孟晓苏:30年改革发展美不胜收 楼市信心比黄金还贵

马琳2022-09-21 12:32:19来源:中房报

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  编者按

  1992年,理想照耀现实,无论庙堂之上,还是江湖之远,对于中国经济,对于中国房地产,对于中国企业家,都是一个龙门陡开、充满希望的创造创业年份。

  30年筚路蓝缕栉风沐雨,中国房改、人民安居以及房地产市场主体的企业——成就一堆堆,往事一幕幕,燃灯者一个个。

  这一年,中国房地产报应运诞生,30年来看尽中国人居、中国城市喷薄而出的向上力量和繁荣昌盛,看见中国房地产企业和行业由无到有、由小到大的奋斗成就,我们一路同行鲜活报道行业的光荣与梦想,我们一路同行走入脱贫攻坚、抗击疫情和乡村振兴的现场,看见企业向善而生公益至上的行动与担当。

  站在未来,中国房地产报将推出《向未来·再出发——人居改变中国30年大历史》大型新闻主题报道,全面深刻地记录和复活中国人居事业30年行进这段光荣与梦想的特大历史,重新思考,汇聚智慧,相信未来,再次出发。

  孟晓苏是个“ambitious(有抱负)”的人。他一生最好的时光是在房地产企业与金融企业工作,1992年他到了经济建设的一线,躬身参与了国家房改工作,见证了中国30年的经济社会发展尤其是房地产市场的发展进步,以及出现的问题。

  “最近发生的情况令人担忧。”孟晓苏说。

  8月15日,国家统计局说,1~7月份,商品房销售额75763亿元,下降28.8%,其中住宅销售额下降31.4%。商品房销售面积78178万平方米,同比下降23.1%,其中住宅销售面积下降27.1%,销售额、销售面积出现两位数下降。企业层面也出现了群体性债务危机。

  “房地产销售的跌幅程度是以往从来没有发生过的。这次房地产市场调整深度已超过以往任何时期,低迷期也会持续较长时间。”孟晓苏有些担心地说。

  孟晓苏认为,本轮房地产调整已伤及预期与信心,若不采取以往政策如2008年“楼市信心喊话”和2015年“楼市去库存”应急措施,是难以很快扭转局面的。对此,他给出了三个建议:一是要效仿2008年进行楼市信心喊话,信心比黄金还宝贵;二是房价需要出现一定回升迹象;三是要推出政府救市基金。

  现在,孟晓苏最关心的是楼市何时能回到复苏轨道?

  8月31日,国务院常务会议召开,听取稳住经济大盘督导和服务工作汇报,部署充分释放政策效能,加快扩大有效需求。在房地产方面,会议要求“地方要‘一城一策’用好政策工具箱,灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款,促进汽车等大宗消费”。这意味着政策面将在供给端加大支持力度,即通过加大流动性注入,力促保交楼、稳民生,进而切断风险传播链条,修复市场信心。

  在中国房地产行业的发展进程中,孟晓苏始终是一位为中国经济改革、住房制度改革“摇旗呐喊”“建言献策”的思考者,也是一个敢于说真话的人,他系统的专业思想对中国房地产业的发展产生过重要影响,不仅见证、参与了改革开放40年来一系列重大政策的制定与实施,也曾不断地参与和推进住房制度改革,给中国房地产行业带来了很多新想法与新模式。

  1992年1月至2月,“南方谈话”推动中国改革开放进入一个新阶段。

  这一年,在原国家商检局任副局长的孟晓苏,主动要求调往中国最早成立的房地产公司——中国房地产开发总公司担任总经理。

  “当时,我并不知道什么是房地产业和建筑业,但奔涌澎湃的改革大潮让我希望到经济建设第一线,去推动市场经济改革。”孟晓苏说。

  1992年后,中央便提出加快住房制度改革步伐,各地房地产投资迅速热了起来,经济特区海南一下子冒出2万多家房地产公司,先醒者都觉得机会来了,要到市场经济里去闯出一番事业,房地产是最好的端口。但人们对房地产的需求显然毫不知悉,大干快上之后无法支撑陡然升起的高楼大厦,泡沫被吹起,烂尾无法避免,直接引发了1993年第一轮的房地产宏观调控。当年年底国家对房地产进行宏观调控,处理资产泡沫,银行收紧贷款,房地产行业相继陷入恐惧与沉寂中。

  时间到了1996年,我国出现了有史以来的第一次“产能过剩”。那时全国钢铁产量仅1亿吨、纱锭仅5000万支就过剩,还有其他许多相关产业,也都出现了低水平的“过剩”。随后一年又发生东南亚金融危机,国内国际经济面临严峻挑战。

