力进行评价,而经济发展带来的城市居民福利的相关指标则具体放于顾客层面进行评测。

  在顾客方面,以城市服务实力作为代理变量。与企业追求顾客的满意相似,一座城市也希望生活在其中的人民能够获得最大满意度,因此我们将这一维度调整为城市服务实力,来衡量其为城市服务对象——民众以及其他与城市运营相关的主体(如城市内的企业、组织,以及与城市有合作的相关城市与国家等)的服务水平,侧面评价城市顾客的满意度与期望的实现程度。

  在内部运营方面,以城市运行效率作为代理变量。企业内部运营追求的是效率最大化,而在城市层面,城市运营效率则影响着整个城市内外部的整体发展质量与速度,影响着城市服务对象的评价,对于新型城市建设的发展发挥着作用。在此基础上,城市运行效率在房价水平、地价水平、盈利空间、增长空间等各个方面对房企进入发挥着影响,因此我们将这一维度调整为城市运营效率能力。

  在学习与成长方面,以城市创新潜力作为代理变量。企业对于这一点的理解主要是针对于员工的学习与成长与企业的创新能力层面,指向了企业的学习能力与未来发展潜力,而将平衡计分卡放于城市层面时,城市服务对象的多样性以及城市自身运营及服务的复杂性,因此本研究将这一维度调整为新型城市创新能力,从人力资源、物质条件、科技意识以及创新成果四个方面找到相关影响因素,为评估新型城市成长情况提供评价基础。

  当然,各项指标又包含了若干分项指标。例如城市经济实力指标包含经济规模、产业结构、金融投资、经济开放度;城市服务实力指标包括生活发展、文化发展、资源环境等;城市运营效率指标包括房价地价水平、盈利空间、市场规模、增长空间等;城市创新潜力指标包括创新创业指数、创新环境、创新投入、创新产出等。

  3.大城市群重点中心城市优势度应用

  在建立评测体系后,我们可以尝试将优势度评测体系应用于城市群重点中心城市房企进入判断基础。结合中国城市与区域发展战略、重点城市“十四五”规划和发展部署,基于平衡计分卡,对四大城市群重点中心城市优势度进行分析和打分,对中国重点强二线城市经济社会运行情况加以解析,并对房企提出策略建议。

  2021年是“十四五”开局之年,“十四五”规划纲要明确提出,“发展壮大城市群和都市圈,分类引导大中小城市发展方向和建设重点,形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。以中心城市和城市群等经济发展优势区域为重点,增强经济和人口承载能力,带动全国经济效率整体提升”。城市群和都市圈成为推动新型城镇化、促进城乡融合发展的重要抓手,城市群和都市圈的发展前景和趋势也成为房企选择城市布局的重要依据。

  在众多城市群中,环渤海城市群、长三角城市群、珠三角城市群、中西部城市群成为中国城市和经济发展的核心力量,这四大城市群所包含的城市无论是在经济实力、服务实力、运营效率还是创新能力等方面都有着各自的优势,同时也是房企布局的重点。

  由此,选取中国四大城市群中心城市作为应用对象。包括以北京、天津、大连、青岛、济南为主的环渤海城市群,以南京、无锡、上海、合肥、杭州、宁波为主的长三角城市群,以广州、佛山、深圳、厦门为主的珠三角城市群,以西安、成都、重庆、武汉为主的中西部城市群。

  4.大城市群重点中心城市创新潜力优势度分析

  综合前文我国四大城市群重点城市以及其他重点强二线城市的优势度、经济社会运行情况分析,将这些城市划分为优先进入级、进入级、保守进入级以及观望级四个等级。北上广深仍为“优先进入级”城市;成都、武汉、重庆、杭州、西安、南京为“进入级”城市;佛山、长沙、苏州、青岛、无锡为“保守进入级”城市。考虑成都、武汉、重庆等“进入级”和“保守进入级”,虽然部分经济社会指标与“优先进入级”城市有一定差距,但在城市建设、房地产投资、城镇居民购买力、城市开放性等方面优于其他二线城市,市场潜力较高。宁波、天津、厦门、合肥、济南、大连、郑州为“观望级”城市(详见城市梯级进入图,如下图示)。

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  房企在城市战略性进入初期,首选北上广深“优先进入级”城市,这些城市在未来一段时间内具有较好的房地产开发优势,有利于企业初期获取利润、积累经验。之后在企业拓展期,可以考虑成都、武汉、重庆等“进入级”和“保守进入级”,这些城市虽然在部分经济社会发展指标上与“优先进入级”城市有一定差距,但在城市建设、房地产投资、城镇居民购买力、城市开放性等方面优于其他二线城市,市场潜力价值较高。因此可以作为企业梯度、组团扩张的选择。而像宁波、天津、厦门等城市则可以先持观望态度,待其未来进一步发展后再考虑是否进入。

