孟晓苏:房地产是链接国内大循环的关键

秦佳丽 刘亚2020-07-29 12:10:32来源:中房报

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  他还是那个热心而专业的“中国房地产之父”,思想开放,言谈耿直,对中国房地产行业的认知和剖析独树一帜,一贯为房地产行业对国民经济的主导作用发声。
  在位于北京CBD地段的世纪财富中心19楼办公室,记者近日对汇力基金董事长,中房集团、幸福人寿原董事长孟晓苏进行了专访,围绕新常态下楼市展开了一场回顾与展望。
  2020年上半年,疫情冲击与复杂的市场环境下,房地产行业普遍面临销售去化压力,与此同时,以深圳、宁波为代表的一批城市步入局部交易火热与限购加码等境况。其中,二手房涨幅居首的深圳6月份单月成交量破万套,均价较去年底上涨14.37%;在长三角地区涨幅亮眼的宁波,屡现“万人摇号”。继此之后,深圳发布“7·15”新政,提出在深落户且社保满3年才可购房、离婚3年内受限、增值税免征由2年提高至5年等措施;宁波的“稳楼市十条”,则扩大了限购区域。
  “全国楼市的启动一定是梯度演进,有先有后。抑制居民购买力对一些城市是降温冷水,但对楼市与经济还没起来的城市可能是一记大棒。”孟晓苏告诉记者,全国楼市不能总是处于不温不火的状态,在外需持续不振的情况下还是要倚重内需。他认为:“房地产市场是链接国内大循环的关键环节,楼市活跃能带动相关产业繁荣,发挥出国内超大规模市场的优势”。
  “房改第一人”传递的理念不止于此。此次访谈中他提到“新刚需”概念,认为疫情之后的改善性住房需求明显提升;提出坚持住房体系建设与保障房建设“双轨制”下进入到住房“大保障”时代,一味抑制房价有损多数家庭既有利益;他把自己推介了15年之久的REITs产品比作用心良苦的“卞和献玉”,认为只有基建与房地产同时驱动,将债权转化为股权才是化解金融风险的正确路径;他劝告房企“咬定青山不放松”,看好住房市场背后的旺盛需求。“尽管目前国内经济举步维艰,但是可以预言房地产行业恢复发展将是中国经济顺利复苏的晴雨表。”
  “全国楼市启动有先有后,不能把刚生起的火苗扑灭”
  中国房地产报:站在年中节点,您对上半年的楼市发展形势怎么看?
  孟晓苏:近半年来,中国经济整体处于下滑通道,受疫情影响,一季度下滑尤其明显,二季度稍微好转,但房地产销售增长依旧表现为负值。根据国家统计局数据,上半年全国的房产销售的面积同比增速为-8.4%,销售额同比增速为-5.4%。
  这不能仅仅用疫情来解释,房地产投资增速这几年早就收窄,自从2011年施行楼市限购政策以来,房地产开发投资增速从当初的20%左右,下滑到2019年的9.9%,直到今年上半年表现为1.9%。与之对应的是房地产投资增速下降,造成固定资产投资增速与GDP增速下降。我国从2012年结束了8%以上的GDP增幅,随后就一路下滑至6.1%。
  在目前这种情况下,各方都希望能够营造出经济新亮点,包括投资新基建,用财政补贴刺激居民购买力。中央会议也多次提出来要扩大内需、恢复居民购买力。在追新的同时不要忘记了,楼市对于经济发展的拉动力还是存在的。它不是短期的拉动力,而是具有长效机制的经济拉动力。
  中国房地产报:近期深圳、宁波等城市楼市交易活跃,当地随后升级限购政策,引起业界关注,您如何看待这批城市限购加码?