  “当时是做项目找死、不做项目等死,楼市和整体经济都受到了冲击。”孟晓苏说。

  面对这种状况,孟晓苏大胆提议,“住房建设可以成为新的经济增长点”。孟晓苏提出观点后,原建设部、国家体改委、国家计委、国家科委很快予以呼应,并和中房集团共同设立课题组,启动住房建设成为国民经济新增长点课题研究与住房制度改革方案设计。这个房改课题组由杨慎、洪虎、郑新立、尚勇等人担任顾问,由孟晓苏担任课题组组长,成员中包括梁运斌、印坤华等专家。

  “房改课题组从1996年10月开始工作,到北京、上海、广东、江苏等多地进行调研。到1998年3月完成课题报告,历时一年半。”孟晓苏说。

  在这一基础上,1998年7月国务院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,正式开启了我国城镇住房制度改革,结束了福利分房制度。提出的各项政策,包括提薪降息鼓励消费、完善住房供应体系、开展住房抵押贷款、放开住房二级市场、支持住房企业发展等核心内容,将我国住房建设与分配推向商品化与市场化。

  房改自1998年开始,在前两年并没有产生实质成效;收获成果是在两年后的2000年,居民踊跃买房出现了房地产热潮,由此住房市场化,拉动了建筑业及相关产业发展,并有力推动了经济发展。

  从1998年房改到2003年间,通过发展房地产业和住房消费,带动了几十个相关产业的发展,整个国民经济恢复了活力。到了2003年,钢铁产业从供过于求变成了供不应求,产量达到了2亿吨。

  “那时人们尤其政府部门提到房地产可不像现在这样‘冒火’,而是呵护着房地产业的发展。”孟晓苏表示,那是房改以后,主导产业带动了国家经济、带动了诸多产业后所得到的赞许。

  此后数十年间,高房价问题的出现及市场发展不均衡,房地产市场波动不断。

  “坚信房地产是主导产业及发挥主导产业作用时,经济就会发展向前;反之就会低迷。”孟晓苏表示,1992至2022年,房地产行业是在人们的质疑声中确立了国民经济支柱产业地位,与经济发展也总是呈正相关关系。

  房地产市场的推进发展中,有一件事始终让孟晓苏觉得可惜。“当年的房改方案已经提出了住房双轨制,即由市场提供商品房,由政府提供保障房。原因是我们认为在经济发展与社会发展中,不可能没有低收入者,无论何时何地政府都要重点照顾好这部分人群的居住问题。靠什么照顾呢?主要是靠完善住房保障体系。”

  孟晓苏认为,这个方案后来并没有得到有效实施,一度将保障房建设任务交由市场解决,期间也推出了“9070”等小户型政策,要控制房价上涨,愿望是好的。“但这样设计就能让低收入群体买得起房吗?以为老百姓4斤龙虾吃不起,1斤的龙虾就吃得起,他们不知道老百姓要吃的是野山鸡炖蘑菇、大葱炒笨鸡蛋。”有时候,孟晓苏会引用央视小品“不差钱”来表达自己的思考和提醒。

  孟晓苏认为,因为之前缺乏保障房,舆论大多将矛头指向开发商,“我认为房地产企业形象并不差,不少房地产企业家很受人尊重。这些年人们对于房地产业逐渐有了正确认识,它是国民经济的支柱产业,是拉动经济发展的主导产业和先导产业。”

  面对当前楼市低迷、预期疲弱情况,孟晓苏讲了一件楼市往事。1997年受相关因素影响,香港楼市大跌,房价一度下跌70%。造成每户居民损失267万港元、13万户家庭成为负资产家庭。直到2013年9月才走出低迷期。

  动荡不断的香港楼市中,孟晓苏曾根据香港特区政府要求,几次到香港考察,中房集团购买了几栋楼。消息被透露后,香港媒体一拥而上,纷纷炒作孟晓苏将要带着中房集团,“以200亿港元买掉香港2万套居屋”。

  “这只是我们跟香港特区政府会谈中的事情,还没有实施,而且本意只是买几栋楼。但我们有口难辨,香港媒体群起大肆宣传,一个月内发出了300多篇报道。”提起这件事,孟晓苏笑着说。

  据孟晓苏回忆,报道出来的第三天,香港楼市出现强烈反弹,新盘成交猛增3倍;就从这个星期开始,低迷6年的香港楼市转跌为升,楼市价格上涨让购买力很快回到市场。

  虽然最终并没有实现在香港购楼,但却无意中成为“救楼市之举”,被海外媒体称为“香港楼市救星”。反思这段经历,孟晓苏认为是信心、是房价上涨的利好预期回归,推动了香港居民从不买房到买房。是信心救了楼市。

  “现在内地楼市也需要信心喊话。”孟晓苏表示,还需要通过相关政策调整建立市场信心,让人民群众看到利好的趋势。

  孟晓苏继续表示:“现在已经不是购买力旺盛时期了,限购政策能不能从总体上取消?”孟晓苏提议道。

  对于企业出现的流动性问题,孟晓苏认为这其中既有企业自身问题,包括出现投资判断失误;但是企业群体性出现流动性问题的背后,更多的是政策层面的合成谬误。

  “医生开的药方可能是对的,但架不住七八个护士分别进来打针,把病人治得半死,都想在房地产调控上帮一把,结果形成了如今的困难局面。”孟晓苏表示,以某企业为例,出现高达93%的负债率不全是企业责任,也有金融机构的责任,而发现问题后突然将企业所需资金撤掉,搞上楼撤梯,结果爬得越高摔得越惨。

