任涛:地产行业风险化解与政策纠偏在路上

任涛2022-07-28 16:23:14来源:中国房地产金融

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  任涛 澳门国际银行总行发展研究部副总经理,国家金融与发展实验室特聘研究员

  针对目前地产行业所处的困境,政策层面的应对需要更有针对性和力度。在地缘政治博弈加剧、疫情多点多频散发、行业风险有所蔓延以及国内经济下行压力进一步加大的背景下,地产行业风险化解的步伐有望进一步加快。而多种迹象表明,目前地产行业风险化解与政策纠偏已经在路上。

  一、主要背景:地产行业风险化解步伐迫切需要加快

  当前地产行业危机的警报并未解除,且风险呈进一步蔓延之势,这意味着地产行业风险化解步伐进一步加快变得非常迫切。

  (一)多家地产企业延迟发布2021年年报。受疫情多点多频暴发以及无法按时完成审计等因素影响,恒大、融创、世茂、富力、佳兆业、奥园、龙光、融信、宝龙、新力、花样年、当代置业等20余家地产企业纷纷发布公告表示延迟发布2021年财报,并自4月1日起进行停牌。虽然表面上看,无法按期披露2021年财报的原因是受疫情影响,但实际上大多是因为审计师根据相关地产企业最新流动资金状况启动了额外审计程序,这意味着包括审计师在内的相关人员,对部分地产企业的经营境况更为谨慎,使得市场对地产行业的预期进一步出现分化。

  (二)商品房销售情况持续恶化。虽然政策部门一直在强调要满足合理住房需求,但是数据显示,目前商品房销售情况依然不尽理想,且趋于恶化,这意味着当前地产行业仍然面临需求不振、市场低迷、观望情绪浓厚的困境。今年前两个月,全国范围内的商品房销售额与销售面积分别实现1.55万亿元和1.57万亿平方米,同比分别大幅下降18.29%和9.60%。实际上,自2021年3月以来,商品房销售数据便开始逐步走弱,虽然这有基数的原因,但更多是市场因素。

  (三)地区分化进一步加剧、地产企业的困境进一步突出。地产行业的整体低迷在各地区上呈现出分化进一步加剧的态势,多数地区的商品房销售均价与地产开发投资数据呈现持续走弱的现象。同时,地产企业的困境也越发凸显。

  例如,2021年7月以来,70大主要城市中,仅有8个城市的二手住宅价格累计变化为正,也即有60多个城市的二手住宅价格出现下滑。再比如,前100大地产企业中,超过95家的前两个月销售数据出现大幅下滑,包括很多市场上认可度较高的优质地产企业。

  (四)地产企业的海外债到期压力依然很大。2021年下半年以来,地产企业海外债到期规模始终处于高位。截至目前,中资地产企业海外债存量达到2139亿美元,数量高达849只。其中,今年4月、6月与7月当月分别有65亿美元、69亿美元以及61亿美元的海外债陆续到期。这意味着,2022年二季度对于地产行业来说,仍将是一段极为关键的考验期,牵动着市场神经。

  二、整体基调:政策层面已经明确要加快地产行业风险化解

  对地产行业风险化解,政策层面一直有着比较清醒的认知。

  (一)地产企业之间的项目并购是地产行业化解风险、实现风险出清最有效的市场化手段。为此,2021年12月,中国人民银行和中国银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,明确提出要重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目。应该说,这份文件从支持开展并购贷款业务、加大融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高兼并收购服务效率等方面,为地产行业并购营造了良好的金融环境。

  (二)2022年1月,金融管理部门进一步明确,针对出险企业项目的承债式收购,并购贷款不再计入“三道红线”和房地产贷款集中度相关指标计算口径。

  (三)2022年3月,李克强总理在《政府工作报告》中明确提出要设立金融稳定保障基金,以助力防范化解系统性金融风险,笔者认为地产行业危机对金融体系的冲击极有可能会纳入金融稳定保障基金的覆盖范围。同年3月16日,国务院金融稳定发展委员会提出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。这是首次从政策层面对地产企业风险化解进行定调,即要提出有力有效的应对方案,意味着地产行业风险化解的步伐将会明显加快,一系列针对地产行业风险化解的具体举措及相关政策支持将会陆续出台。