  孟晓苏:一些城市楼市先活跃起来是好事,在外需不振的情况下,我们迫切需要购买力回到市场。而且目前只是个别城市率先启动并非全国性的普遍启动。上半年全国城镇房屋销售面积为-8.4%,是历史上最低位。
  全国楼市启动一定是梯度演进有先有后,重点表现为一线城市或沿海城市,预示着下一步经济复苏。有的地区要把刚刚生起的火苗扑灭这不算带了个好头。整个楼市不能长期只是不温不火的状态,必定要有一定的突破。
  2016年在“楼市去库存”政策鼓舞下,正是深圳率先突破低迷,当年房价上涨超过50%,因为压抑了几年都没有上涨。接着深圳带动了北京和上海楼市,随后是南京、厦门、青岛、苏州、合肥这些城市,房价增幅都达到了50%。那一轮“楼市去库存”并没有给经济带来损害,反而帮助相关产业把连续几年的“产能过剩”消化掉了。
  现在让我质疑的并不是这些城市“因城施策”,而是会不会成为“枪打出头鸟”?会不会对其他城市造成连带影响?就怕这一刀砍下去,砍了深圳的“鞋跟”,却砍到其他省市的“脖颈”。就像2017-2018年那次调控,让2016年房价上涨50%的城市都跑掉了,却抓住房价后涨起来的省市痛打一顿。
  如果全国楼市总是起不来,那么受害的不仅是房企而是整个国民经济。现在房地产企业纷纷开始转型,还算扛得住,反倒是那些难于转型的产业链,譬如钢铁、建材等行业,就要陷于困难。每次受打击最大的其实都是它们。
  总体来说,在国民经济内外严重受阻的情况下,启动楼市而非抑制楼市应是正确的政策选项。现在一方面用财政补贴去促进居民买东西,一方面却限制居民购房,这是一种奇怪的“政策混搭”,好像是不同的人在各管各的。在楼市调控上因城施策、精准施策很重要,抑制居民购买力对一些城市是降温冷水,但对楼市与经济还没起来的城市可能是一记大棒,会把人们给打懵。
  中国房地产报:也就是说疫情之后需要重点依靠住房来拉动内需?
  孟晓苏:有人问我,疫情之后人民群众更需要什么?是更需要医院吗?事实上疫情期间医院反而成了“禁区”,一些常规的手术与诊疗也被推迟。
  疫情反而让居民对住房的需求更加明确。疫情期间的居家隔离、居家办公,使“家”的功能被延伸和扩大,增加了人们对改善性住房的需求。居家窘迫甚至让一些地方的离婚率增加了不少。有人说“房小蹲禁闭、房大休养地、别墅度假区”。现在应对“改善性住房”有进一步认知,把它视作疫情过后居民的“新刚需”。
  这就可以解释为什么在不少城市人们仍然在踊跃购买住房,并推动了房价上涨。不是因为他们愿意多花这笔钱,而是因为住房供不应求,城市管理者提供的住宅建设用地有限,城市开发者没有足够的土地来建设住房。
  回到我们刚才说的个主题。首先买房本身就是消费,它相当于把构成房屋的钢筋水泥,电气管线、钢板玻璃都买了下来,后续的装修、家具、空调电器也都要花钱购买;其次,购房活动拉动了相关产业。居民购房款并不是交给开发商就消失了,而是从此开始了货币的传导过程:开发商把钱交给营造商,营造商交给部品制造商,再交到原材料生产商与能源提供商……。这种货币传导机制作用不仅盘活了多个产业,而且每个环节都有对劳动者的支付,劳动者拿到薪酬去养家糊口,又拉动了居民消费。这不正是“国内大循环”的具体表现吗?相关产业正是在这种大循环中获得市场与生机的。2016年就出现了这样的情况,中央采纳了我们的建议实行“楼市去库存”政策,把再次陷入“产能过剩”的钢铁、煤炭、有色金属等行业都拉动起来,使经济很快走出困境。
  居民踊跃买房是好事而不是坏事,我国现在正需要扩大内需,形成国内大循环。房地产市场是链接国内大循环关键环节,楼市活跃能带动相关产业繁荣,发挥国内超大规模市场的优势。房地产业作为一个拉动力很强的主导产业,它能起到一把钥匙开多把锁的作用。中国古代有个寓言故事叫“叶公好龙”,真龙来了反而把叶公给吓跑了,被人评价为“是叶公非好龙也,好夫似龙而非龙者也”。这就像现在很多人说要启动内需,摆出启动内需的各种姿态,可当内需真正来临的时候,他们反而惊恐不安,甚至要动手打压内需。
  “房价下降有损多数居民家庭利益”
  中国房地产报:在大家都在谈论产业升级的时候,我们应该对房地产行业秉持怎样的阶段性认知?
  孟晓苏:我认为在中国经济发展的现阶段仍应是以住房、汽车和基础设施建设这“最新三大件”来拉动经济,其中核心是住房和汽车。我曾在1997年12月的美国报刊采访中谈到“Chinese dream”,取学自美国所说的“American dream”。那时我就预言,中国居民会进入到以买房和买车为主的消费阶段。事实证明,当时对这一经济起飞阶段的判断是正确的。
  1998年开始房改的时候,中国的GDP只是排名世界第7位。当时的国内专家普遍认为,到2025年中国GDP将能接近日本,2050年可能超过日本成为世界第二。没想到房改释放出中国巨大的内需力量,使中国经济持续快速增长,平均每两年超越一个国家。到了2010年即房改12年后,中国GDP超过日本成为世界第二,近十年又进一步扩大了与后面国家的距离。这就是选准住房作为经济增长点对中国经济增长的历史作用。
  重化工业的增长对国力的影响很大。现在即使一些低端制造业向东南亚转移,只要重化工业基地仍然在中国,中国经济发展的支撑力就依然稳固。
  这就是依靠内需所起的作用。通过房地产与汽车消费的发展,又对扩大基础设施建设提出需求。基础设施建设不是无本之木,它跟人们的居住和出行需求紧密相关。出于人们对更好居住条件的追求和城市扩张的需要,新建住房会建得离老城区更远,于是就需要增加车辆和建设道路,这就把基础设施建设带动起来,而基础设施建设又让远处的土地增值。如果抑制住房地产开发,单独搞基础设施建设,请问这些基础设施是给谁修建的?建设它们的投资借款又从哪里偿还呢?
