金辉集团坎坷上市路

  等了4年，金辉集团IPO有了新的动作。

  近日，从2016年初开始在A股排队上市的房企金辉集团决定转战港股IPO。据接近金辉集团人士透露，虽然目前还没有具体上市时间表，但已处于上市前准备阶段。“预计于2020年在港交所主板上市，预计募资规模至少为5亿美元。”

  一位不具名的业内人士告诉中国房地产报记者，香港资本市场上市门槛相对低，可以加快上市速度。

  另外，在这几年发展与上市推进中，金辉集团副总裁林宇起到了一定的作用，作为“地产二代”亦值得关注。

  “做房地产也要有赛车这种冒险精神”

  从1996年林定强在福建创立金辉集团起，其一直以“谨慎稳健”的“非典型闽系房企”形象出现在人们的视线中。

  1999年，金辉集团独立操盘的第一个项目——“锦江花园”正式落成，金辉集团也由此开启了房地产行业征程。2001年，金辉集团开始寻求在大本营福建之外的全国性扩张，这在闽系房企中是首例。2009年，金辉集团将总部搬进北京，并正式确立全国化框架布局，进驻北京、上海两大一线城市。

  迁入北京后，金辉集团全国化布局速度开始加快，完成了东南部、长三角、环渤海、中西部四大区域布局，目前足迹遍及北京、上海、重庆、福州、西安、合肥、沈阳、南京、苏州、成都等16座核心城市。

  相较于近乎同一时间起步的其他闽系房企，金辉集团的扩张速度并不算太快。在不少业内人士看来，对“速度”的追求是从林定强的接班人林宇上位后开始的。

  2011年留学归来的林宇进入金辉集团工作，2015年就进入了集团总部。在2016年底时，作为金辉集团副总裁的林宇在接受媒体采访时表示：“金辉前几年过于稳健，包括资金的安排、投资的策略都偏谨慎。”“我们是双一千，土地储备货值超过1000亿元，面积超过1000万平方米，这是我们现有的有效货值。”

  到2017年，储备货值的数据已经翻番。

  2017年11月，林宇还带领团队参加了国际汽联GT世界杯。在他看来，“做房地产也要有赛车这种冒险的精神，你不往前走，就会被别人推着往前走，或者被别人踩在脚下。”

  截至2019年上半年，金辉的土地储备总建筑面积为2200万平方米；在建项目66个、拟建项目21个；其中，大部分位于天津、北京、石家庄、西安、杭州、合肥、重庆等一二线城市；也有一部分聚焦于都市圈，布局于长三角的句容、淮安、盐城等潜力城市。

  与此同时，“加速过猛”所引发问题逐渐显现，金辉集团的负债也在逐年攀升。

  据Wind数据显示，金辉集团2016年至2019年年中，其负债分别为455.14亿元、718.20亿元、1054.78亿元、1231.59亿元，资产分别为567.53亿元、863.55亿元、1234.29亿元、1435.15亿元，资产负债率分别为80.2%、83.17、85.46%和85.82%，呈现出明显的逐年上升的态势。

  漫漫A股上市路

  回顾金辉集团的上市之路，与林宇正式进入金辉集团总部时间相差无几。

  2015年底，十二届全国人大常委会第十八次会议表决通过了关于授权国务院在实施股票发行注册制改革中调整使用《中华人民共和国证券法》有关规定的决定。此消息也一度被业内认为，房企迎来了A股上市的窗口期。

  金辉集团就是此时A股排队等待上市的房企之一。

  根据Wind，金辉集团在2015年11月13日辅导备案登记，IPO申请在2016年1月29日获得受理，2016年1月份，金辉集团的上市申请被上交所确认受理，并在2017年2月24日获得首发反馈，从信息来看，金辉集团拟登陆A股主板。但在此之后，金辉集团A股IPO再未有下一步进展。

  据媒体当时报道，在积极筹备A股上市的关键时期，金辉集团卷入一起“土地违规事件中”，西安落马高官牵出了IPO投向违规。

  翻阅金辉集团2016年提交的IPO招股书中，可以看到其原计划“上市融资完成后金辉集团的资产负债率将从80.01%降至69.87%”。现实情况却是，2017年至2019年年中，其资产负债率分别为83.17、85.46%和85.82%，逐年上升。

  在业内看来，这与迟迟未能上市不无关系。

  在4年的等待中，金辉集团一直未能如愿在A股上市，相比金辉更晚启动上市其他房企，早已成功登陆港交所。

  2016年1月，金辉集团提交A股IPO招股书的同一阶段，融信集团登陆港交所；2017年9月26日，正荣地产在港交所提交招股书，2018年1月16日正式挂牌上市；2018年5月31日,美的置业向港交所递交IPO招股书,同年10月11日登陆港交所；2019年5月24日,新力控股在港交所提交招股书，同年11月15日成功上市。

  这些港股上市的房企中，不少已经实现了降低负债。

  2016年、2017年，净负债率分别高达206%和183%的正荣地产在港股上市一年后成功兑现了将“净负债率降至100%以内”的诺言，净负债率降至74%，同比降低109%。

  2015年-2017年美的置业净负债率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年12月31日，美的置业净负债率为97%。

  业绩方面，上市前与金辉集团销售额相差无的融信集团，在上市后销售额突飞猛进， 2016年签约销售金额为246亿元，同比增长107%；2017年合约销售额502.35亿元，同比增长103.88%；2018年合约销售额1218亿元，同比增长73.35%。仅用3年时间就完成了从百亿到千亿的销售额蜕变。

  金辉的“稳”与“进”

  这样的差异任谁也无法忽视。

  实际上，不去比较，单从金辉集团近年各项指标的增长率来看，其发展势头仍是平稳向好的。

  2017年-2018年，金辉集团的全口径销售额为445.1亿元和746.8亿元。在2019年，全口径销售额已经达到了888.6亿元，千亿目标已经近在咫尺。

  稳定之后，要考虑的则是进一步向前走。

  在过去几年，金辉集团曾在不同场合提及过千亿目标，但并未对这一目标的实现设定严格的时间点。但根据公司自身发展节奏，曾估算在2020年能达到这一结果。

  销售额推动的背后需要大量资金的支持，一方面需要依靠负债，另一方面则需要依靠所有者权益这二者的支持。作为一家非上市房企，金辉集团在筹资上除了使用银行授信、公司债券及资产证券化等资本市场融资工具，还打通了境外美元债渠道，融资渠道。

  只不过，金辉集团的资金虽算不上拮据，却也逐渐无法满足其想要的发展。如果能在港股顺利上市，在资本市场的助力下，金辉的品牌影响力、业务规模，将进一步壮大。知名地产分析师严跃进分析认为，虽然当下股票市场整体低迷，不过结合前几年房企上市的实际表现来看，整体是呈现增长趋势的。

  在2020年的新春献辞当中，林定强给金辉集团的发展定调是：大浪淘沙，稳中求进。

  在献辞中，他表示，“2020年，我们将一如既往，追求有质量的发展，让“稳”的基础更扎实，让“进”的节奏更有力，做好规模和利润的平衡，保持行业站位，向千亿目标坚定迈进。”

  此次转战港股，或许就是金辉集团“稳”中求“进”的战略之一。