  三、各级政策部门与部分地区:已开始陆续对地产行业政策进行适度纠偏

  2021年10月以来,各级政策部门与部分地区已开始陆续对地产行业政策进行适度纠偏,以减弱相关政策对地产行业的冲击力度。

  (一)政策部门主要从地产企业融资、金融体系支持等方面给予纠偏。

  1.通过为地产企业汇出资金偿付及回购境外债券提供支持和便利,以对冲地产企业大量的海外债到期与市场预期疲弱压力。

  2.鼓励金融体系重点满足首套房、改善性住房的合理需求,推动金融体系通过发行金融债等方式加大对地产企业并购贷款、开发贷款以及保障性租赁住房领域相关贷款的支持。

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  例如,2022年1月21日,浦发银行成功发行了50亿元金融债,用于地产项目并购贷款的发放。

  3.支持地产企业的合理融资需求,优先支持募集或授信资金用于补充已售在建项目的资金缺口、地产项目或资产的股权并购。具体看,2021年10月以来,地产企业在内地共发行276只债券,发行规模合计达到2409亿元。其中,招商局蛇口、苏高新、万科、华润置地、绿城等发行规模均超过100亿元。

  4.在“三道红线”与贷款集中度等地产行业金融政策层面进行适度调整,如明确满足一定条件的并购贷款不纳入“三道红线”的房地产贷款集中度管理,以及明确满足一定条件的保障性租赁住房相关贷款不纳入贷款集中度管理。

  (二)各地区结合自身实际情况,因城施策,力求“三稳”与“三保”,对地产行业政策进行适度调整,以更好实现辖区内地产行业良性循环和健康发展。

  1.进一步规范优化商品房预售资金监管政策,即明确预售资金监管账户可以像正常监管账户一样根据工程进度提取使用,避免预售监管资金的重点监管额度与工程进程不一致或不匹配,以有效盘活超出重点监管额度的资金。

  2.推动向市场让利、完善土拍政策,如尝试通过调低土地价格、缩减审批流程、分散土拍时间、上调房屋限价、下调封顶溢价率、降低现房销售比例、恢复预勾地制度、千方百计助力企业加快周转等。

  3.适度放松公积金政策以提高公积金对购房的支撑力度,如提高公积金贷款额度和扩大覆盖范围、扩大公积金互认范围、放宽公积金贷款条件和取消房地产企业对公积金提供担保要求、提高二孩和三孩家庭的公积金贷款额度、明确公积金可以用来支付首付(如福州地区明确公积金可以用来支付首付)等。

  4.针对新市民、青年群体以及多孩家庭等群体通过加大购房补贴与税收优惠力度等方式充分释放居民住房需求,包括但不限于给予贷款贴息、购房契税补贴、消费券补贴、特殊群体购房券等等。

  5.适度调整限购限售政策,以缓解市场分化压力。例如,哈尔滨明确取消限售政策文件,福州与郑州则一定程度上取消了限购政策。

  6.在现有政策允许下,进一步降低首套房与二套房的最低首付比例的房贷利率。例如,根据贝壳研究院的监测,今年3月全国103个重点城市房贷利率创2019年以来月度最大降幅,接近2020年三季度水平。其中,103个重点城市首套房与二套房贷款利率分别为5.34%和5.60%,环比分别下降13和15个基点。

  四、金融AMC:在地产行业风险化解方面已有积极作为

  地产行业的风险化解离不开金融体系的支持。2022年1月,金融管理部门召集部分金融AMC,拟推动后者参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务,意味着金融AMC在地产行业风险化解方面将更加积极有为。

  (一)经过多年的实践,金融AMC在项目风险化解、企业债务重组纾困、危机救助等方面已积累了丰富的经验,其收购的大量银行不良债权亦多涉及不动产抵押、烂尾楼项目等,因此金融AMC在地产行业风险化解方面已有很多经验。

  (二)当然,随着地产行业进入周期调整新阶段,金融AMC也将会在地产企业债务化解、低效无效资产盘活、企业结构调整、“三保”等领域带来较多的不良资产收购来源和业务机遇。