  我支持产业升级,但不能因此否定自己现成的主导产业。包括产业升级中的房屋智能化、智慧城市与无人驾驶汽车等等,都是房屋、汽车与其运营环境的更新换代,这些科技产品的附着物仍然离不开人们衣食住行等基本需求。
  中国房地产报:您最初在房改方案中强调建设住房体系和保障房体系,这种住房“双轨制”目前成效如何?
  孟晓苏:根据最近央行发布的统计数据,我国96%的城镇居民拥有产权房,平均每个家庭拥有1.5套住房;其中最低收入的20%的居民,住房自有率也达到了89.1%。这些数据表明,我国已基本实现了居者有其屋的目标。房产价格增长使房产占居民家庭财产59.1%,居民家庭负债率仅为9.1%。对比国外的统计数据,中国已成为仅次于美国的世界第二大家庭财产持有量的国家,房屋财产增值为居民带来了富裕与尊严。
  在解决城镇居民住房问题上,我国实际上已进入“住房大保障”时代。在普通居民所持有的各类住房中有不少是房改房、经济适用房或其他保障性住房,包括房地产企业在开发商品房时所提供的拆迁安置房。所有这些保障性住房加起来应当占到现今城镇居民住宅的主要比例,高于城镇商品房的套数。为此我将它称为“大保障”。商品房建设与保障房建设就像一枚硬币的两个面相辅相成。砸毁硬币的这一面,当然就会伤及那一面。
  房地产业进入增幅下降的“新常态”是与限购、限贷政策联系在一起的。这种限制最初来自对房价上涨的顾虑,因为当时没有全面提供保障房,房价上涨会损害低收入者利益。但是在大规模建设保障房、基本实现应保尽保以后,依旧顾虑房价上涨会伤及百姓就不符合实际了。
  住房建设极大改善了居民居住条件,住房的财富效应也逐渐显现出来。我们强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,这在强调房屋的居住功能时,并没有否定房屋的财富价值。而房价上涨直接表现为居民财富增长与家庭财富增值。现在向银行贷款都要看贷款人是否有房产,甚至出现了“房抵经营贷”,使小微企业能靠抵押房产获得运营资金。这就反映出房产价值对小微企业增信的重要性。当然其中也有潜在风险,企业经营搞不好无法还债,就要拍卖房产抵账。我预计未来“法拍屋”数量会大幅度增加,问题根源将是企业经营上的问题,而非房地产的问题。
  另外,由我提倡并推行的“反向抵押养老保险”试点,也是建立在老人房产已经增值的基础上。目前已有幸福人寿、中保人寿推出一批产品,取得了很好的效果。现在的问题是这种以房养老产品的提供者太少,只有两家保险公司,更多保险公司还没有进入,问题出在供给侧而不是出在需求端。还出现了打着“以房养老”幌子的骗子公司欺骗老人。
  如果让我对楼市调控提出什么建议的话,那就是要“不忘初心”。我在房改方案中就强调“住房双轨制”,现在更要加紧建立“两个体系建设”。在已进入“大保障时代”的今天,打压房价不仅不能维护低收入家庭的利益,反而会损害大多数家庭的利益。
  另外,还有人担心征收房产税会带来问题,其实房产税本来就是应该征的。不征房产税对两部分低收入群体的不公平:一是对农民,二是对城里最后买房的群体。他们都是需要扶助的弱势群体。前者被廉价征收土地,后者承受着最后的高房价。如何征收房产税?不需要过分复杂的设计,不需要建设一个覆盖14亿人民的“住房产权信息系统”。不必把这个本来简单的税种搞得复杂化。我的方案设计是“见房就征,见证就退”,即全部城镇住房都要缴纳房产税,然后每位居民可以凭身份证退税一套房。这样就把房改房、拆迁安置房等都包括在内了,也能避免人们“离婚避税”。
  “让基建与房地产两个轮子都转起来”
  中国房地产报:目前的宏观国民经济环境中,您个人比较关注哪些领域?
