云南城投重组加速度

曾冬梅2020-03-02 16:26:01来源:中房报

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  7天时间、23份公告,云南城投置业股份有限公司(股票代码600239.SH,以下简称“云南城投”)用这样的节奏宣告了自身迫切的重组心态。

  2月25日,这家公司一连挂出了12份公告,涉及董事辞任,资产出售、购买等事项。

  自从2019年7月保利集团宣布参与云南省城市建设投资集团有限公司(以下简称“云南省城投集团”)的混合所有制改革,云南城投仿佛按下了快进键,不断的腾挪资产以减轻历史包袱。2020年1月22日,云南城投还史无前例的发布了业绩巨亏的公告,最高达29.5亿元的净利润亏损额不仅让该公司收到了上交所的问询函,也让其苦心遮掩多年的家底明明白白的亮了出来。

  有投资者认为,云南城投2019年的业绩巨亏,可以视为混改的必要动作——盘清旧账、压缩资产水分。实际上,在摸清云南省城投集团的家底之前,保利集团也表现得比较谨慎,截至目前,保利发展控股集团股份有限公司(以下简称“保利发展”)只签订了两个项目的收购协议。“除了成都环球世纪会展外,云南省城投集团没有其他航母级的项目,在可供选择的资产包里,保利比较感兴趣的也就是昆明和几个外地的项目。”2月25日,接近保利集团的业内人士表示。

  当然,云南城投也没有把希望完全寄托在外部力量上,在出售大批资产的同时,也在淄博拿下了一个占地100多亩的商业项目。云南城投的一位内部人士透露,在偿债的同时还要发展新项目,确实有难度。但公司不能原地踏步,应该在发展中解决问题,“房地产公司如果不拓展项目,是看不到未来的。”

  卖资产、亮家底

  在云南城投2月25日的12份公告中,有2份是项目股权转让公告。该公司计划公开挂牌转让西双版纳航投置业有限公司80%股权和西安云城置业有限公司51%股权,前者已取得位于西双版纳州景洪市的42.55亩商住混合用地,地块正在进行项目规划的前期工作,后者开发的项目为“融城云谷”写字楼,目前处于尾盘在售阶段。云南城投认为通过这两次交易,公司可获取投资收益,实现资金回收,增加公司现金流。

  对于这家正处于经营困境的房企而言,卖资产已经成为了一个常态动作。从1月2日到2月25日,已有21个项目被列入了股权转让清单。除了上述两个项目外,还有计划卖给保利发展的东莞云投置业股份有限公司90%股权,及昆明欣江合达城市建设有限公司60%股权。最大的一笔交易是跟其母公司——云南省城投集团做的,云南省城投集团拟通过支付现金对价的方式收购云南城投持有的17个项目公司19%——100%不等的股权。据了解,这笔交易涉及的资产总额约320亿元,有息负债约226亿元,交易收回的价款,云南城投将用于偿还债务和补充流动资金,以达到降低资产规模及有息负债、优化资产结构、节约资金利息支出、减轻经营压力目的。

  与此同时,云南城投也一改往年利用非经常性损益粉饰年报的惯例,将多年来积累的经营问题一次性的暴露出来,不惜一年亏掉过去十年的净利润之和。在回复上交所问询函的公告里,该公司坦言2019年公司房地产开发业务销售收入约40亿元,较去年同期下降约47%,不足以覆盖全年营业成本费用,因市场下滑,项目降价销售导致预期利润下降。截至2019年末,公司资产总额约890亿元,资产负债率达93%,有息负债率74%,自持资产总额232亿元,占资产总额的26%。随着自持资产占比上升,公司资产周转率逐年下降,财务费用逐年攀升,对经营业绩的负面影响日益凸显。

  根据该公司发布的2019年第三季度报告,截至2019年第三季度末,其持有的货币资金仅21亿元,短期借款为20.9亿元,一年内到期的非流动负债更是高达170亿元。

  在巨大的短期偿债压力面前,云南城投表示将通过项目转让、项目合作、资产置换等多种方式改善公司的基本面。

  混改正式协议尚未签订

  除了卖资产外,云南城投还有一股值得期待的助力。2019年7月,就云南省城投集团的混合所有制改革,云南省人民政府与保利集团签署了战略合作协议,由此宣告了保利集团“白武士”的身份。

  7个月来,保利集团还是做了不少工作。例如,相继空降了两位高管到云南省城投集团担任董事长、副总裁。同时,以保利发展为主体与云南城投签署了4个项目的合作框架协议,保利发展还为此支付了22亿元的诚意金。诚意还体现在交易对价上,按照云南城投的测算,仅仅是云南保利实业转让欣江合达60%股权的转让,产生的利润就可能占到该公司最近一个会计年度净利润的50%以上。

  从目前来看,保利集团较容易切入的还是项目层面的合作。但对于成都环球世纪会展这个重要项目,保利集团并没有接手,反而是让融创中国控股有限公司(股票代码01918.HK)买了去。虽然孙宏斌说,他只花了一个多小时就敲定了这笔买卖。另据接近保利集团的业内人士透露,保利没有出手,是因为“怎么都算不过账”。而剔除成都环球世纪会展后,云南省城投集团的资产包里也就只有昆明和少数外地项目较具吸引力。据了解,保利发展已将原本隶属华南公司的昆明公司单独划为一个平台,就是为了推动当地的项目合作。

  值得注意的是,虽然混改的推进看似如火如荼,但双方至今尚未签订正式合作协议,受疫情影响,相关进程还可能延迟。“重组对公司来说,是发展的关键一步,也是利好消息。目前重组方向是定下来了,但具体怎么推进现在还不得而知。”云南城投的一位内部人员表示。

  在这个前提下,云南城投6132亩已取证待开发的土地,和500多亿元的存货未来将如何处置,也还是未知数。

  不过,云南城投也没有放弃自救。2月25日,该公司在公告中透露计划以零元的价格收购北京名尚都市投资有限公司持有的云尚发展(淄博)有限公司51%的股权,对“中国淄川服装新城项目”进行合作开发。这个项目占地仅167.24亩,目前正在进行项目建设方案设计。

  一方面苦于资产周转率低、现金流紧张,一方面又购入位于三四线城市的小型商业项目,云南城投的这波操作委实令人费解。对此,该公司表示,资产出售回笼的现金一部分用于偿还债务,一部分也计划用于发展新项目。而淄博虽是公司此前未布局的新区域,但项目为三方合作,风险相对可控。“无论公司之前做的怎么样,都要尝试往前走,去拓展新的项目,在发展中解决问题。”

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