  (三)2022年3月,中国东方资产管理股份有限公司与中国长城资产管理股份有限公司两家金融AMC分别成功发行100亿元金融债,重点用于部分地产企业优质项目的风险化解及处置和地产行业纾困。特别是,在恒大事件的处置上,中国信达资产管理股份有限公司的介入亦有可能会成为范例。而为加快化解地产行业风险,五家金融AMC在独立行动之余,亦有可能会联合行动。

  (四)金融AMC应结合当前地产行业新形势的变化,将致力于实现“三保”为努力目标,改变以流动性救助为主的传统运行模式,以“法律隔离、实质管控、封闭运行、重组盘活”为原则,通过将底层资产与债务企业实现隔离,完善交易结构设计和退出路径,加强对项目还款来源的封闭监管。

  具体看,金融AMC应积极围绕地产企业上下游关系,联合战略客户开展并购重组,充分发挥诸如风险隔离、困境房企托管、助力出险项目并购、提供类共益债救助、组建房地产重整盘活专项基金等多种功能,重点参与实施“保交房”、烂尾楼盘活、“非居改保”等宏观政策支持鼓励、与社会民生相关的业务,以更好服务地方风险化解,维护社会稳定。

  五、商业银行与信托公司:地产行业风险化解的重要支撑力量

  实际上,除金融AMC之外,商业银行、信托公司等金融机构在地产行业风险化解方面亦有积极作为,以避免信用风险在地产行业与项目上进一步蔓延。

  (一)地产行业之间的整合以及政策支持也会为商业银行提供了比较广阔的业务机会,这主要是因为地产行业的危机无法掩盖整个地产行业中依然存在很多优质企业与优质项目的现实。对于商业银行而言,部分优质地产企业与项目仍然是比较好的资产投放标的。根据公开信息统计,目前已有包括招商银行、浦发银行、广发银行、平安银行、华夏银行、交通银行、兴业银行在内的多家机构,与包括华润、大悦城、中南建设、碧桂园、美的置业、旭辉、龙湖在内的多家地产企业在并购贷款与按揭贷款发放等方面开展了业务合作,规模接近1500亿元。

  后续,随着地产行业风险释放逐步明朗化,预计会有更多银行介入地产行业,支持后者加快风险化解的步伐。

  (二)一直深度参与地产行业的信托公司,在地产行业风险化解方面也表现得较为主动,这对于信托公司处置房地产信托存量业务、化解业务风险无疑具有一定的参考意义。2022年以来,已有中融信托、五矿信托、光大信托、平安信托等多家信托机构进入地产并购市场。具体看,中融信托相继接手中南建设旗下盐城港达房地产开发有限公司的49%股权和龙光集团旗下柳州市龙光骏德房地产开发有限公司的70%股权,五矿信托分别接手阳光城持有杭州橙光置业的19%股权以及恒大旗下昆明恒拓置业有限公司的100%股权,平安信托接手正荣集团旗下厦门市荣璐置业有限公司的49%股权。

  六、地产行业本身:重组优化整合正在进行时

  当前比较复杂的经济金融环境下,地产行业本身也在重塑,重组优化整合不仅是过去,也将是未来一段时期地产行业的主旋律。

  (一)从过去几年的数据来看,10万余家地产企业中,每年均会有近500家的企业进入司法破产重整,这本身就是行业优胜劣汰、实现出清的重要方式。地产行业风险逐步释放的情况下,行业优胜劣汰的步伐无疑会进一步加快、力度也会进一步加大,而对于已经出险和资金周转困难的地产企业持有优质项目子公司股权或资产,一些优质民营、国有企业也是有购买意愿的。

  (二)在地产行业困境无法明显缓解的情况下,推动债务重组、资产处置便成为不二选择,地产企业本身也需要勇于迈入瘦身之路。例如,中国恒大已明确将于2022年7月底前公布债务重组方案,融创亦获得投资者同意将部分债券本金展期18个月,中国奥园与佳兆业等地产企业亦均在拟定重组方案等等。

  总的来看,当前地产行业风险化解及政策纠偏已经在路上,且步伐会明显加快。在传统运营模式已不可持续的背景下,推动地产行业风险化解更快取得实质成效将成为各级政策部门与地方政府的努力方向,这意味着在地产行业警报尚未解除之前,政策层面的支持力度将会越来越大,同时介入地产行业风险化解的市场主体与资金体量也将更为可观,观望情绪亦将逐步转化为实际行动。

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