  孟晓苏:我最关注的两个方面,就是固定资产投资的两个轮子,一个是房地产投资,另一个是基础设施建设投资,二者分别占了固定资产投资的22%左右。现在房地产投资这个轮子已经被陷在泥里,今年上半年投资额同比增长仅1.9%;基础设施建设这个轮子由于多年的负债经营,现在也已然被债务缠住,今年上半年投资额同比下降2.7%。
  中央曾经提出了“三大攻坚战”,其中的第一大攻坚战就是化解金融风险。我们现在要努力把这两个轮子拖出泥沼,让它们正常运转。一方面要讲清楚房地产仍然是国民经济的主导产业,人民群众还有旺盛的购房需求;另一方面是基础设施建设,它是造成地方政府高额负债的主要原因。如果能通过推动资产证券化即权益型REITs,把债务变成持有这些资产的股权,就能让第一大攻坚战取得决定性的胜利。
  房地产投资信托基金REITs是一种金融创新,在国外它的主要基础资产构成是商业用房,基础设施项目只是其中的一个小门类。近期有人问我,为什么中国要从小门类起步?我告诉他们,这与我国社会对房地产的误解有关,总担心资金流向房地产。其实全世界的REITs多是从商业地产启动,因为房屋的增值潜力大,从长线看比基础设施更能给投资人带来利益;而基础设施项目增值效应低,多数是有折旧和功能衰减的。
  为引入REITs这个产品,我从2005年就开始呼吁,就像卞和献玉一样,苦苦献了15年。现在终于被人们接受了,但推动试点仍很为吃力。如果只是两个业务主管部门努力推动,而不能系统引入国外REITs的全套法规,我担心即使试点成功也难于复制。现在只能努力迈出试点的第一步,然后要尽快完善配套法规。权益型REITs对于化解地方政府过高负债,将会是“药到病除”,明显降低我国面对的金融风险。
  “住房需求始终旺盛,房企应咬定青山不放松”
  中国房地产报:对于下半年的楼市走向您作何预判?
  孟晓苏:下半年中国经济将逐渐趋稳,但总体上今年经济形势并不乐观。在逆境之下,房地产业仍会为国民经济发展提供向上的托力,它仍是国民经济的支柱产业。
  现在人们给房地产穿上了各种马甲,包括养老地产、旅游地产、医疗地产、科技地产、文化地产、物流地产等等。这是规避房地产调控的一种手段,脱掉“马甲”它们都是房地产。这反映出人们对于某种舆论的惧怕心理。作为当年房改的推动者之一,看到这种情况我觉得又好气又好笑。毕竟还是居民旺盛的购房需求,作为一种长效机制拉动了我国经济发展。现在中央强调的因城施策、稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展,这些要求应当得到更好的执行。
  我对下半年的房地产市场谨慎乐观。房地产行业能否顺利启动,将是下半年国民经济能否复苏的晴雨表。目前一些城市的楼市已经启动,但遭遇到舆论的压力。不少城市出现“楼市松绑一日游”,宽松政策刚冒头就被吓得缩回去了。下半年要推动内需增长,在动用财政力量补贴消费的时候,别忘记楼市中蕴含着巨大的内需力量,要让居民能够正常购房。面对疫情的冲击和国际上诸多困难因素,如果我们自己再不断给楼市泼冷水,那就是为构建国内大循环设阻的行为了。
  中国房地产报:对于房企的转型道路,您有何建议和期待?
  孟晓苏:我对房企的劝告就是要“咬定青山不放松”。当年我们房改课题组曾作出判断,住房会成为我国居民的消费热点与经济增长点。多年后再看,这个观点没有过时,房地产市场仍然有居民的旺盛需求,住房仍然是市场需求的重点,由此建立对房地产行业发展的长期信心。
  有人说“房地产行业的黄金时代已经结束,进入到了白银时代了”。我认为这个判断为时过早。美国的房地产业已经发展243年,从2012年开始再次恢复增长,现在依旧是全美的第二大产业。中国自房改以来房地产业才发展了22年,还有着巨大市场需求和长期发展动力,怎么就是发展到头了呢?这明显是浅见。
  在房地产开发的各个板块中到底应该更关注什么?我认为是居民住房。现在居民住房总体上供不应求,本身又是需求最旺盛。现在限购最为严格的是住房,供地最为不足的是住房,最应该投资建设的恰恰也是住房。现在一些商业地产机构也开始回归住房建设。不能忘记“衣食住行”是人们的基本需求,其他门类的地产项目往往是为住宅建设提供配套。特别是现在,住房产品潜在的供不应求值得关注,被限制的居民购买力一旦被释放,就能让人们重新看到我这一判断的客观性。
  房地产行业过去是、现在是、未来很长时间仍会是中国经济的支柱产业。面对国内经济举步维艰,我们要胸怀全局、立足本职,努力为恢复国民经济正常发展、形成国内大循环做出贡献。

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