  得出相应结果后,我们可以以城市创新潜力视角为例,细致化展开大城市群重点中心城市创新潜力优势度分析。首先,根据2020年城市创新创业总量指数得分(如下表),我们可以看出深圳、广州、杭州等5城市,创新创业能力强(创新创业指数≥98 );南京、武汉、宁波等6城市,创新创业能力较强;济南、厦门、无锡等4城市,创新创业能力中等。

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      在创新环境方面,北京、深圳、上海等4城市,智囊储备高,创新基础好(R&D人员数量≥200000人);杭州、重庆、成都等8城市,智囊储备相对较高,创新基础较好;青岛、武汉、无锡等7城市,智囊储备相对一般,创新基础中等。而上海每名R&D人员R&D经费支出规模大,创新动力强;北京、武汉、深圳等10城市相应次之;合肥、广州、大连等8城市,每名R&D人员R&D经费支出规模中等,创新动力中等。

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      在创新投入上,北京1城市,经费支出高(R&D内部经费支出占GDP比重≥6),创新投入力度大;深圳、西安、上海等16城市,专利创新成效具有一定提升空间;重庆、南京等2城市R&D内部经费支出占GDP比重中等(1-2),专利创新成效中等。北京、上海2城市,R&D内部经费支出高,分别为2233.59亿元和1524.55亿元。

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      在创新产出上,上海、深圳2城市创新产出成效大(≥20万件),规模以上工业企业主营业务收入规模大。深圳、宁波、南京3城市,有R&D活动的企业占比高,分别为0.48.0.46和0.43。深圳、北京2城市专利申请数量大(≥20万件):,专利创新成效高。青岛、佛山2城市专利申请授权比高,专利申请授权比较高,分别为0.87和0.73。

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  四大城市群房地产企业城市进入策略

  环渤海城市群的进入策略

  在环渤海城市群,北京属于“优先进入级”,青岛属于“保守进入级”,大连、济南、天津则属于“观望级”。区域一体化发展政策影响下,环渤海城市群域内城市发展均衡性正在提升,但城市发展差距并未缩小。由于北京在城市功能定位、资源配置和管理政策等方面的特殊性,其本身在创新、经济、服务、运营等方面具有卓越的优势,使得在未来相当长时间内,北京在创新、经济、服务、运营等方面在区域内仍处于无可匹敌状态。相对而言,青岛、天津在域内城市实力处于第二梯队且能级接近,显示出近年来天津作为直辖市地位的下滑。因此,企业可以以北京为重点布局根据地,深耕北京市场。待企业发展成熟后,采取由近及远的扩张路径,充分利用城市群内部的联系,逐步扩张至青岛等,推广北京可复制的成熟产品线。

  珠三角城市群的进入策略

  在珠三角城市群,广州、深圳属于“优先进入级”,佛山属于“保守进入级”,厦门则属于“观望级”。与环渤海城市群相比,珠三角城市群的能级差别较小而城市特征突出,例如深圳市在创新实力和经济实力方面处于领先地位,创新实力则一枝独秀。广州在服务实力方面更胜一筹。相较而言,特大型城市的运营实力反而低于区域内的次中心城市,地价房价成本较高,生活舒适度降低,这也是近年来大城市的通病。如何优化资源配置、增强城市可持续吸引力是一项重要命题。因此,企业可以先以广州、深圳等为根据地进行开发,逐步提高企业自身影响力及优势打造,再以广州、深圳为中心逐步培养珠三角地区的市场,可以采取由中心向外辐射的扩张路径。由于珠三角自身地理禀赋较好,创新创业指数较高,因此珠三角区域市场的打造可以为后期企业全国性的布局提供技术人才输出、管理技术输出的平台。

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长三角城市群的进入策略

  在长三角城市群,上海属于“优先进入级”,杭州、南京属于“进入级”,无锡、苏州属于“保守进入级”,宁波、合肥则属于“观望级”。长三角城市群中心-次中心城市结构更加清晰,上海在四大能力方面均处于绝对领先状态,单中心格局凸显。次级中心城市中,南京、杭州位于第二梯队。宁波仅在地价房价基础方面略具有优势。服务力是区域内城市的功能短板。因此,企业可以先重点布局上海,循序渐进,采取由东向西扩张路径,逐步打开杭州、南京的市场,形成较为稳定的实力组团,在基于此向周围其他城市或者全国范围内进行扩张。

  中西部城市群的进入策略

  在中西部城市群,成都、重庆、武汉、西安均属于“进入级”。中西部城市的优势和劣势分异状况明显。虽然经济、创新实力处于下风,但站在居民生活视角,公共服务供需矛盾较小,房地价水平相对适宜,城市公共服务水平处于区域领先,生活惬意。未来可能成为吸引新增城市化人口的重要区域,可以作为房企布局的重点选择。由此,企业可以以这四个城市为据地,采取由点及面、扩散发展的扩张路径,逐步扩张至周围城市如郑州、长沙,扩大企业在中西部的市场影响力。

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