  孟晓苏认为,现在不是房企自责之时,需要的是共同行动修复市场及信心,政府要及时出台有关政策。

  “要将住房消费作为经济增长的主要支柱点去发展。房地产行业良好发展不仅改善了人民群众居住条件,还推动了居民家庭资产增值。”

  据2019年央行统计,从资产形态看,住房是家庭实物资产的重要构成,居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%;且城镇居民家庭资产负债率为9.1%,总体稳健。

  “这是房改的一个伟大成果。”孟晓苏说。“这30年琳琅满目、美不胜收,我个人有贡献也有收获。”

  对话

  孟晓苏:我的座右铭是“中国梦”

  中国房地产报:1992年是中国改革开放进程的历史大年,房地产也是从这一年后走上发展繁荣之路。在您的人生时间轨迹里,1992年有着怎样的意义?

  孟晓苏:1992年是我主动请求离开政府部门国家商检局,走到经济建设一线的起始时间。当时我并不知道什么是房地产业或建筑业,但在奔涌澎湃的改革大潮中,我希望走到经济建设第一线,去参与改革和发展。这也让我开始了在房地产企业与金融企业工作,这一做就是半辈子。

  中国房地产报:对于这30年大历史,您最深的感受是什么?

  孟晓苏:这30年是通过艰难探索,在质疑声中确立了房地产业作为国民经济支柱产业的过程。30年经济发展中几次顺境与逆境的转换表明,支柱产业发挥作用经济就步入坦途,支柱产业发展受阻经济就陷入困境。

  中国房地产报:您认为自己最成功的成就是什么?

  孟晓苏:30年里国家最重要的成就之一是推动了住房制度改革,我将上世纪80年代初期在万里同志身边学到的改革思想运用于实践,1996年到1998年组织房改课题组,成功进行房改方案设计,推动了全国住房制度改革。它使得市场经济、商品化进入住房建设与分配领域,迎来了住房商品化。

  改革使得中国居民的居住条件更加舒适宽敞,生活得更有尊严。而且随着房价升值,居民家庭财富实现成倍增长。这项改革是推动中国经济社会发展的最大动力之一。

  中国房地产报:您经历最美好的事情和最遗憾的事是什么?

  孟晓苏:“最美好的事情”是在实现住房商品化后,看到房价增值,让房产成为亿万人民家庭财富的主要构成,房产增值对促进共同富裕是有利的;“最遗憾的事”是当年房改课题组设计的“住房双轨制”实施不力,保障房多年被忽视;保障房建设主力军中房集团遭分解,在“以盈利为目的”的错误要求下,央企国企纷纷脱离保障房建设,涌入商品房市场竞相推高地价与房价。

  中国房地产报:您现在最关心什么?

  孟晓苏:本轮房地产政策的调整已伤及预期与信心,我认为若不采取2008年的“楼市信心喊话”和2015年“楼市去库存”等应急措施,是难以很快扭转局面的。我关心的是,楼市调控何时能回到理性的轨道?

  中国房地产报:您觉得下一个阶段经济发展与过去30年相比,会呈现哪些新特征?基于此,企业经营、行业发展要注意什么?如何发展才会更好?

  孟晓苏:我从不判断领导意图,只是坚持提出我认为正确的政策方向。比如我早就警示基础设施建设的高负债模式,提出要引进房地产投资信托基金REITs进行证券化,以提高直接融资比重。现在REITs已被国务院确定为我国经济发展的重要金融杠杆。可以认为,“发展直接融资、减少刚性兑付”要求将会通过REITs得到发展,成为未来经济发展一个亮点。而且REITs进入商业房地产领域是大势所趋,虽然现在阻力重重,但我相信国务院2008年126号文件提出的“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道”的要求,最终一定会实现。

  中国房地产报:您的座右铭是什么?为什么?

  孟晓苏:我的座右铭是“中国梦”。它既包含着中华民族伟大复兴的强国梦,也包含着居民买房、买车的小康梦。“中国梦”还应包括人民群众的共富梦,房改与房价上涨确实促进了普通居民家庭财富升值,缩小了财富差距。

  中国房地产报:过去5年,您最大的改变是什么?未来5年,您自己的最大期待是什么?

  孟晓苏:过去5年,我个人跨过70岁门槛,进入老龄了(编者注:按照世界卫生组织2018年的年龄划分标准,66岁至79岁为中年人),孔子说“七十而从心所欲,不逾矩”。未来5年,希望自己身体状态能够继续保持好。

  中国房地产报:未来5年,您想对国家说什么?

  孟晓苏:“稳发展,不折腾。”

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